预约合同中同时履行抗辩权适用研究

作者：殷书建预约合同违约同时履行抗辩权

摘要：预约合同中, 在签订正式的房屋买卖合同时, 购房人发现其将要购买的房屋不适宜居住甚至不能居住, 此时其就会 陷入尴尬局面： 按时签订房屋买卖合同, 对其不公平; 不按时签订房屋买卖合同, 又会违反预约合同, 进而需要承担违约责任. 现实中, 购房人当然不会去签订合同, 法官则会认定购房人构成违约, 至于房屋的瑕疵, 待正式的房屋买卖合同签订之后, 再 去追究房地产开发商的违约责任.如此解决问题, 不利于纠纷的一次性解决, 致使司法资源的再次启动.预约合同中, 房屋 的质量保证作为预约合同中房地产开发商的从合同义务, 基于对实现合同目的有实质影响的从合同义务的瑕疵履行, 以及同 时履行抗辩权的功能及价值, 进而引入同时履行抗辩权, 使得购房人对于房地产开发商进行延期的抗辩, 避免陷入不公的窘 境, 进而法院作出同时履行判决, 平衡双方利益.

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