时间：2022-08-23 20:53:00
一、 各项工作的完成情况
1、经营指标的完成情况：全年新开发建筑面积约1.5万m2 ,其中商业街占7300m2，竣工楼房3栋（33#、34#、35#），竣工面积9000m2,完成建设投资约800万元，实现销售收入1062万元，销售面积9327m2。续贷900万元，累计贷款约1100万元。减少应付工程款350万元。存货房屋总计约9300m2，其中1-6区房屋面积为4734m2，商业街房屋面积为4566m2,存货约为1117万元，应收款243万元。公司机关人员工资约40万元，银行利息约90万元，办公费30万元，招待费17万元，小区物业公司维修费21万元，总费用约每年200万元。本年度公司经营状况较往年有所好转，望全体职工继续努力工作，再接再励。
2、小区的建设情况：今年雅居园小区新开住宅楼3栋，建筑面积1.5万平方米，收尾工程8000平方米。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。
雅居园商业街建设项目，是我公司领导班子经过慎重、周密考察后决定建设的，位于济阳新老城结合部，十中以东，与兴化步行街互应，建成后将成为济阳商业领域又一热卖点。规划楼层为二至三层的独立单体楼房，建筑面积1万平方米，建设投资约800万元，又可根据用户需求在南侧自行按照统一规划建设，满足不同层次的消费者。现已全面竣工并可以使用。
3、房屋销售经营情况：针对当前我县住房市场供大于求的实际，公司一是积极调整销售价格，尽最大限度降低售价；二是降低工程建设成本；三是应客户需求，能甩项甩项处理，由住户自行设计；同时，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高了知名度和社会信誉。针对顶层楼房销售难的问题，公司经研究决定降低售价，优惠于内部职工，既解决了部分职工住房困难，又有利于资金的回收。全年销售房屋120套，销售面积9327平方米，销售收入1062万元，销售率85%。
4、宣传措施的转型情况：现今社会是网络信息迅速发展的科技时代，公司也充分的认识到了这点，所以积极开拓新思路。今年通过办公室人员的努力，初步架设完成了自己的网站系统，全面立体的展示公司各方面的发展和业绩，既节约了宣传经费的重复投入，又扩大了公司的社会效益和影响力，对于公司发展信息的及时传递和网络信息的准确接受提供了便利。
5、党务工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，建立健全了党内各项工作制度。年内发展预备党员2名，转正2名，新培养入党积极分子3名，党支部的各项工作逐步完善。
6、物业管理情况： 物业管理公司是一个自主经营自负盈亏的企业，但多年来一直没有摆脱围绕总公司吃饭的不利局面。去年总公司投入近30万元的维修费，今年公司又投入了20余万元的维修费，锅炉、管道年久失修，公司年年往里投钱，收取的费用不够开支，造成连年亏损，入不敷出。
今年，为使广大用户过一个温暖舒适的冬天，总公司今年9月下旬就对锅炉管道维修进行了部署，成立了专门领导班子，在人力、物力、财力上给予了物业公司最大限度的支持。并调整了领导班子，由公司副总袁树忠亲自抓，并印发了《致雅居园小区用户一封信》，为使广大居民过一个温暖祥和的冬天，说明情况，让居民知道，因物价因素、煤炭价格上涨，今年的取暖费价格较往年有所提高，敬请广大用户予以理解和支持。物业公司是自负盈亏的企业，没有多余的财力来照顾大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一种市场行为，因此希望各区居民要顾全大局，如果你居住的一家停暖，将给周围住户造成很大影响，使整体热源受到很大损失，也影响到采暖设施的热平衡。为了广大居民的利益和不影响物业公司的管理，欢迎您积极地参与采暖。
作为物业公司的主管单位—开发公司，在今后的冬季供暖工作中，将进一步深化企业改革，加强内部管理，积极消化和克服种种困难，搞好设备维修和基础设施建设，最大限度地满足广大居民的需求，为今后取暖做出更大的努力。
二、存在的问题
一是年开发总量少，建设规模小，不能适应新形势的需要；二是资金回笼慢，造成公司经营困难，难以开展大的经营活动；三是由于国家土地政策至今仍在
冻结，公司没有土地资源来发展业务；四是企业改革力度不够，真正形成激励机制的目标还没有实现；五是小区物业管理人员素质水平和业务技能不高，与居民之间存在这样那样的矛盾，经营状况不佳；六是各分公司的开拓市场意识还不强，围着公司转的经营模式仍没有改观；七是各项工作制度不健全，管理水平不高；八是员工的思想还不够解放，始终未能真正认识到“变则通，通则久”的管理方针的可行性和持续性，思想观念保守。
三、二oo四年工作计划和发展战略目标
1、解放思想，转变观念，认清形势
求真务实 开拓创新
为实现房地产历史性跨越发展而努力奋斗
--年终行政工作报告
同志们：
今天，我们召开**年房地产分公司工作会议，会议的主要任务是：回顾总结**年的工作，安排部署**年的工作，动员全体员工认真贯彻落实集团公司“三会”精神，正确分析和认识当前我们面临的形势，统一思想，振奋精神，抢抓机遇，加快发展，卓有成效地做好**年的各项经营管理工作。现在我向大会作工作报告，请予以审议。
第一部分 2004年工作回顾
**年以来所做的工作，主要是针对当前房地产的形势以及面临的机遇和挑战，为**年乃至今后房地产公司的发展壮大做了一些准备工作。一年来，我们在集团公司党政的正确领导下，紧紧围绕企业改革发展的战略目标，锐意进取，开拓创新，改革发展迈出了新的步伐，经济指标保持快速增长，住宅建设力度不断加大，企业效益明显提高，员工生活水平得到进一步改善。特别是公司领导班子团结协作，思路清晰，带领全体员工，奋力拼搏，圆满完成了全年各项经营管理工作，企业呈现出了与时俱进，蓬勃向上的良好发展态势。**年的主要工作是：
一、研究制定中长远发展战略，确立了房地产未来发展的宏伟蓝图
新一届领导班子上任后，面对激烈的市场竞争，认真分析内外部环境，客观公正地寻找出过去发展中存在的问题，针对性地提出了今后发展的工作思路和工作目标，研究制定了阳煤集团房地产分公司中长远发展战略，找准企业未来的发展方向，进行准确的市场定位，为房地产公司在今后激烈的市场竞争中求得长期生存和持续发展提供强有力的支持和保证。
二、积极构建五大经济发展平台，为实现房地产跨越式发展奠定坚实地基础
按照制定的房地产中长远发展战略，我们从管理体制和战略创新入手，结合企业实际，变革创新，努力改革现行体制，重组整合土地管理中心、房地产开发公司、物业管理公司、房屋信息服务中心和多营三产管理中心，构筑房地产经济发展的五大支持平台，力争在3-5年内实现产值10个亿，为集团公司跨越式发展提供强有力的支持和保证。经过一年来的成功运作，五大经济平台已发挥了巨大的作用。房地产开发作为主业，建立起了以满足高收入家庭需要的商品房供应体系、以满足中低收入家庭需要的经济适用住房和成本价集资住房供应体系、以满足最低收入和困难家庭需要的廉价集资和廉租住房供应体系的符合集团公司实际的三级住房供应体系；通过进一步加强土地管理，为集团公司节约资**余万元；房屋信息服务中心实现了“一站式办公，一条龙服务”，赢得了广大职工群众的赞誉和好评；按照集团公司生活后勤的改制要求，住宅小区物业专业化管理优势初步显现，服务质量和服务水平得到优化和升级；多营三产依托房地产发展的优势，得到迅速的扩张和发展，防水卷材厂和涂料厂等新上项目的投产运营，以及生产经销、服务产业链的初步形成，为房地产的发展壮大奠定了坚实地基础。
三、进一步加大住宅建设力度，全心全意为广大职工群众办实事、办好事
去年，我们在继续组织好马家坪馨康家园工程建设的同时，又以改善低收入及困难职工家庭住房条件和居住环境为切入点，建立和完善了住房保障体系，加和大力支持下，经过与平遥县政府多次协商，平遥柳根小区18万平方米住宅开发项目，以及平坦菜市场3.5万平方米的高层商住楼今年即将开工建设，苹果园、运输处、赛鱼商店等开发项目正在积极地运作当中，这些项目的开发建设无疑为房地产公司今后的长远发展和提高企业的市场竞争能力奠定了坚实地基础。2004年，住宅工程施工总面积38.63万平方米，全年竣工面积26.42万平方米，完成投资2.43亿元。
四、进一步加强土地管理工作，为集团公司生产建设和非煤产业发展提供强有力的支持和保证
随着集团公司战略目标的实施，以及新上项目的增多，如何搞好生产建设和工程用地的拆迁扫障，保障煤炭生产和新上项目的顺利进行，是房地产公司面临的又一项重点工作。去年以来，经过与集团公司有关部门的密切配合，先后完成了芦北和三矿矸山年还完成了对集团公司范围内从事商业等经营性活动的用地单位征收土地有偿使用费54.45万元。
另外，采煤沉陷作为集团公司去年交办的一项重点工作，房地产公司投入了大量的人力、物力，通过与各矿和相关部门的协调配合，历时半年，全面完成了涉及两县两区、5个街道办事处、22个社区、7个乡镇、53个村庄的调查摸底工作，为集团公司顺利上报，积极争取住宅建设资金打下了扎实地的基础。
五、员工服务意识和服务水平得到提升，团队精神和向心力、凝聚力得到加强
房屋信息服务中心成立后，在企业文化的引领下，充分利用现代化的信息管理手段，推动了房地产管理的优化升级，进一步提高了房地产公司的整体服务水平和服务质量。基层各管理部在创新工作思路上下功夫，通过开展形式多样的便民服务活动，进一步改善了服务态度，改进了工作方式。特别是在马家坪拆迁扫障过程中，不可避免地出现了上访现象，所涉及到的管理部门，放弃休息时间，走家串户，耐心细致地做好一人一事的思想工作，尽可能把矛盾化解在基层。尤其是公司领导和管理部领导带领相关人员，对上访的拆迁户进行了解释疏导工作，避免了大规模的群体上访事件。在日常管理工作中，从强化和完善内部管理入手，及时为广大住户排忧解难，赢得了住户的满意和好评。
六、标准化小区建设得到加强，物业小区实行了专业化管理
按照集团公司生活后勤系统的改制要求，去年六月份对集团公司范围内的物业小区实现了专业化管理，出台了阳煤集团物业管理实施办法，申报领取了二矿小南坑、五矿水滩等11个小区的收费许可证，对物业管理的运作加以规范和完善，划归的物业管理人员定员定编和竞争上岗工作顺利完成。标准化小区在巩固已取得成果的基础上，今年又新建标准化小区7个。通过和矿区政府协作配合，高质量、高标准完成了西山、刘家垴等18个社区，4525平方米的社区综合服务楼的工程建设任务，所有这些工作都为今后物业管理的进一步发展创造了有利的条件。
七、创建学习型企业，培养和造就高素质的后备人才
一个企业如果要想发展壮大，在激烈的市场竞争中立于不败之地，就要登高望远，高瞻远瞩，充分认识到学习在提升员工素质和实现企业发展壮大等方面的重要作用。2004年，班子成员全部到清华大学学习和培训，部分中层领导被派到其它高校参加高层次的培训，从领导带头，在企业中积极营造全员学习和创新学习的浓厚氛围。结合企业实际，组织制定出台了大中专毕业生及后备人才管理实施办法，通过给表现出色的大中专毕业生早压担子，早培养，建立起动态的干部使用管理机制，造就一批起点高、业务精、善管理的复合型后备人才，扭转公司人才匮乏，员工素质较低的局面，为房地产的长远发展提供了强有力的人才支持。
八、党组织建设得到加强，职工参政议政当家作主
一是切实加强思想建设、组织建设、作风建设，把创建红旗党支部列入经济责任制的考核范围，实现了党建工作和经济工作的同部署、同检查，同考核。二是加强了工会工作，职工当家作主谋发展。三是建立了信访接待室，畅通了信访渠道，进一步加强和改进了来人来访接待工作。
九、引深企业文化建塑工作，信息化建设得到加强
通过召开企业文化建塑和信息化建设工作会，进一步推动了企业文化建塑和信息化建设工作的开展。结合房地产实际，把4E标准的贯标工作真正落实到每个岗位上，通过实行走动管理，强化了各级管理人员走动管事，上岗尽责的责任心。通过建立信息平台和网站，为实现信息资源共享和无纸化办公奠定了基础。
十、全面完成集团公司下达的各项经营指标，员工收入有了较大幅度的提高
去年年初，我们制定了严细的考核办法，通过采取正向激励为主的工作绩效考核机制，进一步调动了员工增收节支的积极性。2004年，集团公司要求费用补贴752万元，实际完成647万元，减亏105万元；经营总额计划2.23亿元，实际完成2.37亿元，完成率106.28%;销售收入计划2.19亿元，实际完成2.26亿元，完成率103.20%；产值实现2.42亿元，五项经济指标全部超额完成，生产经营形势处于公司近几年来的最好发展时期。2004年，员工人均工资收入达到14967元，比2003年增加3618元，增长率32%，实现了企业增赢，员工增收。
2011房地产公司人员年终工作总结优秀范文
自从进入房地产公司已经有3个年头了，在这3年里，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理紧急事件的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。2011年已经走过，我就我在过去一年的工作做一下我的总结
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为******企业的每一名员工，我们深深感到*****企业之蓬勃发展的热气，*****人之拼搏的精神。
****是******销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，****很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，****同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于****年与****公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，****同志积极配合****公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为**月份的销售高潮奠定了基础。最后以****个月完成合同额****万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，****同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
2011年下旬公司与******公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出**火爆场面。在销售部，**同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，****同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与****同志和其他销售部成员的努力是分不开的。
2011年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
2011房地产公司人员年终工作总结优秀范文
不知不觉加入到××××这个大家庭已经一年了，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在××××的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对房地产一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定购房合同，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。
作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。
6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问李总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由李总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。
7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。李总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管会计问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的表格健全，做到有据可查，也便于年终统计。
当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。
最后，祝各位领导，各位同仁新春快乐！
200x年一元街财政收入5100万元，其中4344万元来自怡东、金源、鄂钢、扶轮、扶轮、永胜、新源、妇联8栋大楼，占全街财政总收入的80% 以上。除此以外，8栋大楼的周边已形成以大楼为服务对象的餐饮文化一条街(蔡锷路、车站路、洞庭街、岳飞街)卡拉ok一条街(黄兴路)、休闲一条街(胜利街)也为一元地区的居民提供了商机和就业机会。仅这8栋大楼的保安、工勤、车管人员就安置辖区下岗人员达230人。
“楼宇经济”就是以商务楼及功能性板块、区域为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种经济形态，它是与城市化相伴而生的，是城市中心发展区域经济的一条新途径，一项统计显示，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等，在发展楼宇经济方面，上海已先行一步，并取得了成功的经验，如在上海静安区入驻商务楼的企业上缴的税收占全面税收总量的四成以上，其中位于南京西路上的嘉里商务中心，仅半年税收就达到了1.42亿元，可见“楼宇经济”蕴含的巨大能量不可低估。实践证明，“楼宇经济”不仅是一个名词，它所包含的是街道经济的发展方向如何定位，是从创办街属企业转向区域经济观点的转移。随着社会的发展，中心城区已迈向“楼宇经济”时代，立体的商务街将会是街道经济的亮点。
回顾“十五”期间的头三年，我街在区委、区政府的领导下，按照“三个代表”的指导思想，以加快发展为主题，以提高经济效益为中心，依托社区、立足民营、壮大财源、强区富民，推动经济社会、环境可持续发展，不断推进社区经济民营化、股份化、集约化，为全面落实每年确定的各项任务，全街上下，变压力为动力，克难奋进，在优化资源结构推进职能转换，培育区域经济，保持行业稳定等方面做了大量艰苦不懈的努力，取得了一些成效，主要表现在：
经济总量持续了稳定，快速增长，全街完成规模以上工业总产值，从XX年的829万元到XX年增至1412万元，实现国内生产总值从XX年的796万元到XX年增至10820万元，上交财政收入从XX年的1200万元至XX年增至5100万元，各项指标均超额完成区政府下达的目标任务。
经济环境不断优化，全街各职能部门，立足实际，不断深化服务内涵，优化服务手段，从街属到街辖，从街办到社区，工作对象变了，服务方式随之改变。近年，我们瞄准市直机关，借用领导层的宏观思路，进一步密切工商、税务等经济杠杆部门的联系，多渠道、多途径传递信息，服务企业，挖掘潜在优势，在政治上给予关心，在政策上提供优惠，在服务上给予承诺，千方百计吸引商家入驻我街。三年来，全街共引进各类企业达500户以上，注册资金超6400万元，固定资产投入达8000万元。
特色路、街经济日益显现，在以沿江特色经济为标识的蔡锷路、黄兴路、车站路、洞庭街、胜利街布满了餐厅、休闲中心、咖啡馆、卡拉ok、旅游服务等一大批新兴服务业，使我街三产业的内涵和发展的档次都有了较为明显的提高。近年来先后矗立的8幢写字楼又增添了美景，一元地区已逐渐成为文化、休闲娱乐的中心。
三年来，我们紧紧围绕提高经济效益这个中心，解放思想、大胆探索、努力实践，为我街经济进一步快速发展奠定了基础，积累了经验，我们必须认真总结、在继承的基础上不断创新，以推动区域经济不断向前发展。
一元街是一个具有悠久历史的老城区，辖区地域狭小，人流集中，但又有需求多元、产业纷呈的特点，根据这一特点，研究发展高档次商贸经济，新型的服务经济，新兴的工业经济等，必须在现有的基础上着力构建区域经济发展的新载体――楼宇经济。几年的实践让我们感到：“一幢楼就是一个磁场”，巨大的人流、物流、资金流、信息流，在这里汇聚活动，形成显著的“财富效应”，我们坚持一幢楼胜似一条街、一幢楼就是一个大企业的理念，大力发展楼宇经济。在狠抓企业引进工作过程中，转变抓引进的观念，思路和方法，以楼宇为引进的主要平台，倡导“零收费”达到“引进一个带动一批”树立区域有限，发展无限的理念，主动迎合当前形势，发挥独特的区位优势，以“楼宇经济”为中心，依托江滩，创建饮食文化、娱乐、休闲、旅游特色街，形成经济与文化相融合从而达到相互补充、相互促进。一元街虽然在地理位置上拥有资源优势，但如何“引得进，留得住”确有文章可做，为让企业安营扎寨，我街要在搞好服务上下功夫，营造良好的软环境，与企业建立良好的合作关系，定期走访，主动服务，同时积极探索楼宇经济模式，把“政府引导、市场动作、政企互动”原则，通过有效的工作及早介入，想尽一切办法吸引那些已经或者即将入驻的企业来我区域注册纳税。。
同时要正确认识和分析一元地区形势，把握机遇，发挥优势，规避风险，抓好落实。抓贯彻落实首先在于各级领导干部的工作能力，特别是驾驭经济工作的能力。要有针对性地学习市场经济知识、科学技术知识、法律知识和世贸组织的有关知识，潜心思考，刻苦钻研，进一步熟悉经济工作，善于把握经济发展的内在联系及其发展方向，提高驾驭经济工作的能力，提高科学决策和依法行政的水平。同时还要培养干部深入基层的作风，通过接触企业的方式来改进提高工作技能和管理经济社会事务的能力。具体地讲，在新的一年的工作中，重点抓好以下几个方面：
1、继续围绕全区经济一体化的要求及市“三区一带”的经济发展总体布局，结合一元地区实际，坚持强化项目支撑，继续对辖区内重大策划和实施项目进行统计、跟踪，争取从环境入手，及时解决企业发展中的矛盾和困难，促进快速健康发展。
2、千方百计抓引进，通过关系，挖掘资源，加大服务力度，围绕“一道、两街、四条路、八幢楼”绘制一元地区美景。“一道”即沿江大道，为进一步丰富休闲娱乐业的内涵，积极筹办企业家联谊会和外宾
俱乐部，推进旅游业在本区域的发展;“两街”即胜利街和洞庭街，为提升一元地区文化品位和地区形象，营造社区良好人居环境，借以促进江岸地带人流，物流，资金流，同时抓好现有商贸业的发展;“四路”即蔡锷路，车站路，洞庭小路，黎黄陂路，将其市场运作的现有基础创办路街特色，抓好江滩延伸发展，通过政府职能，采取有效措施，为个体经营者营造出“放手，放胆，放开，放心”的发展氛围，求得区域总体实力的不断增强。“八幢楼”即高层楼宇包括：鑫源大厦，金源大厦，怡东大厦，扶轮大厦，鄂钢大厦，妇联大厦，永胜大厦，华侨大厦等八幢写字楼，牢固树立“不求所有，但求所在，不求所管，但求发展”的区域经济观念，积极拓展思路，打破所有制、行业、隶属关系的限制，为实现区域资源，技术，人才等生产优势的互补，加大引进，加大扶植，同时抓好动态管理。
3、明确措施，确保经济发展新的突破。一是优化环境，增强服务的主动性。大力推广“提前介入，主动参与，无偿服务”落实专门部门，专门人员，对企业实行紧盯跟牢，随时联系沟通，了解企业需求，切实帮助企业解决实际困难和问题，二是明确责任，形成合力。机关各职能部门，包括社区的所有干部和工作人员，都要把楼宇经济和特色路街经济作为新一年及今后经济工作的着力点来抓，同时争取税务，工商，城建，规划，土管，卫生，质检等部门的配合支持，把主要精力放在指导服务，信息沟通等具体工作上，出台扶持政策，分别为入驻企业和高新技术项目制定优惠政策，搞好共同开发。三是坚持协调并进，推动全面发展。在加大引进的同时，积极采取有效措施，扶植现有企业的发展，特别是那些潜力大，科技含金量高，市场竞争力强的企业，引导鼓励企业强化质量体系认证及申请专利保护，对商贸服务企业单位，要帮助深化服务内涵，创新服务手段，不断拓宽自身经营空间。
4、工作要求。一是提高思想认识，加强组织领导。全街上下要从“富民强街、加快发展”、振兴一元的战略高度，切实提高对发展楼宇经济重要性的认识。各相关部门要克服畏难情绪，把发展楼宇经济作为经济工作的重要举措，形成一把手负总责、分管领导具体抓、责任落实到人的工作格局，为加快发展楼宇经济提供可靠的组织保障。二是摸清区域资产，形成编报制度。立即着手对辖区内的楼宇、厂房等建筑进行一次全面的调查摸底，彻底弄清所有商务楼宇、闲置房产的基本情况。在此基础上，把对辖区内楼宇经济发展状况调查作为一项日常工作，坚持动态管理和统计，按时填报统计报表。
现在是一个跨界时代，但隔行如隔山的道理仍在。最近几年，乐视公司不断跨界，从互联网到电视、从电视到手机、从手机到汽车，又从汽车跨到了房地产……
5月16日，世茂房地产控股有限公司（下称世茂房地产，600823.SH）公告称，将以人民币29.2亿元的价格，出售其全资附属公司世茂新体验旗下的财富时代公司全部股权;以人民币0.52亿元的价格，出售其全资附属公司世茂商业管理旗下的新世纪商业管理有限公司全部股权。
本次交易，世茂房地产预估收益约为人民币7亿元，购买方是乐视控股，为乐视网信息技术（北京）股份有限公司（下称乐视网，300104.SZ）的股东，乐视控股与乐视网的法定代表人同为贾跃亭。
财富时代的主要资产为北京幸福一村综合楼，即位于北京三里屯的商业地产“世茂工三”。新世纪公司的主营业务为：销售食品、园林绿化服务、企业管理、投资管理。
世茂房地产董事会认为，该项交易是世茂房地产的变现良机，有助于加强世茂房地产整体的财务状况，有利于资金的灵活高效运用。
一方如此开心，如果另一方也获益匪浅的话，那么此次交易堪称双赢。这一次世茂房地产的交易对手是一向以“轻资产”的互联网公司模式著称的乐视。乐视重金介入商业地产项目，避轻就重，意欲何为？ 布局大生态链
早在本次和世茂房地产合作之前，乐视就已经涉足房地产领域。
《财经》记者通过企业征信数据库启信宝查询到，乐视控股旗下有一家北京宏城鑫泰置业有限公司，注册时间为2007年，该公司业务主要是房地产开发、销售自行开发的商品房、物业管理和酒店管理。
股东变更记录显示，宏城鑫泰是在2014年8月18日，由乐视控股从北京处房地产开发集团有限公司手里买入，并与北京处房地产公司共同持有该公司至2014年12月29日，之后股东正式变更为乐视控股独有。
2015年11月，重庆两江新区两宗地块均以起始价4.2亿元挂牌成交，分别是建筑体量为20.77万平方米的196亩纯居住用地、建筑体量为19.16万平方米的187亩纯商业用地。两宗地的受让方均为重庆乐视界置业发展有限公司。而重庆乐视界置业发展有限公司股东为乐视投资管理（北京）有限公司，而乐视投资管理（北京）有限公司的股东则为乐视控股。
纵观乐视控股，目前已经布局了乐视网、乐视云、移动智能终端（电视、盒子等）、手机、电商、乐视影业、体育、汽车、互联网金融和房地产十大业务板块。这十个业务板块中，每个业务板块都和其他业务板块有连接关系。
比如，乐视影视的自制剧《芈月传》开播时，电商板块就准备销售“芈酒”，移动智能板块准备芈月传版的手机，完全围绕内容IP进行粉丝经济周边效应销售，而客户获取又来自于乐视超级电视为代表的移动智能终端板块的销售，从而形成一个闭环。
根据贾跃亭的公开表态，未来乐视想打造的大生态链系统工程，其实就是一个大的O2O模式，通过影视业、体育等输出内容，用乐视云、互联网金融、电商等平台进行连接服务，最后通过移动智能终端、手机、汽车、房地产等将内容输送到客户手里。
在这个大生态链系统搭建好之后，就需要通过盈利能力的检验。
乐视控股不仅业务板块多，公司更多，但是只有一家上市公司，就是乐视网。早前在新加坡上市，为乐视网上市立下汗马功劳的西贝尔通信公司（Sinotel Technologies LTD），已于2016年3月15日退出新加坡交易市场。
乐视控股板块虽多，但多数是新布局的业务，还未发展成熟。比如2014年立项的乐视手机、乐生活，2015年组建的乐视汽车和房地产，还有虽然早在2011年就组建，但因为房地产、影院配套端口没有组建完成而耽搁的乐视影业。
不过按照乐视网年报披露，现阶段乐视网旗下有13家全资、非全资子公司，云、智能终端、电商、影视、体育、新媒体、音乐等成熟业态都均已覆盖。从而产生了“版权+自制”的双管齐下，配合金融电商平台，将独有内容通过智能终端输出的小生态链系统。
从乐视网小生态链系统的业绩，可以窥视未来乐视控股大生态链系统的盈利能力。 盈利能力待提升
乐视网2015年报显示，营业总收入为130.17亿元，同比上涨90.89%;2014年营业总收入为68.19亿元，同比上涨188.79%;2013年营业总收入为23.61亿元，同比上涨102.28%。
这些收入主要来源于四个业务板块，分别为广告业务，占总营收20.23%;终端业务（不含智能手机），占总营收46.78%;会员及发行业务收入，占总营收的29.06%;其他业务，占总营收的3.93%。
终端收入，也就是乐视电视，是乐视网占比最大的主营收入，而乐视网其他板块的客户获取方式和收入来源都有赖于终端。也就是说，广告、会员、版权、内容这些收入，都需要跟电视销量捆绑。 通过商业地产打造O2O闭环，这是一个看上去很美的商业逻辑。
按照乐视网年报数据，乐视电视销量一直节节升高，但整个乐视网的盈利情况却是另一番故事。
2015年乐视网的营业总收入约为130亿元人民币，营业总成本约为130.09亿元人民币，亏损900万元人民币。乐视网的营业利润是靠一项7900万元的投资收益实现的，但在净利润表上，乐视网却录得近2.2亿元的净利润，这些利润来自于约1.42亿元的所得税费用。
按照《企业会计准则》，利润表中的企业所得税费用通常由两部分组成：当期应交所得税和递延所得税，而递延所得税又分为递延所得税负债和递延所得税资产。计算公式为：所得税费用=应交所得税+（递延所得税负债-递延所得税资产）。
乐视网在所得税费用上显示的金额为递延所得税资产，递延所得税资产即未来可抵扣所得税的资产值。之所以出现这种情况，是因为企业当期应缴纳的所得税极低或为零，而递延所得税负债又小于递延所得税资产，而导致的该项科目只剩下递延所得税资产。
这说明，乐视网在这一报告期内，需要缴纳的税费远小于其可以抵税的资产，这表明该公司盈利能力较弱。
而用递延所得税资产来掩饰净利润并非长久之计，因为所得税资产不可能一直增长下去。为此，乐视网在净利润表上还有一项掩饰科目――少数股东损益。
2015年的净利润表上，有一笔约为负3.6亿元的少数股东损益，这项损益直接提高了乐视网股东综合收益。
这恰恰说明乐视网控股子公司处于亏损状态。乐视网2015年报披露，主要亏损的子公司分别是：乐视致新电子科技（天津）有限公司亏损约3亿元，乐视网文化发展（北京）有限公司亏50万元，乐视云计算有限公司亏损约4千万元，乐视电子商务（北京）有限公司亏约100万元，乐视体育文化产业发展（北京）有限公司亏损约1000万元，而其中亏损最大的乐视致新就是生产乐视超级电视的公司。
按营收占比来说，乐视的终端也就是乐视电视的收入占比最大。2015年，乐视网终端收入约为60.9亿元，终端成本约为81.9亿元，亏损21亿元。而这些亏损，都通过少数股东损益科目，在并表之后又将亏损放回子公司里，使得乐视网的净利润不含有此项亏损。
终端亏损的大部分原因，应当来自于超级电视售价低于成本的价格策略，正是通过这一策略，乐视2015年顺利完成了300万台电视销售的目标。但乐视如果继续这一策略，会导致亏损越来越高。
如果想要补足这些硬件亏损，乐视网最直接的办法就是增加会员年费，以及大幅提高付费内容的价格。但是乐视销售电视的同时送会员的销售策略，以及中国市场盗版严重导致内容付费无法普及的现实状况，使得乐视网提价非常艰难。
所有这些可以看出，乐视网的生态链盈利仍有压力，而房地产行业，尤其是商业地产更是资金需求量极大。在房地产行业盈利能力日益减退的今天，乐视控股大手笔购买世茂房地产的资产包，逻辑何在？ 打造O2O产业闭环
启信宝资料显示，乐视控股的经营范围为：项目投资、投资管理、资产管理、投资咨询、经济贸易咨询。乐视控股工商资料还显示，1.未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金;2.不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动;3.不得发放贷款;4.不得对所投资企业以外的其他企业提供担保;5.不得向投资者承诺本金不受损失或者承诺最低收益。
也就是说，乐视控股本身是个投资公司，其资金可以来源于股东，也可以来自子公司借贷。但乐视控股大部分子公司都处于建设期，也很需要资金，能借钱的只有成熟的小生态链系统乐视网了。
虽然乐视网公司盈利能力并不乐观，但其货币资金2015年末为27.30亿元，同比提高了446.12%。
从2015年乐视网的现金流量表上看，其经营性现金流净额为8.8亿元，也就是乐视网靠自己的经营赚了8.8亿元，但其投资活动产生的现金流净额为29.8亿元，严重入不敷出，那么该年的货币资金就只有从筹资活动中产生了。
也就是说，乐视网账上的货币资金是融资而来。2015年，其筹资活动现金流净额为43.65亿元，同比上升278.52%。
简单来说，这些钱主要来源于股权融资和债权融资。
股权融资主要来自IPO及各种增发，当然也包含私募股权融资，比如其子公司乐视体育，在2015年5月的A轮和A+轮融资中，投资人是王健林旗下的万达投资、马云旗下的云锋基金、阚治东旗下的东方汇富、王思聪旗下的普思投资等组成的7家机构和个人，总融资额度为8亿元。
这些资金相对于不断扩张的乐视业务来说，募集时间较长，资金额度也较不稳定，同时，相对于汽车、房地产这些需使用大额资金的重资产业务来说，私募股权融资的募集金额量实在太低。
乐视显然也发现了这个问题，其2015年现金流量表显示，其吸收投资收到的现金同比下降88.60%，主要融资来源变成债券融资。
轻资产模式的公司在债券市场上往往很难融资，不过在2015年乐视网突破了壁垒，同年借款收到的现金增至90.47亿元，同比上升240.02%，同时发行了18.95亿元的债券。
深交所披露的乐视网非公开发行公司债券公告显示，乐视网的公司债年限为2+1年，票面利率为8.50%，融资成本并不高。
同时，乐视还通过抵押担保贷款、融资租赁等方式进行债权募资。截至2015年报告期内，流动负债显示，贾跃亭和其姐贾跃芳总借债金额约为34亿元，而贾跃亭名下对乐视网进行担保的金额总额为19.35亿元。通过融资租赁购入的固定资产总额为2.5亿元，增强了公司的现金流动性。
在层层贷款之后，乐视网的资产负债率为77.53%，这对于轻资产公司来说有压力，但要是换为重资产公司，比如房地产行业来说，这个资产负债率在行业内较为普遍，勿需咋舌。
购入世茂房地产的商业地产之后，其盈利方式虽然只来源于租金，但可以通过抵押贷款增强公司的现金流入，缓解资金压力。
商业地产客流量大，乐视影业就可以通过商业地产里的影院输出内容。这个靠地产带动文化，文化反哺地产的商业模式，以万达集团为代表。
比如，万达集团旗下的万达影业，其制作的电影，在万达院线上播出时可以获得较好的档期，从而增加票房量。而万达商业同时获得万达院线的租金，万达院线又靠万达商业的写字楼和公寓的人群增加观影人数。
通过这套打法，乐视通过房地产建立的大生态链，可以形成一个O2O的产业闭环。未来，乐视将内容延伸到影院、手机、汽车、家居甚至到文旅地产，也并非不可能。
本专卖店产品有创意厨房餐具、创意厨房用品、创意厨房用具、创意厨房电器、创意厨房周边等系列产品。产品款款新颖，而且是实用性强的产品，包罗万象，品种齐全，适合不同的消费群体消费。目前热卖奇品已有1000多种，并且每月都有新品上架。
项目特点
1. 实用性强：产品不单是新奇，有创意，同时实用性强，都是贴近老百姓生活的必备品。
2. 产品全覆盖面广：小厨侍的产品涉及到创意厨房餐具（碗、盘、勺、刀叉、碟、筷子、套装等等），创意厨房用品（调味品/罐、油壶、厨房置物架/角架等等），创意厨房用具（剥蒜器/压蒜器、切菜器、水果切割器、厨房小工具套装等等），创意厨房电器（蒸/煮蛋器、电饭煲、电热饭盒葡萄酒机等等），创意厨房周边（智能垃圾桶、洗澡机器等等）从几元钱到几十元、上千元的应有尽有。庞大的产品体系一定能为您招来广泛的客源。
3. 新品更新快：每个月不断的新品，让商免费享受新的资源，保障公司的产品和商手中的产品永远走在市场的最前沿。
市场分析
民以食为天，生活至上，吃饭为大。柴米油盐、锅碗瓢盆的碰撞，那是生活的交响曲。厨房烹饪的不只是美食，而是心情、心意与爱！
有家就有厨房，2014年中国家庭数量为4.3亿户，位居世界之首。有厨房就需要厨房用品，市场有多大，想想就知道！说到厨房，首先想到的是挥汗如雨、烟雾缭绕、锅碗瓢盆，叮叮当当，似乎让人避之不及。这是传统厨房。随着现代人生活品质化的需求飙涨，一场厨房用品的革命一触即发，时尚化、个性化、多元化、智能化、全能化的厨房用品在中国，尚属空白，空白催生商机，何止百亿千亿？！
投资条件
目前项目方有两种合作方式：特约经销商，独家。
特约经销商：首次合作一次纳首批货款38800元，（货品自由选择）即可成为特约经销商，没有加盟费，后期进货量不限，根据市场需求以销定购，后续销售享受公司返利，每累计进货达1万返现金1000元，如通过开店经营的话：装修费用公司还有一个统一补贴：5000元，年终享受全年销售额3%的年终奖。
县级（区）独家：首次合作一次纳首批货款56800元（货品自由选择）即可成为我公司县（区）级独家商，没有加盟费，后期进货量不限，根据市场需求以销定购，后续销售享受公司返利，每累计进货达1万返现金1000元，如通过开店经营的话：装修费用公司统一补贴：6000元，年终享受全年销售额的4%的年终奖。
地级市独家：首次合作一次纳首批货款88800元（货品自由选择）即可成为我公司地级市独家商，没有加盟费，后期进货量不限，根据市场需求以销定购，后续销售享受公司返利，每累计进货达1万返现金1000元，如通过开店经营的话：装修费用公司统一补贴：7000元，年终享受全年销售额的5%的年终奖。
效益估算
产品出厂价从几元、几十元、上百元的都有，适合大众消费，销售毛利润率100%以上。
投资提示
什么样的价值体系可以用来评估当前中国房地产公司是否健康?抑或用什么样的坐标系来定位房地产公司――也许不仅仅是我们,即便是房地产公司亦有这样的疑惑。
资本市场打造的资金链
去年年底,一位香港大型房地产公司负责人说,很多时候香港房地产开发商的资金来源的稳定性更强,在资金来源稳定的情况之下,能够用金钱换取时间。同时,他还表示,因为资金雄厚,香港开发商在内地的发展允许失败,他们甚至允许自己把失败的项目做到成功为止。但内地开发商则不然,他们没有那样的资金实力,他们如果失败,就意味着死亡……
这是裸的现实,在今天的中国房地产行业,资金使用的成败,是判定企业成功与失败的标准。尽管房地产行业还在不断地创造首富,但我们必须认识的现实是:对于大多数中国内地的房地产企业而言,他们还处于资本积累的阶段。对于民营房地产企业而言尤其如此。
在资本积累的阶段,大多数企业的发展策略是激进的,很多房地产公司会很大胆的使用金融杠杆进行企业的规模扩张,他们往往能够用最少的资金来撬动各类资金的投入,并通过滚动开发,实现资金在各个项目之间流动,从而达到盈利的目的。而规模扩张的速度越大,其能够获得的利益也就越大。
IPO重启再赴上市路
目前房地产融资环境明松实紧,新增信贷规模并未直接流入房地产市场,房地产企业急需增加多元化融资渠道,IPO重启使得大批望穿秋水的房地产企业欲借此轮机会实现上市。
错过前年上市最佳时期,最终在2008年3月上市无果的恒大地产,近期表示出强烈的再度冲击意愿。对于恒大来说,目前的上市环境明显优于当初,该集团对上市充满信心。
而以豪宅产品闻名的星河湾集团,今年将在全国新开4个全新项目,实现向全国扩张,上市的意愿非常明显。
而早前就有上市计划的利海、方圆、珠江投资等广州房地产企业也在紧锣密鼓地开始新一轮上市准备。除了地产开发企业,近年来大举进军广州的地产中介公司深圳世联地产,近期也传出可能会成为IPO重启后的首批上市公司。
地产专家陈真诚分析认为,在开发商阵营中,一些未上市、正准备上市的开发商,往往属于中型开发商,或是由中型向大型发展的开发商,手头的土地、房屋存货往往不少。尤其是一些企业为准备上市而在此前购买、储备了不少土地,因此资金压力普遍比较大。如今IPO已重启,这些中型房地产开发企业,必然希望争取上市,希望通过资本市场融资,补充企业资金,以缓解资金压力,也有利于企业参与竞争、扩大发展。
“地王”保利压力在09年
进入2009年,愈来愈多的人注意到,保利加快了在资本市场融资的战略步伐。
年初,保利地产宣布增发80亿元,随后,5月11日,保利集团公司公告称,公司将发行2009年中国保利集团公司企业债券,期限为5年期,发行13亿元,票面利率4.72%。
公告显示,债券采用通过上证所向机构投资者协议发行和通过承销团成员设置的发行网点向机构投资者公开发行两种方式。在上证所市场预设发行总额5亿元,在承销团成员设置的网点预设发行总额8亿元。
事实上,利用A股和发债向来是保利融资的优先选择,而从以往的历史来看,效果往往不错。
2007年7月27日,保利地产增发募资获得批准,公司公告称:“本次增发的不超过3.5亿社会公众股,采取余额包销方式,由保荐机构(主承销商)中信证券股份有限公司牵头组成的承销团包销剩余股票。”发行价格为55.48元/股。
当年8月,保利地产公布了其公开增发的最终结果:发行数量1.26亿股,发行价格55.48元/股,最终募集资金总量约70亿元。
2008年,房地产企业对资金可以说是“求钱若渴”,而保利在上半年顺利通过了公司债的发行申请。
有分析人士认为,保利的资金来源不外乎三种:销售资金、银行贷款、资本金融资(包括A股增发及公司债)。相对目前很多的上市公司来讲,融资方式比较单一、粗放。
前中信证券资深分析师王德勇对此表示,在各种融资方式中,资本金融资是最优先的选择,然后才是银行贷款等。
但同时该分析人士认为,迅速扩张的背后,保利面临的核心难题是企业产品和企业管理缺乏特色。其认为保利的核心竞争力是拿地能力和融资能力,而非产品和管理。这使得保利在市场份额的占有过程中选择的是一种粗放的经营模式。目前一个摆在保利面前的问题是,如果中国再一次出现房地产周期,如果世界再一次出现金融危机,保利的核心竞争力的弱势将会凸显出来。
有业内人士认为,进入2009年,“地王”们依靠以前拿下的低价地获取高额利润装点利润表的的时代已经终结。
中小房企借壳忙
对于房地产企业而言,上市的魔力在于能实现“鲤鱼跳龙门”,实现市值翻番,助推扩张之路,对中小型房地产企业尤其如此。
北京润丰房地产开发有限公司希望借壳上市,对象是ST炎黄。润丰总经理王宇表示,润丰目前的两个战略目标由区域向全国发展和借壳上市,正在同步进行中。
润丰是多年来热衷于上市的地产公司的典型。2006年9月,ST圣雪绒公告,明确与北京润丰就股权转让达成合作意向,但2个月之后,双方因为润丰、上市公司及控股方宁夏圣雪绒集团在某些具体操作方案上未能达成一致意见,合作告吹。
出于借壳上市的需要,润丰地产在不断调整项目和土地储备进度,完善内部治理结构。
同样有借壳上市意图的宝龙地产的内部人士表示,宝龙上市的会是整个地产,而不是此前传闻的仅是商业地产部分。在港股IPO和在内地借壳上市将同步进行,原则就是哪边条件优惠就上哪边。
据不完全统计,今年以来,公告或已经在找ST公司谈合作的地产公司已经有10家以上,其中以中小开发商为主。
然而,在拍卖过去一周后,一个题为《疯狂的楼市谁在豪赌国有资产》的帖子,在天涯、新浪房产等多个网络社区流传。帖子里,炒房者合纵连横,委托方高位套现,房产中介跟进分羹,如同一出颇具罗生门色彩的大剧,在疯狂的楼市中上演……
拍卖场风云突变
从福州路向东,浦东小陆家嘴滨江地带,7栋49-55层超高层高级公寓矗立在潍坊西路、浦城路一带。2001年,地产富豪许荣茂斥资50亿元,在上海打造“世茂滨江花园”。这个多次在上海楼市中获得销售额第一的楼盘,成为上海人心目中高品质楼盘的代表。2009年,“世茂滨江花园”连续多周蝉联高端公寓销售首位,二手房高层每平方米单价已达5万元。在此次拍卖的54套豪宅中,有39套出自此地。
在楼市如此火暴的时刻,54套豪宅的骤然抛出,在市场及互联网上掀起轩然大波。
是什么单位拥有这么多高档房产?又为什么选择这时出手?2009年11月3日,《国际金融报》对此的解读为:“房贷优惠政策取消传闻引发抢购,上海豪宅紧急打包拍卖。”而一个月之后,二手房营业税征免时限由2年恢复至5年的消息,印证了这一传闻。
在缴纳高达1500万的拍卖保证金后,12月6日,来自江苏、浙江、上海甚至海外的11名竞拍者,出现在上海国际商品拍卖有限公司(以下简称上海国拍)拍卖现场。
下午两点,拍卖正式开始。
坐在第一排的一位中年男子,起身向拍卖师递交了一个白色大信封后离开了拍卖厅。拍卖师打开了这个标的信封。“2.98亿元”,同时拍卖师还宣布,“本次拍卖的房产基本上都称得上是钻石级,加价幅度为100万元。”
3分钟后,拍卖进入白热化,不时有拍卖人边打电话请示,边举牌。
竞价一度在5号、38号、28号之间展开,至下午2点35分,现场只剩下了5号和28号,两人似乎均是志在必得。
就在众人猜测鹿死谁手时,现场风云突变。当拍卖师报价,“最后一次,3.4亿”,就要举起槌子时,坐在倒数第三排的一位年轻男子,举起了18号竞拍牌,将竞价改写成3.41亿元。
在18号举牌后,5号干脆退场。最后十几分钟,18和28号频频举牌。下午2点50分左右,拍卖师一锤定音,“3.53亿,18号,恭喜。” 在掌声中,18号走上前台,签署《拍卖成交确认书》,面对记者的围追堵截,他一言不发。
18号签字时,一手签,一手捂住名字,签好字后,两只手都捂上了。
浦发银行的全身而退
摄影记者老贺把现场的照片在电脑上放大,发现开拍前,坐在第一排的男子递交的信封上,出现“浦发银行”字样,以及该行的标志图案。
此前,上海国拍并未透露委托方身份,只称其是一家国企。而在11月,《中国房地产报》、《新闻晨报》和《上海商报》的记者,赴浦东新区房地产交易中心、静安区房地产交易中心,分别查询了拍卖涉及的部分房屋产权信息,发现权利人均为“上海浦东发展银行陆家嘴支行”,而产权登记受理日期均为“2006年4月7日”。
由世贸滨江花园所在的潍坊西路向东,东方路710号汤臣国际金融大厦,为上海浦东发展银行陆家嘴支行所在地。这家综合实力在浦发银行内部数一数二的支行,由于所在区域是房产黄金地段,房贷在该支行举足轻重。
而一家银行怎么会拥有那么多的豪宅呢?2006年又发生了什么?随着记者的调查,一宗骗贷1.26亿元的案件浮出水面,上一轮上海楼市的疯狂再次被拉到了人们前面。
事发2005年10月,浦发银行在一次内查中发现,陆家嘴支行一笔由上海优佳投资管理有限公司推介的二手房按揭贷款没抵押,房屋权利人与实际贷款借款人不是同一人,接下来的追查则发现,优佳公司名下的贷款多达91笔,人均为一位名叫曲沪平的员工,4亿元金额被用来购买高档物业。问题出在两方面:一是涉嫌大量利用他人的身份证申请贷款;二是有32笔陆家嘴支行发放的贷款存在“抵押不实”,涉及金额1.26亿元。发现问题后,浦发银行一方面补办抵押登记手续,由陆家嘴支行再向优佳公司贷款1.24亿元,通过个人贷款转为公司贷款的形式,偿还由该公司推荐的部分个人住房抵押贷款;另一方面,该公司将世茂滨江花园一套评估价值为1亿元的复式豪宅抵债给浦发银行,另外49套住房也被按剩余抵押价值抵押,这批房子中有三十多套在世茂滨江花园。
新华社记者调查发现,当年所谓1亿元的复式豪宅,优佳公司买入价是2400万,即便按后来房价涨到每平方米4万元估算,真实交易额也就4000万元,而一家房地产评估公司给这套房产的估值竟达1亿元。当时有业内人士分析说:“按七成贷款计算,仅这一套,该公司就从浦发银行贷到了7000万,除去真实房款,他已从银行套现4600万元!”
一位业内人士说,2006年楼市低迷时,浦发银行陆家嘴支行被骗贷沦为“超级房东”,2009年在高端物业高价的环境下打包拍卖,算是全身而退。
神秘的18号
12月12日,一名知情人士申侯(化名)爆料,神秘的18号姓陈,30岁出头,开一辆2008年买的东风标致207,经常出没于沪上各拍卖行炒房。他开了一家投资公司,公司的资金和人员规模都十分有限,办公地点很不固定。
记者调查发现,申侯所说的陈某系福建人。2006年11月,在远离上海市区的崇明县,他与11名股东一起出资200万,成立一家投资公司。陈为执行董事,法人代表,出资10万元,持股比例5%。2008年1月、5月,公司两次变更,注册资本由200万增至1000万,股东增至26人,陈出资147万元,依旧为法人代表。
在网上不时可查到,陈某参与房产拍卖或销售的事例,其经手房子涉及长宁、宝山、黄浦等区。2007年度,该公司工商年检专项审计报告称,利润总额38818.41元;2008年度,公司利润总额25.12万元。而在他作为两名股东之一成立的另一家投资咨询公司,注册资金仅10万元,2008年度,亏本50181元。
从上述情况,似乎看不出陈某有竞买3.53亿元豪宅的实力。
申侯分析,这次拍卖的54套高档公寓,陈某到手的含税平均单价为37947元/平方米,由于这批房产均属于非普通住宅,出售过程中至少要缴纳按售价5.55%计的营业税、2%的所得税,并支付1%的佣金,所以陈出售房产的平均单价至少要达到41495元/平方米,也就是总价要超过4亿,才勉强能够保本,并支付环节中的佣金和各项税费。
如果陈将这批房产登记在自己名下纳税后再出售,难道还能赚钱吗?
交易内情
据记者调查,有关54套豪宅的拍卖信息,最早见诸报端的是11月2日,而上海国拍拍卖公告,是在11月27日。蹊跷的是,从11月中旬开始,这一待拍资产中多的套房源,就在中介门店相继挂出,多套房产被预定。
在“安居客”网上,记者查到,11月16日,世茂滨江花园附近的两家中介,相继了这批房子的信息,并配以“银行资产拍卖,我们有第一竞买权”或“39套世茂房子整体拍卖,也可单套拍卖,低于市场价格的,您难道还不心动吗?”等字样。11月20日、11月28日,又有两家中介相继推出房源。
对此,申侯称,陈某最初的设想是这样的:在得到拍卖消息后,就通过中介挂牌这批房产,一旦有客户感兴趣,就通过中介收取客户高额定金,稳住客户;接着,集合几名炒房人拼凑1500万保证金,在拍卖会上共同竞买;一旦竞买成功,尽量拖延付款和过户时间,出售还没有真正属于他们的54套房产,争取拉到更多的客户,尽量以客户的资金付款,最后实在没卖掉的,再由他们几个筹钱买下。“他们计划用这种近乎空手套白狼的方式,以1500万保证金,调动3.53亿元的国资,并利用‘更名’的便利,规避本应在出售过程中要缴纳的营业税、所得税等税费。”
一位房产中介的工作人员透露,操作拍卖行动的也是姓陈,浙江人。他把房子委托到中介挂牌,愿意买房的客户先交50万元在中介放着,然后三方协议,签下买卖合同,这样保证不会一房两卖,然后从客户定金中,取出1500万放在拍卖行,保证了房子是安全的。另一家地产的员工透露,这批房子售价比市价要低10%,比较抢手,拍卖当天,只剩下了十几套了。
空手道还是天才策划?
既然陈某等人没有足够的自有资金,按市场正常规则交纳营业税、所得税的方式而出售房产,根本无利可图,他为什么要竞买这批房产?他又是如何操作的呢?
申侯称,陈事先会与拍卖公司谈好:要求付款期限可以拖三个月,甚至更久;过户期限可以拖六个月,甚至更久;拍卖公司默许陈“更名”。
“更名”,又称“转单子”,其实就是违规变更成交确认书。按相关法律规定,竞拍者在竞买不动产成功后,必须付清包括成交价款、拍卖佣金、契税等税费,将不动产登记在自己名下后,方可依法处置该不动产,若出售则还须缴纳出售环节的营业税、所得税等各项税费。
“更名”则并非如此,竞买人在以自己名义竞得标的后,再去寻找买家,将竞得的标的加价出售给买家,并由买家补签“日期为拍卖日之前”的委托竞买书,由竞买人补交给拍卖公司,在形式上将该竞买人的倒卖行为,变成了代表最终买家的拍卖行为。在这种更名转单的情况下,竞买人实际垫付的只有保证金,所有的款项都是由最终买家支付的。当然,竞买人会在变更成交确认书之前,要求最终买家将其垫付的保证金以及赚取的加价差额一并支付给他,才会为其办理更名手续。
申侯认为,在这个事件中,陈为了在形式上做成是由他代表这54套房产的最终买家竞拍,在收取了最终买家定金的情况下,让最终买家补签委托合同,并让其将所有购房款项及拍卖佣金支付给他本人,然后再由他在不垫付一分钱资金的情况下,将成交款和佣金支付给拍卖公司,做成是由他代表54套房产最终买家统一竞买的假象,这样被拍卖的房子,可直接转到最终买家名下,就可以回避掉在出售环节中,应缴纳的所得税营业税等至少为2763.3万元。
在这次拍卖中,更名之说是否会存在呢?记者采访了上海国拍一位高层领导,他在电话中说:“不可能,没有这种事情,我们的拍卖经得起考验。”
【关键词】 两阶段DEA模型 房地产 经营效率
一、引言
作为国民经济的支柱型产业，中国房地产行业近年来突飞猛进地发展，房地产企业的队伍不断壮大。但在后金融危机时代，我国政府为抑制房价过高实施了一系列的宏观调控政策，房地产行业受到了显著影响。但是，行业与企业自身的经营效率和综合能力才是反映房地产公司经营状况的终极指标，也是房地产公司能否顺利渡过经济减缓期的决定因素。
近年来，国内外学者围绕房地产上市公司绩效评价问题展开了积极的研究和探索。Wang（2007）指出DEA工具在绩效评估中和传统的方法相比，评估结果更为客观。Zhang（2009）等构建了ROA指标体系进行公司绩效评价，从资产比率、国有股比例、所有权集中度、公司规模、公司成长等因素中探究资本结构与公司绩效的关系。我国学者刘永乐（2005）等人运用数据包络分析（DEA）的模型，对房地产行业上市公司的业绩有效性进行了实证研究。丁琦（2011）等人结合DEA和FCE方法的优点构建基于DEA-FCE的房地产上市公司绩效评价模型，选取了我国25家房地产上市公司的数据对房地产上市公司绩效进行综合评价。
在对房地产上市公司的绩效进行综合评价时，大多数研究者采用多指标综合指数法或统计分析法；在分析我国房地产上市公司的绩效水平时，均采用整体评价法，对我国房地产行业而言，这并不适合。因此，本文选择采用两阶段DEA模型，目的是将我国房地产上市公司的综合运营效率分解为成本效率和利润效率两个方面。本文的特色在于采用以竣工面积作为中间变量的DEA两阶段方法来测度我国房地产上市公司效率值，同时研究的时间为国家为抑制房价过高而实施宏观调控期间，有利于更清楚地分析宏观调控对我国房地产上市公司的影响，以此来寻求提高我国房地产上市公司经营效率的发展策略。
二、建立两阶段DEA模型
人们经常使用数据包络分析（DEA）对效率问题进行分析和评价，根据我国房地产上市公司的实际情况，先前的研究多数采用最初的CCR模型对房地产上市公司运营效率进行分析。CCR模型是由美国运筹学家Charnes、Copper和Rhodes（简称CCR）在“相对效率评价”的基础上发展起来的，它是一种对具有相同类型决策单元（DMU）进行绩效评价的模型方法。对于一些工厂以及偏重于制造的企业来说，数据包络分析中的CCR模型完全可以胜任对于该类企业技术效率和规模效率的测度，但是房地产行业的投入产出关系有其自身的特性，评判的思维更加关注于效率的过程性。根据我国房地产上市公司的实际运营情况，本文特建立两阶段CCR模型来分析我国房地产上市公司的绩效情况。具体模型建立过程如下：
第一阶段，建立投入矩阵为X，输出矩阵为Y的CCR模型，如：
模型（1）中，？兹1为第一阶段绩效值；？姿j为第一阶段的第j个房地产上市企业的变动权重；xij0为所要计算的房地产上市企业第一阶段的第i种投入；yrj0为所要计算房地产上市企业第一阶段的第r种产出，通过模型（1）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第一阶段投入产出进行绩效分析。
第二阶段，该阶段是以第一阶段的产出Y作为输入变量，以房地产上市公司的最终产出Z作为产出变量，具体CCR实现模型如下：
模型（2）中，？兹2为第二阶段绩效值；？字j为第j个房地产上市企业的变动权重；yij0为所要计算的房地产上市企业第二阶段的第i种投入；zrj0为所要计算房地产上市企业的第二阶段的第r种产出，通过模型（2）可求出相应的参数，通过参数对房地产上市公司的第二阶段投入产出进行绩效分析。
DEA有效值判断：当？兹=1，则称决策单元（DMU）为DEA有效；当？兹
三、数据处理
第一阶段，本文在沪深两市选取20家具有代表性的房地产上市公司2009—2011年度中一些指标数据为基础，数据分别来源于各公司年报，并选取被选公司的投入总资产、员工人数、营业成本三项为投入指标，以竣工面积为产出指标，运用matlab分析工具，通过DEA模型（1）式进行计算，结果如表1所示。
从表1可知，2009年有7家公司的绩效？兹1=1，其余的13家公司的绩效？兹1平均值为0.6842；2010年有8家公司的绩效？兹1=1，其余12家公司的？兹1平均值为0.5644；2011年有9家公司的绩效？兹1=1，其他公司的绩效？兹1平均值为0.6451。从第一阶段的计算结果可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的效率总体处于上升阶段。
第二阶段，选取在第一阶段被选公司产出指标的竣工面积为投入指标，将各公司的主营业务收入、营业利润和存货周转天数作为产出指标，再次运用matlab分析工具，通过DEA模型（2）式进行计算，结果如表2所示。
从表2可以知，2009年有8家公司的绩效？兹2=1，其余的12家公司的绩效？兹2平均值为0.4931；2010年有8家公司的绩效？兹2=1，其余12家公司的绩效？兹2平均值为0.4525；2011年仅有4家公司的绩效？兹2=1，其他公司的绩效？兹2平均值为0.5008。从第二阶段的计算结果可以看出，在销售经营进一步实现利润环节，我国房地产上市公司在宏观调控阶段，尤其是在2011年，仅有少数公司效率有效，说明我国房地产上市公司在此环节有进一步提升的空间。
四、结论
本文经营效率评价的每一个阶段都可以反映房地产上市公司经营管理的不同侧面，因此，我们可以根据每家房地产上市公司在这两个阶段的实证数据找出公司经营方面的薄环节。房地产上市公司在经历了从2009年后期开始的宏观调控后，各公司都积极调整公司的经营计划以应对楼市的冷冻期。从本文的实证分析可以看出，我国房地产上市公司在生产环节的运营效率总体较为有效，通过对资本的控制，可以达到较好的生产水平。但在销售运营环节，我国大多数的房地产上市公司在此阶段的宏观调控时期，缺乏有效的经营管理手段将存货转为利润，仅有少数公司可以将效率值达到有效，说明我国房地产上市公司在销售环节的运营管理方面需要进行较大的改革，以实现提升。
（注：项目编号：11sd0113，项目来源：四川省教育厅循环经济中心。）
【参考文献】
[1] Wang X P. Study on the performance of listed real estate companies based on DEA[A].Proceedings of the 2007 International Conference on Management Science and Engineering， Finance Analysis Section[C].2007.
[2] Zhang R，Qiu L Y.The empirical analysis of capital structure and company performance of the listed companies in real estate industry[A].Proceedings of the 4th International Conference on Product Innovation Management[C].2009.
[3] 刘永乐、胡燕京、张方杰：基于DEA的房地产上市公司业绩分析[J].决策参考，2005（7）.
[4] 丁琦、王要武、徐鹏举：基于DEA—FCE的房地产上市公司绩效综合评价[J].系统管理学报，2011（2）.
位于铜仁市锦江河畔的浅滩，在六年前是一个荒凉半岛。这里洼地、坡地、菜地混杂，鱼塘、粪坑、旱地混杂，砖房、木房、猪圈混杂，蔬菜、杂粮、杂草混杂。当地村民靠木船过河，靠种菜度日，当时的浅滩经济落后，是一个十分贫穷的小村庄。
1999年，铜仁市政府为了推动地方经济发展，加快城市建设步伐，决定开发浅滩片区，并与外商达成了投资开发协议。但事隔两年后，由于土地补偿金不能如期到位，开发项目寸土未动，由此引发各方面的矛盾层层升级，最终导致市政府与投资商终止了投资开发协议，浅滩开发已成为泡影。在这紧要关头，贵州南长城房地产开发公司董事长田宏顺独具慧眼，以他超人的胆略，在一周内筹措了800万元帮助市政府兑现了向农民支付第一批土地款的承诺。随后，在铜仁市四大领导班子的共同见证下，按照公平竞争的原则，南长城公司以绝对优势取得了浅滩新区的房地产开发权，并于2001年9月与市政府签订了《浅滩新区开发协议书》。
此后，田宏顺一心扑在浅滩项目的开发事业上，先后赴美国、日本及欧洲等十余个国家和地区考察。经过大量的市场调研和认真分析后，田宏顺决定把浅滩项目定位为商业地产。于是，他又向铜仁市政府提出把“浅滩”改成“金滩”，立志要把“金滩”变为“金山”，打造出一张铜仁城市建设的新名片。
“金山”，喻意有取之不尽用之不竭的财富，“金滩”有吗？对此，田宏顺的观点就是“创造”。一张白纸可以绘出最美丽的图画。利用金滩的地理优势和铜仁市委、市政府大力发展铜仁商贸业出台的优惠政策，田宏顺决定筹资10亿元全面开发建设金滩， 把金滩建成一座新城――“南长城・金滩商城”。经过规划和评估，确定在金滩700亩的土地上建造105万商住房（含安置房），解决3万人的住房问题。同时还计划投资建停车位2000个，建小学一所，建客车站一个，医院、银行等配套功能一应俱全。金滩的商住房中有40%为商业用房，面积达36万。金滩批发城、金滩百货、金滩家电数码广场、金滩商业休闲港、金滩农贸花鸟市场、金滩厂家直销城、金滩沿江休闲文化街、金滩广场娱乐圈等商区构成了“南长城・金滩商城”的主体。政府出台招商引资的优惠政策加上南长城公司的专业管理和优质服务，加快了金滩商城的发展速度，使金滩商城朝着创建设“金滩号商业航母”的目标快速前进……
田宏顺告诉记者，南长城企业发展了金滩，金滩壮大了南长城企业。仅仅几年，贵州南长城房地产有限公司的注册资金便迅速由人民币500万元增资到了1亿元，开发资质由四级升到了二级，银行信誉由A级升到了AA级。2005年11月正式组建成立了贵州南长城企业集团，田宏顺出任企业集团理事长，随后他又当选为铜仁市政协常委。南长城房地产开发公司为企业集团的母公司，集团公司下辖投资公司、市场管理服务公司、物管公司、房屋经纪公司、文化旅游公司、化工公司等六个子公司。集团总资产达到了10亿元人民币，员工近500人。企业集团经营业务涵盖了房地产、农业综合开发、化肥经营、化工、物流、商贸、仓储、市场管理、物业管理、文化旅游等多种行业。
在田宏顺的带领下，历经过六年的奋力拼搏，南长城企业集团规划把“金滩商城”打造成为“金滩号商业航母”的理想终于变成了现实。目前，南长城企业集团已发展成为铜仁地区规模最大的民营企业，一跃成为铜仁地产界的龙头老大，创造了用六年时间打造铜仁商业巨无霸的神话。
展望未来，憧憬无限。田宏顺表示，南长城企业集团一定不负众望，将一如既往秉承“诚信、规范、高效”的企业发展理念，他所带领的“金滩号商业航母”团队将在广阔的商海里乘风破浪，继续前进……一定会再为铜仁地区的商贸业发展和经济繁荣作出新的更大贡献。
一、发行和营销
从发行环节看,目前我国电影的发行方式主要有五种:第一,投资出品加发行。这是目前我国大发行公司主要的发行模式,类似于好莱坞六大公司的模式,大发行公司同时也是投资公司。国内的排名靠前的发行公司多数在业务模式上模仿好莱坞六大,所以投资发行是其主打模式。在这种模式下公司从项目研发开始介入,参与制片投资并负责发行,比如光线出品发行了《泰囧》。再如,中影股份2013年出品加发行约10部影片,以宣发代股份出品模式的发行近20部。第二,专业发行公司的发行。缺乏发行体系的制片方负责宣传营销部分,专业发行公司发行部分,按一定比例提取发行费。发行费一般为发行收入的10%左右。比如2013年中影股份发行了100多部影片,光线没投资制作却发行了《中国合伙人》。第三,保底发行。制片公司与发行公司共同商定一个票房保底线(通常是制片公司对影片的最低票房预期或者是保本线),发行方预先支付保底费并垫付前期发行宣传费用。[2]实现保底票房之后的票房分成,发行方占较大比例,比如《小时代》票房大卖,盈利最多的是以保底发行方式发行该片的乐视影业,因为保底线之上的票房,乐视分成为50%。第四,买断地区版权发行。这种方式一般用于国内发行公司对进口批片的发行。所谓批片,是指批量进口的买断地区版权影片,国内片商以固定的价格把国外影片的大陆地区放映权从国外片商处买断,而国外片商不参与票房分成。现在每年我国进口批片的配额在30部左右,批片多数是好莱坞六大公司之外的多样化的影片“,卖相”比不上好莱坞大片,且多数批片的国内发行滞后于全球。国内只有中影和华夏两家公司拥有进口片的发行权,其他公司可以协助推广的名义发行批片,在购得版权后找中影、华夏合作获取进口配额。2010年的《敢死队》以50万美元左右价格买断版权,获得2.15亿元票房;《伯纳德行动》以不到10万美元买断,获得1000多万元的票房。2010年《敢死队》大卖之后批片价格猛涨,亏损案例增多,比如《艺术家》370多万元被买断,但票房却不到400万。第五,进口大片的分账发行,这只能由中影和华夏垄断经营。以《少年派的奇幻漂流》为例,该片最终票房约为5.68亿元,按照25%的分账所得,出品方20世纪福斯将收到2300万美元的票房分账。从2012和2013年的数据看,我国电影发行公司数量为70家左右。与制片公司上千家的数量相比,发行公司数量固然偏少;但发行环节是一个有规模经济门槛的行当,一个专业的发行公司一年需10部左右的发行量才可良性运转;在国内市场容量有限(院线发行的中外新片2012年为317部,2013年为305部)的情况下,发行公司不需太多。我国的电影发行业需要的是,专业的发行公司通过行业整合,加大发行吞吐量来获得规模经济效应,提高竞争优势。从表2可以看出:2013年国内的发行公司前十名的市场份额总占比为57.81%,远低于好莱坞前十大发行公司在北美市场的市场份额,说明我国电影发行业的市场集中度还不够。进入前十名的门槛是年度票房3.8亿元,占比为1.74%(寰亚数据),这个门槛其实并不高。
中国的六大发行公司分别是:中影、华谊、光线、乐视、博纳、华夏。如果把市场竞争力较弱、依靠政策优势垄断经营的华夏排除在外,则安乐和万达是本土六大公司的有力争夺者。另外,在其他发行公司中值得关注还有,排名第12的卡通先生专长于动画片发行,排名第15的福建恒业专长于惊悚片制作发行,该公司定位为“中国的狮门”。我国的发行环节面临的问题是:第一,中影和华夏占据进口片发行垄断地位,中影数字公司垄断了大部分影片的数字拷贝和密钥制作业务,这些有违市场公平原则,不利于产业竞争力的培育。第二,缺乏有竞争力的专业发行公司。除了中影和华夏凭借政策优势培育的发行能力,只有光线和乐视拥有地面发行队伍(“陆军”),从发行业务起家的博纳具有一定的专业素质,其余的发行公司多数是投资发行公司,制片项目多则发行多,业务波动较大。多数公司还没有进化到好莱坞六大公司那样依靠发行量保持稳定市场份额的阶段。第三,发行公司对项目的掌控力较弱,发行模式同质化。分区域发行、分院线发行始终没有成为主流,只有《目击者》等少数影片尝试了细分市场发行。第四,优质影片少,小发行公司拿不到好片。除发行外,电影营销环节近年来发展迅速,正独立为电影产业链上制发放之外的第四个重要环节。由于我国电影产业总量逐步扩大,产业链也快速细分,专业化的营销公司逐步出现。2013年全国电影票房排名前十位的国产片中,只有《中国合伙人》这一部是出品方自己做的营销,其余九部的营销全部外包给了营销公司。传统观念认为,一部电影的营销费用是跟制片成本成比例的,但实际上营销投资更多是跟票房目标成比例的。2012年,我国电影营销费用总额达到24亿元,占全年票房的14%;2013年,电影营销费用为28亿,占总票房比约为13%。[4]目前市场份额较大的专业电影营销公司有:营销了《北京遇上西雅图》的和颂世纪、《致青春》的麦特传媒、《警察故事2013》的时代万华、《私人订制》的影行天下、《让子弹飞》的剧角映画、《厨子戏子痞子》的光合映画等。这些营销公司都有经典案例,但规模都不大,后进入者机会还很大。营销是电影产业链的高附加值环节。电影营销具有不同于一般营销的特点。电影营销的操作过程中定位和传播两个环节尤为关键。
常见的电影营销方式有近20种,在实际操作中可以通过整合营销的方式,系统化地提升营销效果。近年来兴起的大数据在电影营销中已经得到运用,可极大地提升电影营销的效率。当下中国的电影营销存在四类误区:第一,夸张营销:当下不少大片的营销都存在着资源浪费、效率低下的问题,很多大把砸钱的营销活动最终却没有换来高票房。典型的代表是,大投资烂片夸张的营销大于内容品质,过多地炒作导致观众不再相信忽悠。在品质既定的情况下,铺天盖地的宣传倒不如适可而止的营销。此外,部分影片会打出“首部”、“第一”等夸张的噱头来吸引观众目光;或者试图通过开创新类型片来另辟奇径,如“惊悚喜剧”、“爱情悲喜剧”等。这类营销策略要慎用,因为超越类型常规太多的创意意味着越过了观众的“类型期待视野”,违反了观众与片方的“类型契约”,在吸引观众方面存在重大问题。第二,不分阶段的营销:电影营销可以分为概念传播、元素传播、价值传播、商业传播等不同的阶段。在不同的阶段中,营销的侧重点应有所差别。比如,在影片的价值传播期最适合用网络互动的方式诠释影片价值,而非硬广投放。第三,混淆营销对象:电影营销面临着合作企业、院线/影院、传播媒体和观众等四个层面的对象,不可混淆。很多人认为,媒体认同+媒体传播=观众认同,事实上,媒体更加重视的是信息的新闻价值、话题价值,而不是影片本身的质量。所以营销团队在媒体认同并传播之后,还要注重针对观众的营销,才能奏效。第四,误入歧途的营销:多是把热点话题、八卦新闻等同于电影营销。制造话题和八卦新闻可以,但以此驱动电影营销传播,那么八卦的设计一定要和电影营销的诉求一致,否则话题带动的注意力无法转化为对观众的吸引力。之所以出现诸多误区,是因为我国电影营销还不够成熟。电影营销的理想状态是恰到好处,营销的基础仍然是内容为王,发展趋势是有智慧含量的差异化营销。尽管产业分工的细化是长期趋势,而且电影营销业发展迅速,但电影营销公司的发展有天花板,营销方始终是电影业的服务 方,无法从根源上改变电影品质。在目前优秀影片极度匮乏的情况下,一些更有抱负的营销公司已经在向电影产业链的上游制片环节攀升,比如影行天下已参与了上游的创意策划和剧本顾问业务,麦特参与投资了《全民目击》和《致青春》。
二、院线与影院
从2002年我国电影产业化改革到2013年底,院线和影院发展保持了高速增长。2013年我国新增银幕5077块,银幕总数达18195块,同比增长38.7%,平均每天新增13.9块银幕。2013年全国影院放映场次达到2885万场,同比增长39.7%;2013年全国观影人次为6.134亿,同比增长24.4%。表3可见:2002-2013年,我国的院线从30条增加到46条,观影人次从不到1亿增加到6.134亿,银幕数是11年前的9.9倍。终端的迅猛发展无疑是近年来我国电影票房保持高速增长的基础。我们可以分别考察一下目前院线和影院的情况。从表4可看出,我国的院线目前处于两极分化的状态。表4的数据表明:2013年我国共有46条院线,人次排名前10名的院线票房总额为140.35亿元,占全国总票房的64.47%。第29名的北京九州中原票房为1亿元,排名30-46的都是1亿元以下的院线。排名45的中广国际院线年票房为442万元,排名46的安徽中安院线仅有3万元票房。由此可见,院线两极分化极端严重,排名靠前的几大院线主控市场,年票房不足1亿元的小院线,在未来很可能被整合淘汰。但是,由于我国的院系经营存在地区和行政壁垒,退出机制不合理,产业整合并不容易进行。在所有院线中,值得关注的是万达和大地。排名第一的万达院线以全年31.6亿的票房夺冠,同比增长28.7%。万达院线依托“影院+广场”的运作模式、定位于高端市场的思路和雄厚的资本开创了院线经营的万达模式。到2013年底,万达院线共有影院142家,银幕数1247块,其中3D银幕898块,巨幕114块,院线覆盖全国27个省市区,辐射70多个城市。[7]万达的票房从2009年到2013年连续5年位居全国第一。大地院线凭借定位于二、三、四线城市甚至县城和城镇的“蓝海战略”和适应小城物价的低价策略,在影院建设和票房增速两项指标上,已连续三年排名全国第一。截止到2013年底,大地院线共有影院379家,银幕1798块,其中3D银幕1336块,院线覆盖到27个省市区。2013年,大地已经成为银幕数最多的院线,并以15.7亿元票房一跃为全国第4大院线,同比增长43.9%[8]。
万达和大地为院线发展提供的启示是:民营资本主导,灵活经营,效率致胜;定位明确,或高端大气上档次,或零票房小城蓝海战略;快速扩张,对规模的要求先于对利润的要求;院线以有资产联接的影院为主,院线掌控力强。在院线竞争越来越激烈的情况下,加盟影院对院线竞争优势的贡献在下降,院线参与投资的影院逐步成为产业终端竞争的关键。但就是在影院环节,遇到的问题越来越突出。从表5可以看出:排名第一的耀莱成龙国际影城2013年总票房为9195万元,场均人次为75.9人。排名第300名的绍兴蓝天国际影城2013年票房为1872万元,场均人次为31.1人。这两家影院的场均人次都远高于全国影院的场均人次21.26人。越是人次排名靠后的影院,场次、票房越少,场均人次也越少。实际上,影院的发展目前呈现出两极分化的局面。2013年排名第一的耀莱成龙国际影城拥有17个厅,单日最高票房为76.2万元,单月最高票房为1172万元[10]。该影城已连续几年并列总票房和观影人次的第一名,是唯一票房突破9000万的单体影院。同时,我国还有很多业绩很差的影院。2012年,票房超过1000万元的影院为512家;票房在200万元以下的影院为1623家,总票房占全国票房的4.82%。2013年,票房超1000万元的影院不到700家,占全国影院总量的17%;票房不足500万元的影院占影院总量的约70%,而这其中超60%的影院年票房不足100万元。[11]年票房不足100万元的影院已经处于惨淡经营的状态,未来影院市场的洗牌不可避免,大批缺乏竞争力的小影院将被淘汰或者被改建。
