时间：2022-03-23 18:44:56
第二条公民、法人或其他组织将其享有所有权或使用权的房屋出租给流动人员居住的，均应按本规定执行。本规定所称流动人员是指离开常住户口所在地，跨省、市、县进入本镇暂住的人员。
第三条流动人员租赁房屋管理实行属地原则和“谁主管谁负责，谁出租谁负责”及“管理、服务”相结合的原则。
第四条___镇流动人口管理办公室（以下简称流管办）负责流动人员租赁房屋管理服务的监督检查和协调指导工作，以及负责房屋租赁登记管理工作。流动人员较多或租赁房屋较多的村（居委会）应设立流动人员管理服务站，协助开展流动人员租赁房屋的管理服务工作。公安部门负责租赁房屋的治安管理工作；人口和计划生育部门负责流动人员的计划生育管理工作；城管执法部门负责对未经批准擅自搭建出租的住房、窝棚、工棚查处清理工作；税务、劳动保障、消防、工商、建设、卫生等相关部门按照各自的职责协同做好流动人员租赁房屋管理工作。
第五条有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未取得产权、经营管理权或其他有效产权证明的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
（三）所有权、使用权不明或权属有争议的；
（四）未经批准擅自新建、改建、扩建、搭建的建（构）筑物；
（五）共有房屋未取得其他共有人同意的；
（六）不符合居住使用安全标准的；
（七）不符合公安、消防、环保、卫生、计生等方面有关规定的；
（八）已抵押的房屋，抵押人未通知抵押权人并未告知承租人房屋抵押情况的；
（九）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第六条出租人在租赁合同签订、变更、解除或终止后15日内必须携带房屋租赁合同、房地产产权证书或证明其权属的其他有效证件、出租人和承租人的身份证明或法人资格证明，到所在地房屋租赁登记管理机构办理房屋租赁登记、变更登记或注销登记手续。
第七条房屋租赁登记管理机构应在收到房屋租赁登记申请之日起10个工作日内，对房屋出租条件进行核对，符合条件的予以登记，并发给《房屋租赁登记证》和出租屋须知；不符合条件的，予以书面答复。
第八条出租人应在租赁合同签订后30日内办理税务登记手续。出租人收讫房屋租金或出具收入凭据的当天为纳税义务发生时间。房屋租赁税费按月缴纳，纳税人应于月终后15日内在扣税帐户存足当期税费。由于扣税帐户存款不足导致无法扣收税费的，视作逾期申报纳税。
第九条房屋租赁税费按照属地征管原则，由流管办协助当地税务机关征收，具体办法由税务机关会同流管办另行制定。
第十条房地产中介服务机构提供房屋租赁经纪服务时，应督促房屋租赁当事人办理房屋租赁登记手续。
第十一条住宅小区物业管理公司或村（居委会）应配合房屋租赁管理机构开展房屋租赁检查，发现本服务区域或本区内有房屋出租但未办理租赁登记
手续的，应及时报告房屋租赁管理机构。
第十二条流动人员租赁房屋的，出租人应履行下列责任：
（一）不得将房屋出租给来历不明、无合法有效身份证明的流动人员；
（二）出租房屋必须具备基本的生活和安全设施，提供的居住面积必须达到单独1人居住不小于5平方米、2人以上居住人均不少于3平方米的面积；（三）在承租人入住后24小时内，对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记，并在3日内带领或督促承租人按有关规定向公安机关申报暂住户口登记，拟暂住30日以上且年满16周岁的，应同时申领《暂住证》；
（四）发现出租房屋内有违法活动或者有犯罪嫌疑人的，应及时制止、检举或报告公安机关，并配合公安机关依法查处；
（五）协助人口和计划生育部门做好育龄妇女的计生管理工作，查验育龄妇女的《流动人员婚育证明》或《计划生育服务证》，承租房屋的已婚育龄妇女没有婚育证明的，出租人应在承租人入住后15日内将其情况报人口和计划生育部门；不得隐匿违反计划生育对象，发现出租屋有怀孕妇女的，应及时报告人口和计划生育部门，并协助动员政策外怀孕人员落实补救措施；对在出租屋居住的已婚育龄妇女，应督促其到所在地人口和计划生育部门接受孕情检查；
（六）定期对出租房屋进行安全检查，落实防火、防盗措施，及时发现和排除安全隐患，保障承租人的居住安全；
（七）委托人管理出租房屋的，应报房屋租赁管理机构备案，人不得再行委托。人必须遵守有关规定，承担相应责任；
（八）出租房屋居住人数达到30人以上的，应聘请专职人员做好治安保卫工作；
（九）按规定申报房屋租赁登记，缴交房屋租赁税费；
（十）督促承租人搞好出租屋及周边环境卫生，做好各类传染病预防工作；
（十一）承租人退租后，应在3日内报告房屋所在地出公安派出所。
第十三条流动人员租赁房屋应遵守下列规定：
（一）遵守国家法律、法规，接受公安机关的监督、检查，不得利用承租房屋从事任何违法犯罪活动，不得将承租房屋用于生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品；
（二）持有本人居民身份证或者其他合法有效身份证明；
（三）持有本人合法有效的婚育证明，已婚育龄妇女应在申报暂住户口登记后15日内向暂住地人口和计划生育部门交验婚育证明或办理临时证明，并自觉实行计划生育与接受暂住地人口和计划生育部门管理；
（四）按规定申报暂住户口登记或者申领《暂住证》，暂住期满或者移居时，要申请续期或者申报变更注销；
（五）留宿他人的，应在24小时内将留宿人的基本情况告知出租人，拟留宿3日以上的，应在3日内向出租屋所在地公安机关报告；
（六）发现承租房屋存在安全隐患的，应及时消除或告知出租人予以消除；
（七）发现同屋居住人员有违法活动或者犯罪嫌疑，应检举、劝止；
（八）集体承租或者单位承租房屋的，应建立安全管理制度。
第十四条在公安机关检查或有关管理人员巡访出租屋时，出租人和承租人应积极配合，并出示有关证件，不得以任何借口拒绝检查；执法人员或有关管理人员不依法办事的，出租人和承租人可向其所属部门或主管机关投诉。
第十五条聘用流动人员较多的单位，应统一建设或租用职工宿舍，并配备专职管理人员做好管理工作。
第十六条违反本规定，有下列情形的，由相关行政主管部门依法予以处理：
（一）出租人在规定期限内不缴或者少缴应纳税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定采取强制执行措施追缴其不缴或少缴的税款外，可以处不缴或少缴税款50以上、5倍以下罚款。房屋出租人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50以上、5倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（二）出租人将房屋出租给无合法有效身份证明的流动人员的，由公安机关处月租金3倍以下罚款；
（三）出租人不落实防火、防盗等安全措施，发现安全隐患不及时排除的，责令限期改正，情节严重责令暂停出租3个月，逾期不改正的，由公安机关按相关规定予以处罚；
[文秘站:]（四）出租人发现出租的房屋内有违法活动或者犯罪嫌疑人不检举的，由公安机关依法责令其暂停出租3个月，并处月租金3倍以下罚款；
（五）出租人不履行第十三条规定的治安责任，致使出租的房屋内发生刑事案件、重大治安案件或治安灾害事件的，由公安机关责令暂停出租6个月，并处月租金1倍以上、5倍以下罚款；
（六）承租人不按规定申报暂住户口登记，责令限期申报，由公安机关依照中华人民共和国治安管理有关法律法规的规定给予处罚。承租人不按规定办理《暂住证》，责令限期办理；逾期不办的，依照《广东省流动人员管理条例》第二十一条规定，处以50元以下罚款；
（七）承租房屋的已婚育龄妇女不按规定办理或交验计划生育证明的，由人口和计划生育部门责令限期补办或交验，逾期仍不补办或交验的，由人口和计划生育部门给予警告，并处500元以下罚款；
（八）出租人、承租人利用出租或者承租的房屋进行违法活动的，由相关行政管理部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；
（九）对未经批准擅自新建、改建、扩建、搭建住房、窝棚、工棚进行出租的，由城管执法部门依法进行查处；
（十）违反计划生育规定，擅自将房屋出租给无婚育证明或无效婚育证明的流动人员，由人口和计划生育部门责令限期改正，情节严重的，按规定予以处理；
（十一）出租屋存在脏乱差等严重环境卫生问题，由市城管执法部门责令出租人和承租人共同进行整治。对长期不进行整治或整治未有明显成效的，属承租人责任的，出租人有权向承租人追究房屋租赁违约责任，收取违约金或解除房屋租赁合同。
第十七条行政管理部门工作人员不执行本规定，、、包庇犯罪、的，应追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十八条本规定自颁布之日起施行。
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关于我镇流动人口摸底调查的情况请示-[发展钱途]
关于我镇流动人口摸底调查的情况请示
镇政府：
【关键词】 财务报告;投资性房地产;评估实务
随着《国际财务报告准则(国际会计准则)》在世界范围内的应用,公允价值计量及其他非历史成本的会计计量模式被越来越多地使用。我国新的《企业会计准则》也引入了公允价值的概念和计量,因此,我国评估服务领域中新增了一项业务内容,即以财务报告为目的的评估。
一、以财务报告为目的的评估及其作用
(一)以财务报告为目的的评估的定义
以财务报告为目的的评估,是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求,运用评估技术,对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算,并发表专业意见的行为和过程。由此可知,以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债,如资产减值、投资性房地产、金融工具等涉及会计核算事项的资产,以及非同一控制下的企业合并中取得的被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等。价值类型是公允价值或特定价值,它对评估技术(评估方法)具有一定的约束。评估技术(评估方法)是确定资产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
由于以财务报告为目的的评估是基于企业会计准则或相关会计核算、披露的要求,因此,在遵循评估准则的基础上,还要参照相关会计准则的规定,以满足财务报告披露的要求。
(二)以财务报告为目的的评估的作用
对于财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值的计量,国际上较通行的做法是由评估专业人士为公允价值的确定提供专业意见,保障会计信息的客观和独立,其作用具体体现在以下三个方面。
1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。新会计准则体系引入公允价值计量以后,一些资产或负债并无活跃的市场,会计人员无法观察到这种由市场机制决定的金额,从而不能直接用市场价格来对公允价值进行计量,一些无形资产、投资性房地产和金融工具公允价值的确定需要运用很强的专业性理论和评估技术,而外部的专业评估机构能够运用评估技术,为会计公允价值计量提供专业支持。
2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。资产评估是一种专业行为,是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断。会计信息的这种客观性要求,能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。
3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。独立性是资产评估的基本特征,在市场经济条件下,由专业化的资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例,提供现时的价值尺度,对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务,有利于形成公正的会计信息,特别是关于公允价值的信息。
二、以财务报告为目的的评估适用范围和特点
(一)以财务报告为目的的评估的规范体系
与传统资产评估业务相比,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。一般意义上,以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债,也有资产组或资产组组合(对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求)。表1 为一般常见的以财务报告为目的的评估所涉及的评估对象。
(二)以财务报告为目的的评估的特点
以财务报告为目的的评估相对于其他评估业务,具有以下特点:
1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务,会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念,知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法,根据会计准则的要求,合理确定评估对象,选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法,更有效地服务于会计计量的特定要求。
2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具、股份支付等多项会计核算业务,每项会计核算业务不同,其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均不同。比如固定资产,为资产减值事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是可回收金额,对应的价值类型为公允价值减去处置费用的净额和资产预计未来现金流量的现值;为企业合并事项提供评估服务时,所涉及的会计计量模式是公允价值,对应的价值类型是市场价值。
3.以财务报告为目的的评估所采用评估方法的多样性。根据评估对象的特点和应用条件,可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估,也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估,这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估需要,借鉴了国际上目前常用的评估方法。
三、以财务报告为目的的评估在投资性房地产评估中的应用
(一)投资性房地产与公允价值计量
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但是,在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
(二)投资性房地产评估中的评估对象
投资性房地产的具体范围包括:
1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中,用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
4.企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动,其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去,通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益,在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。例如,企业出租给本企业职工居住的宿舍,虽然也收取租金,但间接为企业自身的生产经营服务,因此具有自用房地产的性质。又如,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,经营者在提供住宿服务的同时,还提供餐饮娱乐等服务,其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入,因此,企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所,应当属于自用房地产。
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货,其生产、销售构成企业的主营业务活动,产生的现金流也与企业的其他资产密切相关。因此,具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货,即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地,也不得将其确认为投资性房地产。
在评估实务中,存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的,应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。例如,甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘,一层出租给一家大型超市,其余楼层均为普通住宅,在这种情况下,如果一层商铺能够单独计量和出售,应当确认为甲企业的投资性房地产,其余楼层为甲企业存货,即开发产品。
需要注意的是,投资性房地产通常附带有租约,业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益,因而在进行评估的时侯,评估对象应为附带有租约的房地产。
(三)投资性房地产评估的收益乘数法及评估参数
在实务中,投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。
收益乘数法是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数,即收益乘数=价格/年收益
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为:房地产价值=年收益×收益乘数
比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。
1.当采用月租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数;当采用年租金来求取估价对象的价值时,应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。
2.潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入,包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
3.有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。
4.净收益又称净营运收益,是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收人。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算。由于净收益乘数与前文所属的资本化率互为倒数,通常很少直接采用净收益乘数法的形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。
(四)投资性房地产评估案例分析
以下用一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益乘数法 。
1.基本情况。某房地产开发公司,拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市。该公司拥有的房地产中,有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。
该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场,建成于2007年3月。该购物中心为地上2层,建筑面积共16 000平方米,目前大部分已出租。根据会计准则,需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。
2.评估对象分析。管理层委托了某评估机构根据会计准则的要求评估该投资性房地产于2007年12月31日的公允价值。评估师根据与管理层签订的业务约定书,在2008年×月5日到×月8日对该房地产进行了现场勘察,并收集了房地产权属证书,房地产租赁合同等信息;同时还对同一商圈的房地产出租情况,租金水平进行了市场调查。
根据管理层提供的资料,评估师了解到管理层委托某著名中介机构代为招租,并提供房地产管理服务。目前:
第一层4 000平方米和第二层6 000平方米出租给某家电连锁超市,租金为80元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长3%,租期为10年,租金按季支付,装修免租期为5个月,假设租期开始日为2007年7月1日。
除租给某家电连锁超市外,其余的6 000平方米分割为50平方米到300平方米不等的单元出租给小商户。第一层其他4 000平方米基准日时点已出租2 000平方米,平均月租金200元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
第二层剩余的2 000平方米的基准日时点已出租1 000平方米,出租部分平均月租金150元/月・平方米,从2009年开始租金每年增长8%,租期为5年,租金按季支付,装修免租期为3个月,假设租期开始日为2007年10月1日。
各商户按20元/月・平方米缴纳房地产管理费,由各商户每月直接支付给房地产管理公司。除非特别说明,案例中所有租金为不含房地产管理等杂费的税前租金。
3.市场信息收集。评估师根据委估房地产的租赁情况,对周边房地产的市场租金售价进行了调查,同时也从公司的数据库中获得了部分市场租金售价信息。评估师根据委估房地产的特征,选取了5项房地产进行了租金售价信息调查,调查结果如下:(1)大面积租赁案例。收集到有三项房地产有部分面积租赁给大中型超市或家电连锁店:第一项房地产于2007年10月15日第一个租期为5年的租约到期,以月租金100元/月・平方米续租,租赁面积为10 000平方米; 第二项于2007年6月建成并开始招租,以月租金75元/月・平方米租赁给一大型超市,租赁面积共15 000平方米;第三项于2005年签订了8年期的租约,每年租金增长2%,2007年的续租租金为96元/月・平方米。(2)小面积租赁案例。收集到大量的租赁案例,底层商铺的租金范围为160元/月・平方米-300元/月・平方米,二层租金范围为120元/月・平方米-240元/月・平方米,租期大多数为3-5年,年租金增长率为4%-10%。
4.评估方法的选取。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》第十条规定“采用公允价值模式计量的,应当同时满足下列条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”。
由于该准则并没有对活跃的房地产交易市场进行详细描述,因此参考国际会计准则的要求,对应该投资性房地产交易市场为带租约出售的房地产交易市场和房地产租赁市场。由于S市目前带租约出售的房地产项目较少,尤其是大面积租赁租约的房地产项目几乎没有成交案例;而类似商业房地产租赁市场非常活跃,因此考虑采用收益法来评估该房地产于2007年12月31日的公允价值。
5.评估参数的确定。(1)房地产客观市场租金确定。1)大面积租赁单元。根据市场信息的收集,了解到第二项以大面积租赁的房地产与委估房地产类似,处于招租阶段,目前以较低于市场租金的价格出租,以该房地产作为确定委估房地产的市场客观租金的案例不太合适。因此,选取第一项和第三项房地产作为可比案例,以该两项的租金为基础,在分析租约条款、区位因素和个别因素的基础上,根据评估师的现场勘察和经验判断,对上述因素进行相应的调整。确定客观市场租金为110元/月・平方米。2)小面积租赁单元。与大面积租赁单元一致,从市场调查信息中选取合适的可比案例,确定地上1层的客观市场租金为250元/月・平方米,地上2层的客观市场租金为190元/月・平方米。(2)空置与收租损失的确定。根据市场调查,同类房地产目前市场平均空置率为7%,根据历史信息,市场平均空置率为5%-12%。因此,取市场平均空置率为8%。同时考虑2%的收租损失,确定空置与收租损失比率为10%。(注:为简便起见,假设自2008年12月31日起至现有租约到期日,该房地产小面积单元出租率一直保持在95%以上。同时假设在空置与收租损失比率为10%中已考虑了承租人流动的因素。(3)税费的确定。根据税法规定,房产税适用税率为12%,营业税及附加适用税率为5.5%。(4)成本费用的确定。1)管理费用。根据历史财务信息和评估师的经验判断,假设该房地产的管理费为年租金的3%。2)重置提拨款。根据评估师的经验判断,假设该房地产的重置提拨款为年租金的2%,主要用于重大机电设施的大修或重置。3)市场推广费。根据市场调查信息和评估师的经验判断,假设市场推广费(含中介费)为年租金的5%。(5)折现率的确定。根据2007年的无风险利率水平,通过风险因素分析,采用风险累加法确定租期内与净营运收益对应的要求回报率(或称折现率)为10%,并确定用于对租期外净营运收益进行资本化的要求回报率(或称资本化率)为7%。(6)收益年限的确定。根据房地产权证,该房地产土地使用权终止日期为2045年12月30日。因此,剩余收益年限确定为38年。此处假设不考虑土地使用权终止日时点建筑物的残值。
6.评定估算过程简单示例(见表2,表3)。
综上所述,以财务报告为目的的投资性房地产评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类投资性房地产,如已出租的土地使用权和已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分、企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大等确认为投资性房地产。价值类型是公允价值或特定价值,它对房地产评估方法具有一定的约束。评估方法是确定投资性房地产评估值的具体手段与途径,它既受估价标准的制约,又要根据实际可用资料和评估对象的具体情况来选择。
【参考文献】
[1] 资产评估[M].经济科学出版社,2009.
关键字 居住出租房；消防安全；对策
中图分类号 X45 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）104-0087-03
近期，各地出租房火灾事故高发，给人民生命财产安全造成严重的威胁和影响。2013年8月8日01时10分，温州瑞安市锦湖街道一出租民房发生火灾，过火面积约90m2，7人在火灾中丧生（2男，5女，其中2人为小孩），该起火建筑为一幢3层砖木结构的民房，共租住13人。2013年7月4日3时52分，宁波慈溪市周巷镇一居民住宅发生火灾，过火面积约300平方米，3人在火灾中丧生。2013年2月23日2时59分，台州温岭市泽国镇牧屿管理区牧西村中行西路一出租房发生火灾，过火面积约120m2，8人在火灾中丧生（均为外来务工人员），2人受伤。2013年1月4日，河南省开封市兰考县一民房（民间收养弃婴场所）因小孩玩火发生火灾，7名儿童在火灾中丧生、1人受伤。2013年8月28日12时27分许，温州瑞安市锦湖街道龙星路十巷一出租民房发生火灾，大火吞噬了两间三层民房。
针对居住出租房屋在消防安全管理上存在的不足，笔者结合工作实际，对温州市居住出租房整体情况和消防安全管理现状进行的调查研究，就建立居住出租房消防安全标准，加大基层基础治理力度，发挥各级政府各部门作用，提高居住者责任意识，减少火灾事故发生谈些粗鄙的看法。
1 温州市居住出租房调查情况
温州地处浙南，位于东海之滨，面积11784k㎡，共有常住人口912万，外来人口340万。由于温州长期以来“低、小、散”的传统经济格局，带来了大量外来务工人员，如鹿城区双屿街道，常住人口4万，外来人口却高达38万，滋生了大量居住出租房。据统计，全市共有居住出租房57.8万户，3人以上的约17.7万户，10人以上的约5.1万户，30人以上的8502户，100人以上的984户。温州市居住出租房主要有木质老房子、违章简易棚、农民联建房（通天楼）、企业集体宿舍楼和商品套房五类，生产经营与居住合用、“前店后厂、楼上出租”的现象也十分普遍。由于消防安全问题突出，居住出租房已经成为温州市一个极为突出的火灾发生和火灾亡人增长点，占到近年来火灾亡人总数的60%以上，消防安全形势不容乐观。
2 居住出租房消防安全现状
为深入分析当前居住出租房消防安全现状，坚决遏制亡人火灾事故发生，温州市公安消防部门联合公安部门及瑞安市政府，对辖区内的居住出租房消防安全问题进行走访调研，发现普遍存在以下问题：
2.1 硬件设施差
用于居住出租的房屋大多是砖木结构建筑，使用年限长，先天条件差，耐火等级低；电线乱接、违章用电，线路过负荷及老化现象比较普遍；吃住烧于一体，燃气管道年代久远；可燃易燃材料多，火灾荷载大；消防设施缺乏，有的虽然配备了简易的消防设备，但不能保证完好使用；安全疏散条件差，采用木楼梯，设置防盗窗，有的疏散楼梯及数量不足，不能满足疏散需要；防火间距小，消防车通道不畅通。
2.2 消防安全意识淡薄
居住出租房主要是出租给民工、在校学生、刚参加工作不久还未购置房子的人员居住，其中大多数人的消防安全意识非常淡薄，人文素质状况也是参差不齐，消防基本常识缺乏，消防安全意识十分淡薄，火灾发生后不会第一时间逃生、第一时间报警。2007年来火灾死亡的158人中，有52人为出租房外来务工人员。
2.3 生产经营与居住合用
大量“通天房”（温州市市约38万幢、200万人居（租）住）存在“前店后厂、楼上出租”及“楼下经营、楼上住人”的现象，而且生产经营与居住部位未进行有效防火分隔，一旦失火，人员难以逃生，极易造成人员伤亡。与此同时还存在未批先建、违章搭建、未验先用或改变功能等违法行为，先天患遍地皆是。
2.4 人员分布密度大
很多出租房主为了赢利，将自家房屋用可燃材料（如三合板）简单分隔后出租，或搭建违章简易棚出租，而一些外来务工人员为了节省开支，通常多人共租一屋，吃、住、用在一起。如此一来就出现一户出租房多达几十人居住的现象，人员密度过大。
2.5 出租房屋管理缺位
居住出租房屋管理主体不明，租赁登记备案未能落实，违法违规建筑、不具备消防安全条件建筑随意出租。租赁双方没有明确各自的消防安全责任，私自改变功能、转租等现象普遍存在，因经济收入较低，不愿对消防设施进行投入，导致一些火灾隐患无法整改，居住出租房经常性消防安全管理存在“失控漏管”。
3 改善居住出租房消防安全对策
针对居住出租房消防安全管理工作中存在的问题，应着重抓好以下几项工作，逐步推进居住出租房消防安全管理实现长效监督管理。
3.1 建立居住出租房消防安全标准
一方面，居住出租房屋应当建立详细的消防安全标准，让居住出租房租赁双方和检查人员有参照的标准。尤其是对30人（含）以上出租房、商品房屋出租、整幢改建式居住出租房、自建房内设置的居住出租房等不同情况应该制定详细明确的消防安全标准。如：居住出租房屋所在建筑内不得生产、储存、经营易燃易爆危险品；室内不得设置仓库、生产车间等生产经营性用房；居住人员人均使用面积不得低于5m2（含）；室内电气线路应当采用暗敷、穿金属管或者PVC阻燃套管保护；居住出租房屋的居住间内不得设置灶间（厨房）；3层（含）以上房间的窗户不得设置铁栅栏或者防盗窗，每层至少配置一条逃生绳；居住间应当放置手电筒、报警哨和简易呼吸面罩；每层至少配备两具ABC干粉灭火器（原则上为4kg以上）且应当设在便于取用的部位；30人（含）以上居住出租房屋应当安装漏电保护装置，每层疏散走道和楼梯间等公共部位应当设置点式报警器等等。另一方面，居住出租房屋应当明确合法标准。可以规定属于违法建筑的、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋使用性质的、法律、法规规定禁止出租的其他情形不得出租。明确提出居住性质的出租房屋不得从事违法生产经营活动，禁止作为住宿、生产经营、仓储混合的“三合一”场所；若要出租，需在取得有关手续后方可用于生产经营活动等等进行明确。
3.2 加大基层基础治理力度
由于温州市出租房屋量大面广，且多为城郊结合部和农村民房出租为主，如何排查发现房屋安全隐患成为一大难题，为此，需要不断改善硬件消防设施，整合基层辅助力量，巧用信息科学技术。
3.2.1 改善硬件消防设施，合理规划布局
一方面，加大对城中村、老旧小区的整治改造力度，合理规划和完善路网、消防管网和消火栓等公共基础设施建设，短期内整治难度较大的地区，整治中可以区分轻重缓急，可以建设临时消防水池、配置手提消防泵、设置灭火器室等临时应急措施，提高公共服务水平。另一方面，可以借鉴“民工之家”模式，实行市场化运作机制。在城郊接合部建设一定规模的廉价安全的居住房屋以满足低收入外来务工群体的实际居住需求，从源头上减少违法搭建出租房的市场需求。如：温州瑞安市仙降街道金光村发动全体村民自愿入股投资3000余万元全力打造新的外来居民公寓，首期建设的大楼已进入结顶阶段，总计15亩，预计2014年4月投入使用。此公寓区内将开设洗衣房、超市等配套设施，并通过设立警卫室来实现公寓区的封闭式管理，将有效缓解街道在出租房消防安全、治安、新居民管理等问题上的压力，也将利于改善新居民居住生活条件，提高企业员工福利，全力打造安乐窝。
3.2.2 整和基层辅助力量，统一网格人员
大部分地区的出租房除了由派出所进行暂住登记、治安管理，村或社区的安全员走访外，消防安全的管理基本上处于“真空”状态。为解决基层居住出租房管理人员不足，无人管，管不了，管不住等问题，需要突破现有管理格局，将出租房屋基础管理责任和隐患排查责任落实到乡镇街道，进一步提高政府基层力量的有效运用。各县（市、区）人民政府可以整合基层消防安全管理工作站站点，整合流动人口协管员、消防协管员和安检协管员等基层辅助力量，系统优化管理力量配置，实现政策集成、资源集聚、力量集合。乡镇人民政府（街道办事处）可以整合流动人口专职协管员、消防协管员、安监协管员等政府部门辅助人力资源，人、财、物统一纳入乡镇人民政府（街道办事处）管理。按照网格划分和现实状况，科学分配每个基层网格配比人员，并落实各基层网格力量，做好出租房屋及流动人口的信息采集、登记备案、队伍管理和隐患排查及整改工作。
3.2.3 巧用信息科学技术，实现智能巡查管理
随着信息科学技术的不断发展，二维码的应用越来越广泛。居住出租房的消防安全管理也可以采用二维码进行管理。如设置“二维码门牌”，建立一个链接，将居住出租房的房东姓名、备案信息、消防设施设置情况、居住出租房的火灾隐患及整改情况等信息相互连接，只要协管员上门巡查时应用智能手机，对准门牌扫一下，手机智能巡查平台立即显示屋内相关信息，隐患代码记录等。租赁双方也可以用手机扫描“二维码门牌”，搜查到可公布的居住出租屋内相关信息，为房东整改火灾隐患提供整改依据，为承租人是否租赁该房屋提供参考依据。“二维码门牌”将实现智能巡查管理，加快工作效率，提高“人屋”信息采集的准确度、鲜活度和便捷度。
3.3 发挥各级政府各部门作用
由于违法建筑历史原因多、牵涉面广、受到执法权限等原因的制约，往往执法难度很大，出租房屋的管理和违法执法问题涉及到诸多部门，所以要在整合调整管理架构的同时，明确各部门职责，及时办理乡镇人民政府（街道办事处）抄告事项并限时回复办理结果。如：公安机关具体负责本行政区域内出租房屋的治安管理，依法查处涉及出租房的刑事犯罪和治安消防违法行为。公安消防机构和基层派出所对出租房的消防工作实施监督抽查。住建（房管）部门负责居住出租房租赁合同登记备案监管和建筑结构安全的监督检查工作；加强对房屋租赁中介机构的管理，规范房屋租赁中介机构行为；查处违反房屋租赁管理规定的行为。安监部门负责查处出租房屋内生产经营单位的安全生产违法行为。工商及有关许可审批部门负责查处居住出租房屋用于无证无照生产经营活动，依法查处、取缔无照房屋中介机构，配合相关部门查处利用出租房屋从事的违法经营活动。城管与行政执法、住建（房管）、国土资源部门按照职责分工负责查处占用消防车通道、占用建筑防火间距的违法建筑采取重拳出击，依据有关法律、经过法律程序坚决清除和杜绝占用消防车通道和占用建筑间防火间距的违法行为。电力和市政公用企业等有关部门配合政府相关执法部门，负责对不符合安全要求的出租房屋，及时采取相应措施，避免因违规用电用气发生安全事故。对于确实非常难以整改的居住出租房火灾隐患，可以由政府组织相关部门开展联合执法，切实整治一批高危居住出租房，给弱势群体多点关注，多些关怀，多些消防安全保障。
3.4 提高居住者责任意识
经过调查研究发现，对火灾事故和安全生产事故做原因调查之后，往往难以追究房屋租赁当事人的主体责任，所以要明确房屋租赁当事人主动申报和备案的制度，明确房屋租赁双方的主体责任，提高租赁双方的消防安全意识和逃生自救能力，在源头上落实安全责任。
3.4.1 明确登记备案制度
在《商品房屋租赁管理办法》中只规定了商品房屋租赁合同备案制度，居住出租房的管理也可以以此为参照，制定对商品房屋租赁行为实施出租房屋登记备案制度和对非商品房屋租赁行为实施申报登记制度。如：出租人应当自居住出租房屋出租之日起3个工作日内，将出租人和承租人的姓名（名称）、居民身份号码、工作单位、联系方式等及房屋的地址、租期、使用功能等基本情况报送居住出租房屋所在地社区组织，由社区组织将居住房屋出租情况报乡镇人民政府（街道办事处）综治办登记。登记备案制度即能有效掌握基础房屋租赁信息，又进一步落实房屋租赁双方的主体责任，同时也没有违反行政许可等诸多既定法规。整个管理模式流程可以按照房东到社区登记信息社区受理（指令）基层网格人员实地检查（符合进行申报备案）不符合安全条件告知整改督促整改不符合安全条件（停租）续租的乡镇抄告相关部门部门执法（部门难以执法的，统一由乡镇牵头部门配合开展联合执法）。
3.4.2 明确租赁双方责任
明确房屋租赁双方的主体责任，有利于引起双方对消防安全的重视，有利于加强监管，有利于从源头上落实消防安全责任。出租人的责任有：居住出租房屋用于生产经营的，出租人应当告知承租人在生产经营活动之前办理相关证照。承租人未取得相关证照擅自生产经营的，应当予以制止，并及时向相关职能部门举报。居住出租房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防、安全生产等方面要求，合理控制同一套（间）居住房屋内的承租人数；出租用于生产经营的，应当符合安全生产和消防安全要求。居住出租房屋出租人应当要求承租人落实防火防盗有关措施，避免和减少消防、治安等方面的安全隐患。指导承租人安全使用电气、燃气等设施，宣传物业管理规定，对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止，并督促其改正。承租人的责任有：不得擅自改变房屋的结构和使用功能，不得违规使用电气、燃气设施，发现居住出租房屋存在安全隐患的，及时消除或者通知出租人消除；转租居住出租房屋的，应当经过出租人书面同意，并在转租后3日内向居住出租房屋所在地社区组织报告；不得利用居住出租房屋违法违规进行生产经营活动，不得利用居住出租房屋生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品等等。
3.4.3 提高消防安全意识和逃生自救能力
各地可以把居住出租房的消防宣传纳入社会治安综合治理、社区和农村消防工作中，借助各种宣传媒介，通过群众喜闻乐见的方式，大力宣传普及消防法律法规和与出租房消防安全常识，传授灭火和疏散逃生的各种技能。充分发挥基层治保组织及派出所责任区民警的作用，成立流动人员工作站，结合日常管理，通过板报、印发防火宣传资料等多种教育形式，对房屋出租户和暂住人员进行消防安全宣传教育培训。开展防火逃生自救知识和灭火基本技能等培训，积极推动劳动等行政主管部门加强对农民工的岗前消防知识培训，使其掌握必要的消防安全知识。
参考文献
[1]黄江桥.谈部队出租房的消防安全问题与治理对策消防安全基础知识.武警学院报，2012，2.
[2]田国勇.消防与安全，四川人民出版社，2009，8.
[3]丛书总编纂委员会编.上海改革开放二十年政法卷.
一、指导思想
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻科学发展观，认真落实党的十七大和十七届四中、五中、六中全会精神，坚持标本兼治，纠建并举，严肃查处保障性住房分配过程中的违规违纪行为，着力解决群众反映强烈的突出问题，确保保障性住房工作健康有序开展。
二、组织领导
在区委、区政府的领导下，由区监察局牵头，从区城乡统筹发展工作办公室、区房管局、区民政局、区机关事务局、社保处、交通大队等单位抽调人员组成工作专班，对区房管局、建桥街等相关职能部门、街道在保障性住房分配管理和租金补贴发放过程中履行职责情况开展专项执法监察。
三、执法监察内容
1、经济适用房准入和销售管理情况。对2009年1月1日以来经济适用房准入和销售管理情况，重点是经济适用房申请、审核、公示和公开摇号等环节进行检查。受检单位为区房管局、民政局，建桥街、翠微街、月湖街、琴断口街等街道以及相关社区。
2、廉租房配房租赁及租金补贴发放情况。对2009年1月1日以来廉租房配房租赁及租金补贴发放情况，重点是通过资格审核家庭的收入、资产、住房等情况进行检查。受检单位为区房管局、民政局，建桥街、翠微街、琴断口街等街道以及相关社区。
3、动迁安置房分配管理情况。对2009年1月1日以来动迁安置房分配管理情况，重点是房源调拨、申请、备案、对接工作资料的真实性。受检单位为区城乡统筹发展工作办公室、区房管局、鹦鹉街、晴川街、月湖街、五里墩街等。
四、方法步骤
1、工作部署（6月上旬）
为保证专项执法监察工作的顺利开展，6月上旬组织受检单位和工作专班人员集中学习保障性住房相关法规文件，充分认识对相关职能部门、街道落实保障性住房政策情况开展专项执法监察的意义，部署工作，明确工作方法和具体任务，认真做好各项准备工作。
2、开展自查（6月下旬）
有关职能部门、街道按照本次专项执法监察的内容，认真对照自查，写出自查报告，要求有基本情况、主要做法、存在的问题及整改措施；填报表格，数据要真实、准确。自查报告及报表在规定时间前报送区监察局执法监察室。
3、专班检查（7月—9月）
在对自查报告进行分析的基础上，工作专班通过查看资料、实地察看、入户走访等方式，对相关职能部门、街道有关保障性住房分配管理和补贴发放等情况开展检查（具体安排另行通知）。
4、整改总结（10月）
在受检单位自查和工作专班重点抽查的基础上，检查组将对发现的主要问题进行分类整理，提出监察建议，督促相关单位限期整改，建章立制，堵塞漏洞，从源头上预防类似问题的发生。对在检查中发现的政策不落实、措施不到位的单位和个人要依据相关规定问责，追究有关领导和工作人员的责任，督促相关单位及工作人员切实履行职责，把保障性住房政策落到实处。
区监察局汇总情况，写出对保障性住房政策落实情况开展专项执法监察的报告，报区政府和市监察局。
五、工作要求
1、提高认识，加强领导。加快保障性住房建设，是党中央、国务院作出的重大决策，是关系经济社会发展全局的重大民生工程。保障性住房专项监督检查工作是今年党风廉政建设和反腐败工作的一项重要任务。受检单位要提高认识，认真对待此次检查工作，加强组织领导，明确此项工作的责任领导和责任人。
一、指点思想
以科学发展观为指点，坚持“全国一致指导、当地县政府担任、部分综合协调、各方结合举动”的工作准则和“打防结合、综合管治、标本兼治、重在治本”的工作方针，严厉执行《制止传销条例》和《直销治理条例》等有关司法律例，切实增强对空置、出租房和居民区及物业部分、房子中介机构的治理，不给传销分子待机而动。
二、组织指导
为增强对此次打击传销专治举动的组织指导，我局成立了以局党委书记、局长王强为组长，局调研员刘凤林为副组长，局综治办、市场处、物业处、直属运营治理处、各县（区）房管局、开拓区（新区）房管办首要担任报酬成员，指导小组下设办公室，办公室设在市场治理处，刘胜银为办公室主任，办公室成员从相关处室、单元抽调，联络德律风。
三、工作任务
（一）开展方式多样的宣传工作。要充分应用收集、报刊、口号等方式睁开声势浩大的宣传活动，在市房管局房地产买卖大厅开通电子告白，各县（区）房管局、开拓区（新区）房管办要投入资金，在各社区设立宣传栏，在街办社区张贴相关公告、宣传口号，发放宣传单，将租赁治理工作的政策宣传进社区，使活动人口出租房子“人来注销，人走刊出”的理念家喻户晓，使传销的风险性众所周知，家喻户晓，让传销人员在我市无藏身之处。
（二）认真进行查询摸底。各县区（开拓区、新区）房管部分要从增强治理动手，对管辖区内的直管公房逐段逐幢逐户进行清算、查询摸底，进一步摸清直管公房的租赁状况，还对直管公房的租赁信息（出租人、承租人及身份证号、房子座落、楼层及面积、租赁用处、租赁刻日等）进行认真注销汇总，并将摸底状况于3月1日前报局市场治理处。
（三）增强房地产中介市场的治理。各房地产中介机构要对本机构房子租赁状况执行营业记载，树立房子出租户信息材料库，实时将租赁信息（出租人、承租人及身份证号、房子座落、楼层及面积、租赁用处、租赁刻日、联络德律风等）汇总，每月5日前报送市房管局市场处。在办租赁中介营业时，奉告房子租赁当事人实时到房管部分处理房子租赁注销立案手续，并开展打击传销的宣传工作，积极共同有关部分做好活动人口治理工作。
（四）增强对物业小区的治理。各物业服务企业要对本小区内房子出租状况进行排查，树立房子出租户信息材料库，并将租赁信息（出租人、承租人及身份证号、房子座落、楼层及面积、租赁用处、租赁刻日、联络德律风等）注销汇总，于3月10日前报我局立案，并在小区内开展各类方式的打击传销宣传工作活动，告发德律风，积极共同协助有关部分开展打传工作，有用防备出租房子内不合法传销等违法活动的发作。
四、工作要求
（一）一致思想，进步看法，切实加强打击传销工作的责任感和紧迫感。传销具有诈骗性、不合法敛财性、举动荫蔽性、黑社会、性等特点。极易激发大规划群体事情，影响社会不变、风险群众生命财富平安，严厉毁坏了正常的市场经济次序，给人民群众的生命财富形成极大损掉，假如不实时采纳办法加以处理，完全有能够呈现更严厉的状况，甚至发展成严厉的政治问题。我们要充分看法传销违法犯罪活动的风险性，思想必需清醒，立场必需果断，办法必需跟上去，决不给传销分子以待机而动、可留之地，果断根除这个“社会毒瘤”，为我市经济发展和政治不变发明优越情况。
（二）增强指导，保证整治活动获得实效。各县区（开拓区、新区）房管部分要成立响应的机构，制订工作方案、完美工作机制，装备工作人员，按照治理本能机能开展工作，增强房子租赁治理工作，打击不合法传销活动。从讲政治、维护社会不变、保证群众亲身好处的高度，克制麻木、涣散、畏难心情，切实把这项工作摆上主要议事日程，缜密部署，精心组织，扎实推进打击传销工作的顺畅开展。
（三）增强工作联动、亲密共同，齐抓共管。各县区（开拓区、新区）房管部分和各有关单元要认真实行职责，相互支撑，亲密共同，树立部分联络机制，增强信息沟通，严厉打击传销违法犯罪活动。还，树立严重事项请示申报准则，如发现有违法活动状况要实时申报市房管局及相关部分。
关键词：深圳公租房；准入；退出
一、公租房准入机制的分析
1.1深圳市公租房政策法规体系
深圳自1988年开始推行住房制度改革，先后出台了社会微利房、经济适用房、廉租房等多种形式完善住房制度。2006年深圳市国土资源和房产管理局、市规划局联合起草《深圳市住房建设规划（2006-2010）》征求意见稿，明确了5年内深圳公共租赁住房的建设思路。2007年、2008年两年的保障性住房房源中连续提供公租房。2008年，深圳市政府了关于印发《深圳市住房建设规划（2008-2010）》的通知。该印发文件提到促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化。随后又出台了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36号）以及2010年出台的《深圳市保障性住房条例》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》（深发〔2010〕5号）。就目前来说，整个保障房住房体系还没有通过更高一级的法律形式来保证其畅通运行，大多是通过印发文件、通知等来规范。特别是在准入条件和覆盖面方面存在一定的不足。
1.2深圳市公租房准入条件和程序
1.2.1准入条件
第一，户籍限制。为进一步规范公租房的建设和管理，深圳市颁布了《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》（深国房〔2008〕36号）和2010年1月19日通过的《深圳市保障性住房条例》，其中都规定了“家庭申请的家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍”。尽管非深户籍的困难家庭，可视其在深圳居住、缴纳社会保险和纳税情况，按年限逐步纳入公租房住房保障体系。然而关于缴纳社保和纳税达到多少就可以纳入保障体系的规定比较宽泛，很难量化，对非深户籍困难家庭申请公租房带来一定困难。
第二，收入限制。从住房保障相关规定中看到，“家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的公共租赁住房的收入线标准。”在贫富差距越来越大的今天，人均GDP、CPDI已经很难完全真实反映社会财富收入分配情况。收入线标准到底该如何确定、定多少才能实现“应保尽保”政策目标，值得商榷。此外， “连续两年均不超过本市规定的公共租赁住房的收入线标准”的要求过于僵硬，居民年收入具有一定的浮动性，此标准很难量化。
第三，针对人群不明确。深圳市公租房旨在解决既不能享受廉租房住房政策，又没有足够的经济能力购买经适房的中等偏下收入家庭，即“夹心层”住房问题。然而在“十一五”期间，深圳市的廉租房建设几乎处于停滞状态，总共建成137套，公租房建成约10万套。这样就使得申请公租房的人不仅包括新就业的大中专学生、进城务工人员等“夹心层”，还包括属于廉租房申请范畴的低收入住房困难家庭。特别是深圳市把人才安居工程纳入“十二五”规划中来，今后重点发展安居型商品住房。也就是说来深人才既可以申请公租房，又可以申请安居型商品住房，这样就使得公租房功能能力大大的减弱。
1.2.2申请和配租程序
随着相关的政策，章程不断的完善，深圳市公租房的申请、配租流程等也逐渐明确和细化。大致包括申请、三级审核、两级公示、轮候、监督审查、续租、退出等环节.申请人提出申请后，由申请人户籍所在街道办事处受理并进行调查考核，考核通过后再上报区住房保障部门，最后再上报市保障部门。三级审核制度比一、二级审核制度更细致，审查过程更加严格，结果更为公正。但是由于一、二级审核已经完成对申请材料的形式和实质审核，再将审核结果报送市保障部门审批，不利于提高公租房准入的工作效率。
二、公租房的退出
2.1公租房的退出
第一，审核不通过。目前深圳市采取的是街道办、区主管部门和市主管部门三级审核制。首先街道办对申请人的书面形式材料进行审核，申请和申报材料审核通过以后报送区主管部门，区主管部门会同区民政、社会保障、工商、公安、税务等部门以及街道办事处，对申请人的申请和申报材料以及户籍、收入、财产和住房状况等进行审查。最后审查合格后由区主管部门将审查合格的住房保障申请和申报材料一并送市主管部门进行审核。在这三级审核中，任何一级不通过都会产生退出。
第二，公示不通过。两级公示相对而言能够比较客观的反应申请人情况的真实性，也能够公平、公正维护各中低收入家庭的切身利益。市、区两级政府部门在受理申请人申报材料和审核之后，通过网络、报纸等媒体进行公示，接受市民监督。在公示期内，对公示内容有任何异议，应以书面形式提出。如异议核实成立，则主管部门驳回其申请。
第三，监督审查不过关。深圳市规定首次签订公共租赁住房租赁合同租赁期不超过3年，合同期满后承租人可以续租。按照办法《办法》和《保障性住房条例》规定，享受公租房的承租人，在租赁期内，其户籍、收入等相关情况发生变化，应及时告知市（区）主管部门。与前两个退出节点不同，此时承租人已经占据公租房，要承租人自觉将相关情况告知主管部门并实现及时腾退承租住房比较困难。虽然规定了租赁合同期不超过3年，但承租人在承租期间其家庭收入变化情况、是否按合同规定正确使用公租房等等都没有专门的监管部门实施监督审查，审查结果的权威性和准确性就更无法保障。
2.2 监管机制
在监管处罚力度上，按照2011年最新修改和完善的《深圳市住房保障条例》规定，对于骗租保障房，不符合申请条件者，处以3万元罚款+10年内不得申请保障房；符合条件者，处以1万元罚款+3年内不得申请保障房。对于骗购情况，主管部门应当作为不良行为予以记载，并在本部门政府网站公示，同时将公示内容告知当事人所属单位和征信机构。征信机构应当依法将有关当事人违反住房保障法律、法规规定的行为以及严重违约行为纳入其征信记录。修改后的《条例》无论是在制度上还是力度上，都有了很大的提高和完善。然而审查退出的前提是申请人资产的增加或有其他违规、违法行为，谁来审查资产的增加，如何做到审查的准确性、权威性这一问题依然没有解决。
参考文献
（1）李斌《中国住房改革制度的分割性》，《社会学研究》2002年2期
（2）《深圳经济发展报告》2010年版
（3）易小光等著《破解中国发展之困局――重庆实践论》中国经济出版社2012版
（4）《关于加快发展公共租赁住房指导意见》建保[2010]87号
（5）《深圳市住房保障条例》2011年
关键词：公有营业房；公开拍租；制度建设
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：衢州市区直管公有营业房公开拍租工作现状及对策建议
收录日期：2012年5月11日
目前，衢州市区直管公有营业房总建筑面积为34，648.88平方米，承租户数共365户。为加强直管公有营业房的规范管理，使其租金标准与市场接轨，并支持部分商业企业改制工作，根据市长办公会议纪要精神，市房管处于1998年6月就下发了《关于加强直管经营用房管理工作的通知》（衢房字［1998］42号），该《通知》规定“新建、收回（置换）腾空的或新增的营业用房原则上一律实行公开招标出租”，到2009年底，公开拍租累计建筑面积已达6，856平方米，取得了较好的效益。
一、衢州市区直管公有营业房公开拍租工作现状
2010年7月31日，根据《衢州市市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法》（衢政发［2008］18号）和衢州市财政局《关于贯彻落实〈衢州市市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法〉实施意见的通知》（衢财资管［2008］8号）文件精神，市房管处结合直管公有营业房出租的实际情况，本着分批实施、平稳推进的原则，首先选择上街、下街、蛟池街、中河沿、南街等五个主要的社会关注度比较高、繁华黄金地段租赁期限届满的承租户27户进行首批向社会公开拍租。同时，还有新腾空及空置的直管公有营业房12间，共计39间、建筑面积为2，961.62平方米。目前，第一批公开拍租成交的30户营业房基本完成交付签订合同工作。
1、抓好调查研究摸实情。上述五个主要繁华黄金地段的直管公有营业房承租户当中，有原公开拍租承租户，有城市改造拆迁安置户，有原国有企业改制安置职工，有相邻产权的等，有不少历史遗留问题，情况相对复杂。针对这些情况，市房管处对第一批安排拍租的承租户进行了一次全面调查，并上门听取承租户意见，并将调查意见进行梳理，为制定本次拍租方案提供第一手资料，同时多次召开专题会议研究切实可行的方案。
2、抓好方案制定报审批
第一，切实做好公开拍租前期各项准备工作。（1）对须公开拍租的原承租人发送书面《通知》，并上门进行相关政策宣传解释工作；（2）对原承租人因特殊情况不能及时腾空房屋进行公开拍租的，须签订《退房承诺书》及相关《协议》，明确原承租人取得或未取得新租赁权时应承担的法律责任：如未取得新租赁权时应规定的腾房时间及逾期腾房应负的违约责任等；（3）鉴于直管公房租赁户实际上大部分都是长期续租事实，为积极稳妥做好公开拍租工作，尊重历史客观事实，妥善解决历史遗留问题。一是如原承租人未取得新租赁权的，对原承租人的装修残值给予合理补偿。并委托具有国家规定资质的房地产评估公司进行逐户评估，出具评估报告；二是在拍租特别约定中明确在同等条件下原承租人具有优先承租权。
第二，制定公开拍租方案报市财政局审批。首先，根据相关要求及调查结果，按照分批实施，稳步推进的原则，对在2009年12月31日前租赁合同期满的上述五个主要繁华地段承租户列入本次拟公开拍租对象。另外，对即将拆迁及因相邻产权等特殊情况不能公开拍租但要按照不低于评估租金标准的协议方式出租的也列入上述清单内，一并报市财政局审核确定；其次，确定拟公开拍租房屋的新租赁期限及租金缴纳方式、承租对象的确定原则、租赁期间税费和租赁期满的约定、其他相关特别约定等；最后是明确出租程序等。
3、抓好拍租腾房促到位。首先，委托经市财政局认可的拍卖机构进行公开拍租。于2010年7月15日在《衢州日报》公开拍租公告，公布第一批公开拍租的营业房清单、装修残值、新租赁期限等内容，另外，指导拍卖公司及时制定拍租特别约定、拍租须知。同时，报市公共资源交易中心核准后，在衢州招投标信息网上相关公开拍租信息；其次，透明操作，公开、公正。2010年7月31日下午拍卖公司按照《拍卖法》等相关法律法规规范操作，公开拍租，市工商局、市财政局相关单位人员到场参与监拍，整个拍租过程接受社会各界监督；最后，切实抓好相关腾房移交接工作。按照腾房协议约定，在规定期限内督促相关当事人及时腾房，做到及时交付；并做好原装修残值补偿等相关费用结算工作。重点对少数通过拍租，未能取得承租权的原承租户以各种借口及理由不愿腾房和拖延腾房的，积极主动上门协调，破解难题，化解矛盾，实现平稳交接。如南街9号原由市医药公司承租，本次拍租后，由国美手机取得新租赁权，超出了各方预期（包括原承租人市医药公司），原承租人市医药公司直接面临着职工安置、新经营网点的选址、布局等难题，考虑这一实际情况，市房管处专题研究，工作人员多次主动到市医药公司对接沟通，讲明相关利害关系，并达成互相理解、互相支持的共识，适当延长了市医药公司的腾房期限，并由市医药公司出具相关腾房承诺书及再次明确延期腾房的法律责任等，后经过努力，市医药公司按承诺在2010年10月底前将房屋腾空并顺利交付。
二、公开拍租工作遇到的困难及问题
1、部分原承租人存在抵触情绪。在部分原承租人当中，有些是多年的老承租户，不愿搬来搬去，习惯于现有的生活方式，图得是稳定；有些是“私下”刚从其他经营者手中转让过来的，经营时间不长，装修投入也很大，如公开拍租，对他们来说是肯定要亏损的；有些是改制企业承租的，以稳定为由，不大配合公开拍租工作；有些是拆迁安置户，要求履行拆迁协议，拒绝公开拍租；有些是原承租人也提出，如要拍租，则所有的直管公有营业房同时拍租等。另外，也不排除少数原承租人通过私下转租谋利，如公开拍租，则其“生财工具”也就自然消失。总之，在公开拍租工作推进过程中，会遇到部分原承租人的阻挠及抵触情绪，阻碍了公开拍租工作的顺利推进。
2、竞拍人存在非理性竞拍的异常现象。由于本次第一批拍租的直管公有营业房处于闹市区，属黄金地段，人气极旺，一铺难求，且本次拍租采用“价高者得”的方式确定新承租人，因此在拍租过程中，出现各竞拍人超越经营承受力而漫天报价现象，如市区蛟池街地段，原市场租金大约在100元/平方米·月至150元/平方米·月，而竞拍成交租金竟达到260元/平方米·月至300元/平方米·月。竞拍成交租金大大超出原市场租金；由于新签租赁合同期限为5年，租赁时间相对长，大部分原承租人拍租后纷纷表示，这么高的租金肯定是“做不出来的”，即要亏损的，这给今后的后续管理带来隐患，如可能出现欠租及擅自转租、转让而造成的各种风险。
3、部分原承租人出现不按时腾退店面房的现象。由于因公开拍租竞价，大大超出了原承租人的心理预期，部分原承租人未能取得新租赁权，从而产生不按时腾退店面房的现象。本次公开拍租，大部分原承租人属于未腾空拍租的，尽管拍租前签了腾房协议及交了退房保证金等，并在腾房协议中明确了未取得新租赁权的腾房时间，但部分原承租人总是以各种理由及困难而拖延腾房时间，这就导致由于延期交房可能引起的诉讼风险等。
三、扎实推进公开拍租工作的对策建议
1、进一步强化组织领导，积极形成合力。由于直管公有营业房公开出租工作量很大、涉面广、情况复杂等等，建议成立处直管公有营业房公开拍租工作领导小组，处主要领导任组长，成员由各相关科室负责人组成。同时，抽调精兵强将，充实一线工作人员，并形成合力，把直管公有营业房公开拍租工作作为处年度重点工作目标来抓。另外，应邀请市财政局（国资监管）、市建设局纪委监察室派员参与，并对直管公有营业房公开拍租工作进行全程指导。
2、进一步理顺工作机制，实行规范拍租。主要是建立和完善直管公有营业房公开出租工作机制，坚持市场化运作和真正体现公开、公平、公正的基础上，研究和制定直管公有营业房公开拍租制度。公开拍租办法中主要包括：公开拍租范围、拍租房屋的新租赁期限及租金缴纳方式、公开拍租房屋的租金保留价及最高价的评估及确定、承租对象的确定原则，最高价者中若出现两个或两个以上相同竞价的，如属原承租人可获得优先承租权，非原承租人则通过抽签获得。公开拍租房屋装修残值的评估、拍卖公司及评估公司的确定，遏制串标围标和恶意竟租等违规行为以及拍租成交后的房屋腾空、签约等工作内容，均要制定切实可行的实施细则，便于规范运作。
3、进一步细化拍租环节，避免相关风险
（1）公开拍租前环节。第一，加大宣传力度。加强国有资产出租等相关政策及房屋租赁法律知识的宣传，并要摸排可能存在的社会不稳定因素，切实做好原承租人的思想工作，同时要化解矛盾，消除不稳定因素，形成较好的公开拍租工作氛围；第二，积极做好公开拍租前的各项准备工作。包括根据公开拍租工作整体方案安排，首先做好向市财政（国资监管）部门的申请报批工作，根据市财政（国资监管）部门的批复文件，及时向原承租人发出公开拍租书面通知，如属不腾空拍租的，需缴纳腾房保证金及签订相关腾房协议，进一步细化原承租人未取得新租赁权且逾期退房应负的违约责任，以及做好与拍卖公司及评估公司相关工作的对接。另外，制定公开拍租相关公告等文件时，一定要认真细致，避免错漏现象，以预防不必要的纠纷产生；第三，进一步提高公开拍租工作的透明度。在登报、张贴拍租公告等形式公开出租信息的基础上，还要利用商品房销售网，及时和更新公开拍租相关信息，方便群众咨询查阅，使公开拍租工作更加透明。
（2）公开拍租中招投标环节。必须严格按照拍租公告中规定的申请报名条件、经营范围等拍租特别约定及拍租程序、评审标准办法，委托经市财政（国资监管）部门认可的拍卖公司去规范操作。同时，邀请市建设局纪委监察室、市工商局、市财政等相关部门及新闻媒体进行全程监督。
（3）公开拍租后续环节。要做好拍卖标的（即拍租房屋）的腾空、现场交接、签订房屋租赁合同、退回腾房保证金等后续工作。另外，还要做好公开拍租过程中可能产生的来信来访工作，对来信来访对象所反映的问题，要积极主动协调，抓好思想疏导及说服工作，从而化解矛盾，取得当事人的理解及信任。同时，对恶意的、无理取闹的、因没有取得新的房屋租赁权而无正当理由拒不按时腾房的，要充分利用新闻、司法等手段予以制止并处理。
主要参考文献：
北京市城市房屋租赁管理办法完整版第一章 总则
第一条 为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护房屋租赁当事人的合法权益，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 本市行政区域内的房屋租赁依照本规定管理。
第三条 房屋租赁管理坚持管理与服务相结合的原则，实行属地管理。
第四条 本市各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导，建立出租房屋管理机构。出租房屋管理机构具体负责房屋租赁管理的组织、指导、协调、监督等综合管理工作。
公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。
建设(房屋)行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。
工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。
民防行政部门负责人防工程的租赁管理。
卫生、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。
第五条 区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站(以下简称基层管理服务站)，并保障其工作所需的经费、办公场所。
第六条 居民委员会、村民委员会等基层组织应当协助有关行政部门做好房屋租赁管理工作，督促出租人、承租人自觉遵守国家和本市房屋租赁管理规定。
居民委员会、村民委员会可以根据本地区实际，组织居民制定房屋租赁管理公约，对房屋租赁实行自治管理。
第七条 租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。合同内容应当包括房屋基本情况、租金、租赁期限、租赁用途、违约责任等。
房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。
市建设(房屋)行政部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，向社会公布。
第八条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第九条 本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。
租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
第十条 市和区、县人民政府应当制定计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房。
本市鼓励企业、个人投资建设公共租赁房。
第二章 出租登记
第十一条 租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。
出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：
(一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;
(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;
(三)房屋权属证书或者房屋来源证明;
(四)本市规定的其他内容。
第十二条 房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。
第十三条 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续;提供房屋租赁经纪委托业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第十一条、第十二条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续或者按照市建设(房屋)行政部门的规定通过房屋租赁合同网上备案系统填报相关信息。
第十四条 基层管理服务站应当为办理房屋出租登记的当事人提供下列服务：
(一)宣传有关房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识;
(二)告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务等事项的规定和流程;
(三)根据当事人的要求出具与房屋租赁有关的证明;
(四)受当事人委托，提供办理暂住登记、暂住证件，办理普通地下室登记备案，交验、登记流动人口婚育证明，纳税代办服务等;
(五)提供维权服务信息;
(六)市和区、县人民政府规定的其他服务项目。
第十五条 基层管理服务站办理出租登记、为当事人提供服务，不得收取任何费用。基层管理服务站不得从事或者变相从事经营性活动。
第三章 管理规范
第十六条 出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
房屋所有人将出租登记的房屋委托他人管理的，应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。
第十七条 出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。
禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
第十八条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，及时向公安机关报告。
出租人出租房屋的收入，应当依法纳税。
第十九条 承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得擅自改变承租房屋的规划设计用途，不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
第二十条 出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。
不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。
第二十一条 集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
单位承租房屋作为集体宿舍供本单位职工居住的，单位应当按照前款规定履行安全管理职责。
公安机关应当统一印制出租房屋多人居住登记簿册供出租人免费领取。
北京市城市房屋租赁管理办法 第二十二条 向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。
第二十三条 房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理：
(一)建立房屋安全管理制度，落实各项管理措施。
(二)按规定对所管房屋进行安全检查，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。
(三)按照有关行政部门或者基层管理服务站的要求提供房屋安全检查结果。
(四)发现危及房屋使用安全或者其他违法行为的，立即制止，并督促责任人改正;拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理。
第二十四条 公安、工商行政管理、民防、卫生、文化、新闻出版、教育等行政部门在办理相关行政许可时依法应当审查活动场所的，应当审查租赁房屋的使用用途是否符合规划设计用途，是否符合法律、法规、规章有关活动场所的规定;不符合的，不予办理相关行政许可。
第二十五条 从事房屋租赁经纪业务的机构应当依法成立，取得营业执照，符合国家和本市规定的条件，并应当自成立之日起30日内，将机构和从业人员的基本情况等信息报送所在区、县建设(房屋)行政部门。
从事房屋租赁经纪活动的人员，应当取得相应的房地产经纪资格证书。未取得房地产经纪资格证书的人员，不得从事房屋租赁经纪活动。
第二十六条 本市对房屋租赁经纪委托业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。具体办法由市建设(房屋)行政部门会同有关部门制定。
第二十七条 房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定：
(一)在经营场所公示服务内容、服务标准、房地产经纪资格证书复印件。
(二)房屋租赁经纪业务，由房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同，统一收取佣金、开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。
(三)房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务。
(四)不得伪造、变造、买卖、租借房地产经纪资格证书。
(五)不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。
(六)不得居间、出租不符合出租条件的房屋。
(七)不得违反有关规定从事居间、业务范围以外的其他经营活动。
第四章 监督检查
第二十八条 建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。
第二十九条 本市按照统一规划、资源共享的原则，建立房屋租赁综合管理信息系统平台，对房屋租赁信息实行动态管理。
管理、使用房屋租赁信息的部门及其工作人员，应当对房屋租赁信息保密，维护当事人的合法权益。
第三十条 公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、文化、教育、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任;在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。
房屋管理单位、房地产经纪机构、房屋租赁当事人应当配合有关行政部门对房屋租赁进行管理。
第三十一条 市和区、县有关行政部门，街道办事处，乡、镇人民政府应当按照各自职责，做好对基层管理服务站及其工作人员的培训、指导工作。
第三十二条 基层管理服务站应当建立巡视制度，采集房屋租赁信息，对房屋租赁情况进行日常检查，并做好下列工作：
(一)发现登记信息不实的，予以更正;
(二)发现未登记的，进行补登;
(三)发现房屋存在安全隐患的，督促出租人或者承租人进行整改;
(四)发现违反治安、消防、卫生、计划生育、建筑结构安全等管理规定的违法行为，报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。
第三十三条 建设(房屋)、工商行政管理等行政部门对房地产经纪机构履行监督检查职责时，可以检查有关资料，了解房地产经纪业务情况和客户资金、风险准备金等方面的管理情况;可以要求被检查单位提供房地产经纪机构营业执照、房地产经纪人员资格证书。
建设(房屋)、工商行政管理等行政部门可以根据国家和本市有关规定向社会公布监督检查的有关信息。
第五章 法律责任
第三十四条 具有房屋租赁管理职责的行政部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其上级部门或者监察机关责令改正;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 对违反本规定的下列行为，由公安机关按照下列规定处罚：
(一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第十一条、第十二条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。
(二)违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在治安、消防安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
(三)违反本规定第十八条第一款规定，出租人向无身份证明的人出租房屋，或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款。
(四)违反本规定第十九条规定，承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，处警告，并责令改正;逾期拒不改正的，处200元以上500元以下罚款。
(五)违反本规定第二十一条第一款、第二款规定，出租人、单位未落实安全管理责任的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款;造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。
第三十六条 对违反本规定的下列行为，由建设(房屋)行政部门按照下列规定处罚：
(一)违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在建筑安全隐患的，责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
(二)违反本规定第二十条规定，出租人违反出租房屋限制条件的，责令改正，情节严重的，可处5000元以上3万元以下罚款;房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务违反出租房屋限制条件的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。
(三)违反本规定第二十五条第一款规定，房地产经纪机构未按照规定报送相关信息的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款。
(四)违反本规定第二十六条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。
(五)房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，违反本规定第二十七条第(二)项、第(三)项、第(六)项规定，或者违反第(四)项规定，租借房地产经纪资格证书的，责令改正，处1万元以上3万元以下罚款。
第三十七条 对违反本规定的下列行为，由工商行政管理部门按照下列规定处罚：
(一)违反本规定第二十五条第二款规定，房地产经纪机构使用未取得房地产经纪资格证书的人员从事房屋租赁经纪活动的，处1万元以上3万元以下罚款;
(二)违反本规定第二十七条第(一)项、第(五)项规定，房地产经纪机构违规经营的，责令改正，处1万元以上3万元以下罚款;
(三)违反本规定第二十七条第(七)项规定，房地产经纪机构违反有关规定从事居间、业务范围以外的其他经营活动，按照登记管理的有关规定进行处罚。
第三十八条 违反本规定第十七条规定，出租的房屋存在卫生安全隐患的，由卫生行政部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下罚款。
第三十九条 出租人、承租人在房屋租赁活动中发生纠纷的，应当协商解决;协商不成，出租人、承租人可以向人民调解委员会、房地产中介行业协会、建设(房屋)行政部门或者其他相关单位申请调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第四十条 对违反本规定的行为，其他法律、法规、规章已经规定行政处罚的，由有关行政部门依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第四十一条 本规定自20xx年1月1日起施行。1995年6月13日北京市人民政府第13号令，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令第一次修改，根据20xx年6月1日北京市人民政府第150号令第二次修改的《北京市外地来京人员租赁房屋治安管理规定》同时废止。
城市房屋租赁的注意事项一、低价虚假广告要注意
当租房者通过报纸、网站等信息渠道看到所刊登的房屋租价明显低于其正常市场价格时就要引起注意了。因为这些虚假信息有可能是某些不法中介为了牟取不正当利益，以此为诱饵骗取租房者上当的一种手段。
二、房东个人情况查仔细
承租房屋时，租房者对于房东的个人情况要验查仔细。如果是房东本人出面签约时，最好查看其房产证与身份证;如果是帮助朋友出租房屋，那么一定要有出租委托书、朋友的房产证、身份证或复印件;如果房产证没有办下来则一定要其出具购房合同以证明其身份。此外，对于租房时可能遇到的二房东问题，租房者应验明该二房东在其租赁期间是否有权利将此房屋转租并让其出示租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明，以免引起法律纠纷。
三、承租房屋家电、家具清点好
租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如家电、家具等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。
第一条为加快推进统筹城乡发展，完善我区住房保障体系，根据国家、省有关要求，按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔〕87号）及《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》（政办〔〕13号）文件，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本行政区域内公共租赁住房（以下简称公租房）规划、建设、分配、使用、管理及监督。
第三条本办法所称公租房，是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积和按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。
第四条区住房保障工作领导组负责本区公租房的指导、监督、审批和备案工作。乡镇人民政府、街道办事处按照各自职责负责公租房的申请受理、审核、公示、轮候、复核及配租管理工作。
第二章准入条件和办理程序
第五条申请公租房以家庭为申请单位，每个家庭确定一名符合申请条件的家庭成员为申请人，其他家庭成员为共同申请人。单身人士申请公租房本人为申请人。申请人和共同申请人只限申请承租一套公共租赁住房。
第六条申请人应具有本区户籍且年满18周岁，有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，无住房或家庭人均住房使用建筑面积低于15平方米的住房困难家庭。
第七条申请公租房的收入限制：单身人士月收入不高于1200元；家庭人均年收入不高于12000元。政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化动态调整，并向社会公布。
政府引进的特殊专业人才和在本区工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭按属地申请公租房，不受收入限制。
第八条大、中专毕业生在我区连续稳定工作达两年的，且收入符合上款规定标准，可以联合申请公共租赁住房。
第九条符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租的可申请公租房。
第十条申请租赁公租房，应提交以下材料：
1.《公共租赁住房申请表》；
2.身份证或户口簿复印件；
3.工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；
4.住房情况证明；
5.其他需要提供的材料。
第十一条申请公租房按下列程序办理：
（一）申请人凭户口簿、身份证向户口所在地社区（居委会、村）领取申请区公租房分配相关表格，如实填写申请表并及时提交资料；在我区工作符合申报条件的大、中专毕业生，也可向工作单位所在地社区（居委会、村）申请及提交相关资料。申报材料齐全且符合规定的，社区（居委会、村）应当及时作出受理决定，并向申请人出具书面凭证；申请资料不齐全或者不符合规定要求的，应当在7日内书面一次性告知申请人需要补充的全部内容。
（二）社区（居委会、村）在受理之日起20日内对申请人户口、收入、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实。初审合格后，受理社区（居委会、村）应及时签署初审意见并报乡镇人民政府或街道办事处。
（三）乡镇人民政府或街道办事处对申请家庭的户籍、低保、收入、住房情况和提交材料的完整度进行审核并在社区（居委会、村）公示，经公示无异议或异议不成立的签署审核意见报区住房保障办公室；公示有异议的，由乡镇人民政府或街道办事处调查核实，并将结果书面告知异议申请人。
（四）区住房保障办公室自收到初审资料之日起30日内会同区民政局、公安分局、财政局(民生办)、监察局以及相关部门和乡镇街共同调查核实、会审，提出复审意见并报送区住房保障领导组进行审批。
（五）将审核结果在申请人居住的社区（居委会、村）公示，公示时间为7日；申请人为我区工作的大、中专毕业生的在工作单位所在地社区（居委会、村）公示。任何组织或个人对公示申请人的情况有异议的，可向区住房保障办公室提出，区住房保障办公室自接到异议之日起7个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，区住房保障办公室批准申请人取得租住资格后报区住房保障领导组并在网站进行公告，同时向申请人发出《区公共租赁住房实物配租资格确认书》。
（六）街道办事处和乡镇人民政府对取得《区公共租赁住房实物配租资格确认书》的申请人通过抽签确定顺序号，再根据顺序号抽取承租的公租住房房号。对行动不便的残疾人、重大疾病人和70岁以上的老人尽可能安排低层房屋。
（七）申请人抽签确定房号后，在30个工作日内到街道办事处或乡镇人民政府签订《区公共租赁住房租赁合同》，并凭《入住通知单》办理入住手续。未在规定时间内签订租赁合同的，视同自动弃权。自动弃权的，本次配租作废，且三年内不得重新申请。
（八）保障对象因楼层、户型等原因而拒绝选房的，视为自动放弃实物配租保障，由后续家庭依次递补。放弃选房的保障对象在三年内不予接受申请和安排配租。
第三章配租管理
第十二条区住房保障领导组委托公租房所在地的乡镇人民政府或街道办事处承担已配租公租房的物业服务、租金收取、房屋腾退等日常管理。
第十三条公租房房租按下列方式管理：
（一）公租房租金标准实行政府定价，即按市、区物价部门批准的标准执行，并按年度实行动态调整。
（二）公租房的租金收入，纳入区财政非税收入专户管理，专项用于公租房的维护和管理。专用票据由区住房保障办公室统一领取，公租房所在街道办事处或乡镇人民政府向区住保办申请领取专用票据，负责向承租人收取房屋租金并及时缴入专用账户。区住房保障领导组根据区政府规定，提取一定比例返拨乡镇街，专项用于公租房的维护和管理工作。
第十四条公租房配租面积应与申请人的家庭人数相对应，申请人应据实申报合理选择。对符合条件的申请人，按申请的时间段、选择的公租房地点和相对应的户型面积摇号配租，并向获得配租的申请人发放配租确认通知书。对本次摇号未能获得配租的申请人，进入下一轮摇号配租。
第十五条符合廉租住房条件的家庭，区政府引进的特殊专业人才，在工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人符合公租房申请条件的，优先轮候配租。
第十六条《区公共租赁住房租赁合同》为格式合同，每次合同期限一般为3至5年，最长期限为5年。
第十七条承租人享有按合同约定租赁期限使用公租房的权利。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不能改变公共租赁住房的结构、设备、设施和使用性质，只能根据实际需要添加必需的生活设施。退回公租房时，自行添加的生活设施和装饰装修不予补偿，并恢复原样。
第十八条承租人应当按时交纳政府规定的公租房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。
第四章物业管理
第十九条公租房所在乡镇人民政府或街道办事处应当通过择优录用方式选聘物业服务企业，也可全区统一选聘物业企业，协助物业服务企业与公租房承租户签订《公共租赁住房物业服务合同》和《公共租赁住房承租人规约》，并督促实施。
第二十条属独立小区的，组建有所在乡镇人民政府或街道办事处和公租房承租人代表参加的公租房小区管理委员会。小区管理委员会监督物业服务企业按照合同约定提供相应的服务，支持物业服务企业正当的管理活动，听取和反映承租人的意见，维护承租人的合法权益，协调承租人与物业服务企业的关系。不属于独立小区的，应纳入所在小区统一的物业管理，承租人应服从物业统一管理，依法行使相应的权利、履行相应的义务，所在乡镇街应做好监督与协调工作。
第二十一条建立健全公租房共用部位和共用设施维修养护制度，日常维修由所在乡镇人民政府或街道办事处负责，大型维修和专项维修由乡镇人民政府或街道办事处做出预算报区住房保障领导组审核批准后实施。
第二十二条公租房所在乡镇人民政府或街道办事处负责协调处理公租房承租人的物业服务投诉及其他问题。
第二十三条公租房的物业服务收费标准按照市、区物价局核定的标准执行。
第五章退出管理
第二十四条承租人租赁合同期满，应退出公租房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。
第二十五条承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公租房地区获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公共租赁住房。
第二十六条公租房承租人和购买人有下列行为之一的，解除租售合同，收回公租房，其行为记入信用档案，五年内不得申请公租房：
1.采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公租房的；
2.转租、出借或者从事其他经营活动的；
3.改变公租房结构或使用性质的；
4.承租人无正当理由连续空置6个月以上的；
5.拖欠租金累计6个月以上的；
6.在公租房中从事违法活动的；
7.违反租赁合同约定的。
第二十七条承租人在合同期满或终止租赁合同时应当退出公租房。确有特殊困难的，给予一定的过渡期限；拒不腾退的，按合同约定处理，并在适当范围内公告，必要时区住房保障机构依法申请人民法院强制执行。
第六章出售管理
第二十八条承租人在满足政策允许的租赁时间，且符合购买条件后，可选择申请购买居住的公租房。
第二十九条公租房出售价格以综合造价为基准，具体价格由区物价部门会同住房保障、财政等部门研究确定，定期向社会公布。
第三十条购买公租房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金；分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。
第三十一条购买人与产权人或受托人签订书面销售合同，明确付款价格、付款方式、修缮责任，以及双方其他的权利和义务，付清全款后向房屋和土地权属部门办理登记。
第三十二条购买的公租房在规定期限内不得进行出租、转让、赠予等市场交易，可以继承、抵押。
第三十三条购买人通过购买、获赠、继承等方式在购买公租房所在地获得其他住房的，或因特殊原因需要转让以及抵押处置时，由政府回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款活期利息。
第七章监督管理
第三十四条区住房保障机构应当建立公租房档案，详细记载规划、计划、建设和住房使用，承租人和购房人的申请、审核、轮候、配租、配售以及违法违约情况等有关信息。
第三十五条区住房保障机构应当组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料；在监督检查中，区住房保障机构有权采取以下措施：
（一）两名以上工作人员应持工作证明，在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入公租房检查使用情况；
（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。
第三十六条承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公租房和查实社会单位为申请人出具虚假证明材料的，除按本办法第三十三条处理外，有关部门对直接出具虚假证明材料的单位主管人员及直接责任人依法依纪追究责任。
第三十七条房地产中介机构违法、违规为公租房接受委托转让、出租或者转租的，由相关部门对房地产中介机构依法处理。
租金价格不断上涨，租房者压力较大
相关数据显示，近年来随着大量外来人口的涌入，并受楼市低迷影响，全市房屋租赁市场需求增加，住宅租赁价格持续上涨。而随着租金价格的持续上涨，租房者承受的压力也在不断加大。调查显示，53.3%的被访者表示压力较大（其中，23.9%表示压力比较大，29.4%表示压力很大），21.3%表示压力一般，16%表示有点压力，9.4%表示压力不大。
收入越低的家庭承受的压力越大。调查显示，家庭年收入6万元以下的被访者（502人）中，58%表示压力较大；家庭年收入6万～12万元的被访者（326人）中，51%表示压力较大；家庭年收入12万元以上的被访者（145人）中，43%表示压力较大。
房价高是选择租房的主因，未来购房意愿普遍较低
当被问及租房的主要原因时，88.4%的被访者表示“房价太高，暂时不具备购房能力”；59.2%表示“租房是更理性的消费”；30%表示“家里或单位宿舍能住，但希望有自己的独立空间”，这种情况在25岁以下年轻人中较为突出，他们更注重生活的私密性；24.4%表示“不打算在北京定居而选择租房”；此外，“上班方便”、“照顾老人”、“子女上学方便”、“改善住房条件”等也是一些被访者选择租房的原因。
面对高房价，被访者的购房意愿普遍较低。调查显示，60%的被访者不考虑购房，14.4%的人计划1～2年内购房，11.7%的人计划2～5年内购房，9.1%的人计划5年以后购房，还有4.7%的人表示已购住房但现在租房住。
中介哄抬租金、需求旺盛以及限购政策被认为是导致租金上涨的主要原因
调查显示，44.5%的被访者认为租金价格仍会继续上涨，22.2%认为会下降，14.2%认为维持现状，19.1%认为不一定。可见，多数被访者预期租金价格将会上涨。
当被问及最近租金上涨的主要原因时，35.3%的被访者认为是房产中介哄抬租金；表示外来人口多、大学毕业生多导致了租房需求旺盛的被访者占到了25.8%；20.1%的被访者认为限购政策使部分外来人口暂时无法买房，只能选择租房；还有8.9%的人把原因归为银行利率的增长。
独立租住的比例较高，经济实惠的房屋为首选
调查显示，被访者中独立租住的比例较高，经济实惠的房屋为租房者首选。从月租花费看，2000元以下占多数，67.6%的被访者表示月租为2000元以下。从租住户型看，被访者租住的房屋以单间、一居、两居等中小户型为主。从租房面积看，逾八成被访者租住的房屋面积不超过70平米。从租房位置看，四环以外的居多（见上图）。
逾七成被访者选择独立租住。其中，被访者中72%的为独立租住，22.6%为合租（2户），5.4%为群租（3户及以上）。比较而言，独立租住相对安全、方便但费用较高，合租和群租较不稳定、缺乏隐私但费用较低。从年龄结构看，随着年龄的增长，独立租住的比例呈上升趋势。18～25岁年龄段的被访者独立租住比例最低，合租和群租的比例最高，反映了一些年轻人选择合租、群租方式以降低住房开支的现象。
交通便利和租金价格是租房者考虑的主要因素
调查显示，74.4%的被访者表示租房时主要考虑到上班地点的交通是否方便，67.7%的人考虑租金的高低，而被访者中把小区环境、离孩子学校远近、购物方便、房子质量与装修等方面作为主要选择因素的比例相对较少。由此可见，交通便利和租金价格是租房者考虑的主要因素。从年龄看，18～45岁的被访者更注重交通的便利程度，占76.4%，该比例比46～65岁年龄段高15.1个百分点；而46～65岁的被访者更注重租金价格，占70.1%，该比例比18～45岁年龄段高2.8个百分点。
房东违约、中介欺诈和居住安全是租房者担心遇到的主要问题
调查显示，被访者在租房时主要担心遇到以下三种问题：一是房东违约，随意提价或擅自缩短租赁期限，占68.5%；二是遭遇中介欺诈，占66.8%；三是小区的安全问题，占65.3%。
此外，遭遇二房东、室内设施损坏导致经济纠纷、邻里矛盾等也是不少被访者担心遇到的问题，分别占45.7%、42%和19%。
网络信息、亲友介绍和房产中介是获取房源信息的主要渠道
调查显示，市民主要通过网络信息、亲友介绍和房产中介来获取房源信息。其中，59.7%的被访者通过网络信息获取房源，56.5%的人通过亲友介绍获取房源，49.9%的人选择房产中介获取房源，23.9%的人依靠街头或小区内的小广告获取房源，13.8%的人通过报纸、杂志广告获取房源。
一、主要工作成绩和特点
（一）、强化住房保障工作。
1、加大住房保障制度建设及工作落实力度。为更好地贯彻党的十七大提出的关注民生，加强住房保障工作的精神，从健全住房保障制度入手，按照《__市政府工作报告》和《__市“十一五”住房保障工作年度计划》，稳步推进惠民政策的落实。
一是采取“提标扩面”措施，使最低收入住房困难家庭享受政策的实惠更多。我局根据国家和省对住房保障工作的要求，今年初修订了《__市城镇最低收入家庭廉租住房租金补贴实施细则》（都房管[20__]03号），提高了租金补贴标准，扩大了保障面。具体为：租金补贴标准由原来的每月每平方米补贴1.35元调高至2.0元；保障对象由原来的城镇低保无房户扩大至城镇低保人均住房建筑面积在12平方米以下的住房困难家庭，并将松宜矿区1836个低保户纳入到廉租住房租金补贴的范畴，预计全年发放最低收入廉租住房租金补贴将达2300户180万元，比去年净增享受户数1910户，净增补贴资金164.5万元。
二是健全制度，住房保障范围向低收入住房困难户延伸。根据国发[20__]24号文件和今年5月省住房保障工作会议精神，要求有条件的地区住房保障范围要从城镇最低收入人群扩展至城镇低收入人群。为此我局制定了《__市城镇低收入住房困难家庭调查方案》（都房管[20__]16号），拟定了低收入标准和住房困难标准，5月中旬我局组织召开了社区书记和松宜矿区分管干部动员会，开展了全市城区低收入家庭住房状况调查，全市城镇低收入住房困难家庭808户中人均收入在200元以下的有126户，在200元以上不足300元的有456户，在300以上不足350元的126户。808户的现住房情况是：有私房但人均不足12平方米的有3户，其余805户都是无房户靠租房居住。这些翔实的数据，为我市启动低收入住房保障工作提供了决策依据，20__年10月10日，市人民政府印发了我局起草的《__市城镇低收入住房困难家庭住房租赁补贴实施办法》（都政发[20__]53号），标志着我市住房保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到了低收入住房困难家庭，目前800余户享受对象正在申报之中。这项惠民政策的实施，不仅在全省县市中率先将低收入住房困难户纳入保障范围，而且我市的住房保障对象将达3200户。
2、做好老城区危旧房屋改造和新建廉租房建设，增加有效供给。今年我局紧紧围绕《政府工作报告》确定的实事工程项目，改造危房、新建廉租住房。一是改造旧城区危房,新建房屋1万平方米。今年旧城区危房改造确定在二处进行：一处是在陆城中山路1号（原市政府大门右侧）改建商品房和还建房3000平方米；另一处在陆城夷水路老袜厂改建清江公园还建房和廉租房220__平方米。中山路1号改造工程已于10月17日开始动工兴建，预计20__年元月底完成主体工程。清江公园还建房共7栋，主体工程已全部封顶，96套廉租房正在建设之中，预计今年12月底完成廉租房主体工程。二是建设城镇、松宜矿区廉租房100套。今年廉租房新建和改建共计160套，其中新建132套，改建28套。新建132套，分布在陆城夷水路老袜厂2栋96套和枝城南湖小区松宜矿区廉租房2栋36套。改建的28套廉租房在松宜矿区，是其利用矿区原电影院等闲置资产改建成廉租住房的。南湖小区36套廉租房已于今年5月竣工，改建的28套廉租房也于今年9月完工。陆城夷水路2栋96套廉租房正在建设之中，预计今年底完成主体工程。三是加大整修力度，确保资产增值。今年我局投入15.5万元，对枝城西门筒子楼进行了厨卫配套改造45户，不仅提升了国有资产的使用价值，而且改善了居民的居住环境。
3、完善廉租住房建档和规范管理。按照建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》和《城镇廉租住房档案管理办法》的要求，我局结合我市廉租住房管理的实际，完善本局在实施住房保障过程中的历史资料，真实记录廉租住房政策落实情况，完成了廉租住房纸质和电子一户一档的建档工作，为迎接全省廉租住房工作规范化管理达标考核打下了坚实的基础。
（二）、规范行业管理。
行业管理方面从规范化、科学化、公开化、透明化入手，努力优化服务质量，提高工作水平：
1、加强房政业务工作。
首先在强化房地产行业行政管理职能，加强市场引导上下功夫。加强了商品房预售管理，严格按规定发放预售许可证，规范销售行为。全年共颁发商品房预售许可证2份，办理商品房预售合同备案420份。全年
共办理房地产转让手续1120起，面积13.5万平方米。其中商品房转让260套面积2.5万平方米；二级市场转让860套，面积11万平方米。全年共办理抵押手续950起，抵押面积70万平方米。其中现房抵押650起，面积68万平方米；期房抵押300起，面积2万平方米。
其次是在抓好优质文明服务、简化办事程序，提高办事效率上下功夫。房政业务窗口依托市政府行政服务中心，围绕我市重点工作，继续推行优质服务。制定服务重点项目工作制度，对市重点项目、招商引资项目推行绿色通道制，急事急办，不受休息时间限制，随时受理随时办证，提倡上门服务，全程跟踪，直至受理事件办结，收到了良好的社会效益和经济效益。全年共办理房屋初始登记620户，变更登记55户，房屋转移登记860起，房屋他项权利登记950起，共颁发房屋所有权证1533本，房屋他项权利登记950本；共整理新发证档案2500卷，综合整理房产档案7000余卷，为局内外提供档案利用30卷，提供档案查阅近万人次。完成白蚁预防施工面积6万平方米。服务全市经济建设，为项目减免费用1万多元。
2、加强房屋安全鉴定工作。一是今年年初的雪灾，致使部分公私房屋有不同程度的受损，为确保过一个安全祥和的春节，我局安全鉴定办公室的工作人员除对局属的直管公房进行全面安全大检查，为存在安全隐患的公房排险支招外，还对陆城中心城区部分私房进行安全鉴定，经房屋安全鉴定办公室鉴定为危房的11栋，面积达1643平方米，其中鉴定为c级的危房9栋1507平方米，鉴定为b级的危房2栋136平方米。二是5月12日汶川地震后，我局接到部分学校、工厂、民房等房屋使用人的电话申请，称“使用的房屋出现裂缝”。接到委托鉴定申请后，我局分管房屋安全鉴定工作的同志以高度负责的态度，不分工作和休息时间，及时进行现场踏勘，认真分析原因，共对这类申请的12处房屋进行了房屋安全鉴定面积1万多平方米。针对房屋出现的问题提出了具体应对措施，消除了房屋使用人的恐慌心理。三是为乡镇及企业服务。今年年初对松木坪镇23户农民5000平方米因采矿引起地质灾害而致使受损的房屋进行了房屋安全鉴定。我局在接到松木坪镇政府的电话后，就立即组织专班人员克服种种困难到现场，对所有房屋进行现场踏勘，根据房屋受损情况结合省地质专家出具的地质报告，对23户受损的农民房屋出具了房屋鉴定报告，并提出处理意见。有效化解农民与镇政府和企业之间的矛盾。四是服务我市的项目建设。今年我市渔洋一级路改造工程顺利开工，随着工程的全面展开，因施工爆破、大型机械进场作业，沿线部分农民与施工企业产生矛盾，农民认为施工爆破等原因不仅影响了正常生活，还对房屋造成了不同程度的损坏，致使工程不能正常进行。在接到施工企业的电话联系后，我局房屋鉴定工作人员对沿线可能受到损坏的房屋进行了现场踏勘，截止目前已对一级路第四合同段的20户受损房屋出具了房屋安全鉴定报告并提出处理意见、对24户农民房屋进行了施工前的检查和记录，对第一合同段15户、第三合同段1户农民房屋进行了施工前的检查和记录。有效缓解农民与施工企业之间的矛盾，为工程的顺利进行保驾护航，确保农民利益不受损害。
今年以来共出具房屋鉴定报告113份，其中简易鉴定报告39份。完成鉴定初次现场踏勘40户。
3、加强物业管理。
加强行业指导，物业管理社会化、专业化、市场化步伐进一步加大。结合本市实际组织学习和宣传贯彻《物权法》、《物业管理条例》的基本精神，对全市已售公房的小区积极引导实行自治管理或聘请专业化物业公司管理，着力推进物业管理工作的专业化和社会化。今年新增业主大会1个，业主委员会6个，全市业主委员会已达195个，物业管理覆盖面达到90％。对市一中老校区住宅物业进一步加强管理，首次在房改房小区物业管理工作上，试点指导成立了该小区业主大会，使本市业主大会总数达到了2家，为房改售房单位加强庭院小区物业管理工作提供了范例。组织物业管理从业人员培训2次，参训45人次。同时我局严格维修资金归集和支取管理程序，预计全年归集维修资金43万元、已审批支取维修资金19.2万元。除此，与社区联手组织“示范物业小区”的创建工作已深入展开，全年评比示范物业小区11个。
4、强化拆迁市场管理与服务。
把建立规范、健康的拆迁市场作为招商引资、改善投资环境、推进城市建设发展的重要举措，服务好城市经济和社会发展。围绕《物权法》的实施，研究管理办法，上半年，我局下发了《进一步加强拆迁管理工作的通知》（都房管[20__]18号），规范了拆迁行为，杜绝野蛮拆迁，切实减少拆迁上访，有效维护社会稳定。一年来以优质的服务质量和超常规的拆迁速度完成了陆城城西小学、文峰公园扩建项目、五宜大道扩建项目、东阳光第四期楼子河热电厂、制药厂、清江公园、鄂中化工、宜化污染防护距离不够、韩国世信等15个市政府重点项目的房屋拆迁调查，核实面积及附属设施调查登记清点工作，累计调查房屋279户，总面积8.13万m2，其中砖混5.07万m2，砖木3.06万m2，附属设施单项项目等3348项。拆迁服务工作及时到位，从而加快了项目建设进度，确保了项目建设顺利进行，得到了市协调组的好评。
（三）、加强国有直管公房管理。
1、按上级要求，在国有资产清理的基础上，建立纸质文档、电子文档、图象一体的基础管理方式，完善公房管理办法，建立资产管理制度。对全市748处房产直管公房进行复核清查、拍照、登录进电脑。
2、加大公房维修力度，及时消除安全隐患。我局所属陆城、枝城房管所目前经营管理直管公房10.6万平方米,承租居民1510户，其中直管公房危房3.3万平方米，涉危房屋264户。这些危旧房屋结构陈腐、房龄老化、分布零散、消防不畅、基础设施落后、安全隐患突出，居民的生命安全和国家财产安全时刻都面临着威胁。为加强直管公房的管理，确保国有资产保值增值，确保安全无事故，今年主要做了以下方面工作：
（1）、签订责任书明确责任。我局高度重视安全责任制落实，同各房管所签订了《安全生产目标责任书》，各房管所分片确定责任人，将安全责任逐级明确。同时结合危旧直管公房分布的特点，成立了安全检查专班，今年集中力量先后对全市危旧公房开展了五次全方位拉网式大检查（春节前后雪灾后、5月12日汶川地震后、6月汛期前、7月、9月），发现安全隐患突出的有136处（其中陆城70处、枝城55处、洋溪11处），住户212户，危险空置房52处。针对危房的不同危险程度，我局采取了“一告知，二维修，三拆除”的管理措施，针对性地下发了预警通知书288份，已投入20万元，维修了718处，加固处理8处，全年未出现塌房伤人事故。
（2）、制定了各种抗灾抢险应急预案。我局为进一步加强直管公房安全管理，明确全局干部职工在抗击自然灾害工作中的应急措施和各自职责，元月份制定了《关于抗雪冻灾害应对方案》，6月份又制定了《__市直管公房防汛抗灾应急预案》。成立了抗灾工作领导小组，下设6个应急工作专班，设置了热线电话，储备了抗灾抢险应急物资（红砖、檩木、椽木等），维修施工队伍做到零假期，预防和应急处理因灾害造成的房屋坍塌，最大限度地确保直管公房承租户居民的生命安全和国家财产的安全。
3、不断提高直管公房的服务水平和质量。今年从规范公房合同管理入手，一是对1510户公房租住户和214个承租门面重新签定租赁合同，理顺了租赁关系。二是对金源小区、解放路100号的120户居民进行改水，改为一户一表，解决居民长期水损问题。三是对城乡路仓库重新测量调价、西门楼底层门面房招租并签定合同，年增房租1万多元。
（四）联村多办实事，帮扶贴心为民。
一年来，我局认真落实__市委“民心工程”活动要求，高度重视扶贫帮困工作，局班子成员和驻村指导员先后多次到扶贫帮困联系点高坝洲镇曾家岗村入户走访体察民情，联村帮扶办实事，为民服务送温暖，真心扶贫，贴心为农，为该村做了大量的帮扶工作。
1、拟订帮扶计划。
3月份，我局班子成员深系点高坝洲镇曾家岗村，同村干部一起认真研究，制定了全年帮扶计划：一是继续支持曾家岗村2组特困村民张宏益的女儿张娅妮每学年部分学费至完成学业。二是协调组织医疗专家到村免费给村民义诊一次。三是修通一条2km断头路（原两村交界，现五组与十组之间），给予一定的资助资金。四是帮助困难群众改造危房2户。五是局班子成员联系帮扶三个特困农户。
2、落实帮扶措施。
今年春节前夕，局领导到高坝洲镇曾家岗村访贫问苦，给该村三个贫困户及陆城三个城镇特困户送去了大米、食油和棉衣，确保特困户安全过冬、愉快过节，让特困户感受到党和政府的温暖。今年4月份为我局扶贫联系点曾家岗村一组刘一贵、二组裴学益、四组裴学全三个特困农户，帮助指导调整种植、养殖结构，给各农户家送去了价值250元钱的专业肥，支援春耕生产。五组村民刘光洪和二组张宏益家按民政局《关于确定雪灾倒房恢复重建和危房改造救助对象的通知》（都民政[20__]21号）要求，属第一批危房改造户，五组刘光洪家4月通过乡村验收，二组张宏益家5月通过乡村验收，第二批一个户，八组祝必云家7月通过乡村验收。我局分别给三家各户送去1000元现金帮助改造危房。并鼓励特困农户战胜困难，早日脱贫致富。为村修通一条2km断头路，市局资助5000元。给曾家岗村送去桌子8张、书柜3张、办公椅6把、课桌2张、茶几4个、圈椅16把、电脑椅4把。帮扶曾家岗村建立了一个村级便民服务大厅。
3、给特困学生送学费。
4月初，我局得知该村村民张宏益家的女子张娅妮在天津上大学，但因为家境贫困，很可能要辍学。局长当即表态：“要确保张娅妮完成学业！”。便给张娅妮送去了1000元学费，并承诺每个学年资助张娅妮1000元学费，确保她顺利完成学业。
4、协助村抗灾自救。
2月17日，市委市政府召开农业抗灾自救大会以后，当天下午一点钟，局长陆帮全就带领驻村干部到联系点高坝洲镇曾家岗村传达市委政府会议精神，同村干部研究布置抗灾自救措施：一是明确一名机关干部为协助抗灾自救驻村干部；二是2月18日召开村小组长会，传达市会议精神，再分片召开群众会；三是利用村广播，请技术员讲柑桔抗灾自救的方法；四是科学制定灾情核实统计表，对垮塌房屋、受损农作物生活困 难户等进行统计；五是对柑桔施肥、补植确有困难的农户，村干部上门慰问，市局给一定资金（肥料和树苗）支持；六是对灾害统计按要求分别上报到乡镇、市民政局。村民自救热情高，到6月28日倒房重建任务已完成。
5、建立帮扶长效机制。
我局将“民心工程”作为一项长期工作，把为村民办实事、将经济发展和帮助特困户解决实际困难作为工作目标，派一名机关干部长期驻村，作为新农村建设和扶贫帮困工作的指导员，逐项落实帮扶计划。今年我局为该村订购7份报刊，印制农业技术资料1000份，既给农民送去了“精神食粮”，又增强了基层党组织的凝聚力和战斗力。
（五）妥善处理，积极维护稳定。
长期困绕我局的案件，主要是落实私房政策问题，即“私改遗留案件”，其次是住房保障方面的。为了做好案件的处理工作，我局本着“事要解决”的维稳原则，加大了解决问题的力度，落实专班专人，逐件调查、答复、解决。站在稳定压倒一切的大局高度，采取得力措施加以解决，确保了无人赴省进京上访。
1、坚持日接待制度。我局针对量大的特点，确定了平时有专人接访，并把每月的20日定为接待日。接待日由一名局长和一名工作人员组成接待专班，实行轮流值班制，今年共接待50件52人次，保证了渠道的畅通。
2、召开办公会会诊。今年我局每月召开一次局长办公会讨论研究复杂的解决办法。做到了政策讲清、道理讲明、以理服人、人满意。共出具答复意见书30份。上级交办件和一般件20份，人对办结的件均表示满意。
3、变上访为下访，切实解决具体问题。我局接到案件后，本着对历史负责，对人负责的精神，做到深入实地调查，在追根溯源查清事实基础上解决实际问题，多次深入人家庭了解实情。使得案件的办理事事有回音，件件有着落。
（六）、积极参与抗震救灾。
四川汶川地震灾情，牵动着全国人民的心，也牵动着我们房管人员的心。
天灾无情人有情，我局全体干部职工发扬一方有难八方支援的精神，踊跃捐款，向地震灾区群众献上一片爱心，支援灾区人民战胜困难重建家园。我局共向灾区人民捐款4次8210元（其中向红十字会捐款4750元，党员缴纳特殊党费1850元，工会会员向工会捐款810元，捐款购棉衣、棉被800元）。
（七）、以人为本，加强精神文明建设。
1、开展了机关作风整顿，加强了行风评议。
整顿机关作风是我市优化经济发展环境的重要举措，我局高度重视。一是召开了整顿机关作风动员大会。按照市委的要求对整顿机关作风进行认真动员。二是向社会各界征求行风建设意见，并将征求意见中我局存在的问题进行反馈，认真进行自我剖析，切实做好整改。三是邀请行风评议监督员，采取明察暗访的形式对我局进行监督。通过上述三点措施，我局的行风有了明显好转。
2、认真抓好了党务工作，党员先锋模范带头作用进一步增强。
一是积极开发了“党建先锋”工作，对各党支部进行了大力指导。二是认真抓好民主评议党员工作，要求各党支部要定期召开民主生活会，广泛开展批评与自我批评，指出不足，以便广大党员改进。三是抓好《中国共产党党内监督条例》和《中国共产党纪律处分条例》的学习，通过以上措施，全局广大党员的党性进一步得到提高，党员先锋模范带头作用进一步增强。
3、认真抓好了综治、爱卫、消防、计生等单项工作。
在综治方面，建立健全了全局的户口台帐，开展了不稳定因素的排查，做好了社区居委会交办的各项综治任务。在爱卫方面，大力开展了群众国卫生教育宣传，配合市有关部门做好了灭鼠、灭蝇等创建工作。在消防方面，在春节、汛期、雨雪期开展了全局消防安全大排查。在计生方面，组织了全局广大育龄妇女参加了妇检，完成了市计生委和社区居委会交办的各项计生任务。
二、存在的主要问题
今年我局全体干职工齐心协力、克难奋进，取得了一定的成绩，但也还存在着以下的不足：1、廉租住房建设规模为历年之最，但供求矛盾突出。2、危旧直管公房安全隐患较多，消除安全隐患的资金压力大；3、干部职工的服务意识和工作热情有待进一步提高；4、私房改造遗留和住房保障政策性强，居民愿望高，维稳任务非常艰巨。
第一条为建立和完善多渠道的住房供应体系，解决主城区城市居民最低收入家庭的住房困难问题，根据建设部、财政部、民政部、国土资源部、税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《*省城镇廉租住房管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称廉租住房，是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租凭住房补贴或者以低廉的租金配租的具有社会保障性质的普通住房。
本办法所称发放租赁住房补贴是指向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。
本办法所称实物配租是指向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
第三条本办法适用范围为本市主城区。本市廉租住房配租方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅。
第四条市建委负责本市主城区城镇最低收入家庭廉租住房的建设、供应和管理的统筹协调工作。市房管局负责廉租住房具体管理工作。
市财政、民政、发展改革、物价、劳动保障、税务、国土资源、规划、审计、监察、住房公积金管理等部门应当按照各自职责，协助做好廉租住房的建设、供应和管理工作。
*区政府负责做好廉租住房家庭调查摸底、统计、审核、登记工作，受市房管局委托组织实施廉租房的分配工作，协助做好廉租住房的建设和管理工作。
第二章廉租住房的申请与审核
第五条同时符合下列条件的家庭，可以申请享受廉租住房政策：
（一）已领取由民政部门审核发放的《最低生活保障金领取证》，且享受最低生活保障补助1年以上；
（二）家庭成员具有本市主城区常住居民户口且实际居住，并至少有一人取得本市主城区常住居民户口5年以上（含5年）；
（三）家庭人均住房建筑面积在10平方米以下（含私房和承租公房，不含10平方米）；
（四）家庭成员为2人（含2人）以上，并具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
第六条实物配租仅面向老、弱、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，由市房管局会同*区政府制定具体的标准和条件。其它符合条件的家庭实行租赁住房补贴。
第七条申请享受实物配租按下列程序办理：
（一）符合本办法第五条规定条件的家庭，由申请人持户籍证明、家庭成员身份证明、享受最低生活保障的有效证明、现住房状况证明向居住地社居委提出申请，并填写《*市廉租住房实物配租申请表》。
申请廉租住房应当由申请家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，同时其他具有完全民事行为能力的家庭成员应出具共同签名的书面委托书；
（二）社居委对申请材料进行初审，提出初审意见，并在社居委所在地公示，公示期为10日，经所在街道办事处复核后，报送*区政府。*区政府在30个工作日内安排区民政、公安等部门对申请家庭的情况进行入户调查，根据入户调查情况提出审定意见，并将审定结果在媒体上进行公示，公示期为15日，无异议的，由*区政府予以确认登记；有异议的，市房管局组织市监察、民政、公安等部门在30日内进行复查并作出复查结论。
（三）*区政府按住房困难程度和登记先后顺序对申请人提供廉租住房，并将分配结果予以公告。轮候配租时，烈军属、残疾人、省级以上劳动模范应当优先。
在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应及时向有关部门申报；经审核不符合申请条件的，取消轮候资格。
第八条发放租赁住房补贴的家庭可以根据需要选择承租适当的住房，在与出租人达成初步租赁意向后，报市房管局审查。
市房管局参照本办法第七条规定的程序，对申请人是否符合廉租住房政策规定的条件进行审查。经审查同意后，申请人方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同；市房管局按规定标准向该家庭发放租金补贴，并将补贴资金直接拨付给出租人，用于冲减房屋租金。
第九条廉租住房申请人对审定结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向市政府申诉。
第三章廉租住房建设
第十条廉租住房的来源如下：
（一）市、区政府出资兴建的廉租住房；
（二）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房；
（三）最低收入家庭承租的符合本市廉租住房标准的现租住公有住房；
（四）原承租户到期腾退的廉租住房；
（五）多渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
前款规定的廉租房源中，廉租住房所有权按照谁出资谁所有的原则确定；社会捐赠的廉租住房，其所有权归市政府，由市房管局管理。
第十一条新建、筹集的用于廉租的普通住房，建筑面积一般应控制在45平方米以内。
第十二条市、区政府对建设廉租住房在土地、规划、计划、税费等方面给予政策扶持。廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，建设中的行政事业性收费全免，经营性收费减半；廉租住房的租金收入涉及的地方税按有关优惠政策执行。
第十三条廉租住房的资金主要通过下列渠道筹集：
（一）当年一定比例国有土地出让净收益；
（二）住房公积金部分增值收益；
（三）市直国有公房增值收益；
（四）社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。
第十四条廉租住房资金实行财政预算管理，专户核算，专项用于廉租住房的建设、维修与廉租住房租赁补贴发放及其他有关支出。
第十五条市房管局每年应向市财政局报送下一年度廉租住房资金专项收支预算，按规定程序报市政府批准后实施。
第四章廉租住房管理
第十六条廉租住房保障面积标准为上年度主城区人均居住建筑面积的50%。
廉租住房保障面积（含原居住的住房建筑面积），按该户家庭（家庭成员之间有法定的赡养、扶养或者抚养关系）的实际居住人口计算。实际居住的人口由市公安局认定。
第十七条符合条件的低保家庭只能租住一处面积与居住人口相当的廉租住房。
第十八条廉租住房租金标准实行政府定价，原则上按照维修费和管理费两项因素计算确定。廉租住房租金标准和单位面积租赁住房补贴标准，由市物价局会同市房管局核定后，报市政府批准执行。
廉租住房租金补贴按月发放，计算公式如下：
月补贴金额[元]=（人均廉租住房保障标准面积－原人均居住建筑面积）[m2/人]×家庭实际居住人口[人]×单位面积租赁住房补贴标准[元/m2]
第十九条符合廉租住房条件的家庭，只能享受租赁住房补贴、实物配租二种保障方式其中的一种。
第二十条已准予实物配租的家庭，应与市房管局签订期限一年的《*市城市廉租住房租赁协议》。协议应当明确廉租住房租金标准、腾退廉租住房的规定及违约责任等。
已准予廉租住房补贴的家庭，应与市房管局签订期限一年的《*市城市廉租住房租金补贴协议》。协议应当明确廉租住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任等。
租赁住房补贴家庭与出租人签订房屋租赁协议应报市房管局备案。配租家庭无正当理由拒绝接受廉租住房安排的，应当重新轮候。
第二十一条最低收入家庭廉租住房保障实行一年一核的动态管理，并建立廉租住房管理档案。
享受廉租住房保障的家庭应当于每年12月31日前按程序如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。区政府应当对享受廉租住房保障的最低收入家庭的收入情况和住房情况进行复核，根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整，并书面告知申请人。
第二十二条廉租住房租金的收取、房屋养护维修和物业管理等工作实行市场化运作。市房管局应当加强监管。
第二十三条承租廉租住房的家庭应当按照租赁合同的约定，按时足额交纳租金。
第二十四条承租廉租住房的家庭不得将配租住房转租、转让、转借他人或者空置；不得将廉租住房的使用权上市交易；不得与其他住房进行调换；不得擅自加层、改建、扩建或者改变配租住房建筑结构、设施、设备；不得改变配租住房的使用用途。
第二十五条配租期内，因户口迁出本市或家庭人均收入连续2年超过本市城市居民最低生活保障标准或住房情况发生变化不符合条件的，实物配租家庭应在3个月内腾退廉租住房，市房管局应核销其配租资格。
对情况发生变化，不符合发放租赁住房补贴的家庭，立即停止发放。
第二十六条廉租住房管理应建立廉租住房报表制度，市房管局定期向政府有关部门送交廉租住房配租及租金补贴发放情况统计报表。
第五章监督管理
第二十七条最低收入家庭申请廉租住房违反本办法规定，不按时如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，按程序由市房管局取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者退还廉租住房租金补贴。
第二十八条享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的，由市房管局收回其承租的廉租住房：
（一）将承租的廉租住房转借、转租和擅自与他人调换的；
（二）擅自改变房屋用途或者结构的；
（三）连续6个月以上未在廉租住房内居住的。
