时间：2022-11-27 09:18:12
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
(五)完善资金管理系统完善
摘 要 随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业也迎来了新的发展契机。但是从目前的房地产企业的经营状况来看，税务负担成为房地产企业的主要负担之一，并且从目前国家制定的税收政策来看，房地产企业的税务负担是所有行业中比较高的。本文主要对房地产企业的经营状况进行了一定程度的分析，并列举了房地产企业所需交纳的税种，讨论了土地增值税、企业所得税、营业税，探讨了房地产企业如何进行税务策划。
关键词 房地产企业 税务策划 增值税
从当前的房地产企业经营状况来看，税务负担已经成为了企业的主要支出之一，与企业的切身利益联系的最为紧密。对于房地产企业而言，如何优化税务结构，合理控制税务成本，已经成为了企业经营的首要问题。从国内的大环境来看，国家对于房地产市场的政策趋于严厉，房地产企业的暴利时代也将终结，在这种状态之下，房地产企业要想在竞争中处于优势地位，就要做好税务策划工作，要通过税务策划将企业的税务负担降到最低，有效的增加利润空间，减少企业的税务支出，促进房地产企业的健康发展。
一、目前房地产企业经营状况和税务负担情况
房地产企业的经营状况主要是营销自己的产品—商品房，这与其他的营销企业的目的一致，但是又有着许多不同，房地产企业的经营状况呈现着以下特点：
1．商品房的建设过程是一个复杂的计划性较强的过程
房地产企业的经营主要是建设并销售商品房，而整个建设及销售过程包括征地、拆迁、设计、建设、销售等诸多环节，所有这些过程都需要周密的计划。
2．房地产企业的开发周期长，投资额度大
由于房地产企业的整个商品房开发过程环节多，每个环节需要充足的准备时间和开展时间，所以房地产企业的整体开发周期较长。另外，房地产企业的开发过程需要支付大量的征地费、拆迁补偿、设计费及材料费，所以投资额度大。
3．房地产经营的商品房的经营风险较其他产品要大一些
房地产经营的商品房与其他产品不同，其他产品的生产周期短，资金回笼快。而商品房建设周期长，属于大宗消费项目，建设之后又面临着一个较长的销售期，所以，房地产企业的经营风险较其他产品要大。
当前房地产企业在经营过程中，按照国家的要求，需要上交一定比例的各种税务项目。从总体税务负担来讲，房地产企业的税务负担偏高，征收比例为：营业税交纳比例为销售收入的5%，企业所得税为所得额的25%，土地增值税增收比例为30%—60%之间。所以，房地产企业要想降低税务负担，就要做好税务策划工作。
二、我国房地产企业需要交纳的税种分析
房地产企业需要交纳的税种可以按照商品房的开发过程来划分，主要分为以下几种：
1．房地产开发准备阶段涉及的税种
房地产企业在准备阶段主要需要交纳两种税务项目，一是耕地使用税，这主要是发生在占用耕地的情况下。另一种是契税，契税的交纳比例是购买土地款的3%—5%。
2．房地产建设阶段涉及的税种
房地产建设阶段涉及的税种主要有建筑营业税、合同印花税以及城镇土地使用税。这几种税务的交纳比例为建筑营业税按照营业额度的3%交纳，合同印花税按照合同金额的万分之三交纳，城镇土地使用税根据地方标准确定。
3．房地产销售阶段涉及的税种
房地产在销售阶段涉及的税种较多，主要分为：营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。
（1）营业税是针对房地产项目销售行为征收的，征收比例是营业额的5%，是房地产企业在销售过程中交纳的主要税种。（2）土地增值税的弹性较大，主要是针对土地的实际增值状况加收的，按照土地的增值幅度，增值税率从30%—60%之间。（3）印花税的征收主要依据国家的产权转移规定来征收的，税率为0.05%，这是按照交易数量计算的。（4）企业所得税主要是指房地产企业在经营过程中，按照出卖土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的税务。目前企业所得税的执行标准是25%。（5）房产税的概念主要是指对商品房在卖出之前由于出租和出借而产生收入征收的税种。
三、房地产企业税收策划的具体办法和措施
房地产企业的税收策划是一种降低企业税务负担的有效手段，因此，为了降低企业税务负担，目前多数的房地产企业都尽最大的努力，下大力气开展税收策划工作，其具体办法和措施为：
1．房地产企业的土地增值税的税收策划
在房地产企业的土地增值税的税收策划中，具体措施为三个：（1）根据企业实际的借款规模，计算产生的利息水平，然后选择适合企业的利息扣除的办法，便于企业减少税务支出。（2）研究国家的相关政策，特别是国家关于土地增值税的起征点的优惠政策，研究透了之后，按照相关优惠政策执行，减低企业税务负担。（3）合理利用分拆、转让等经营行为，降低由于整体经营而带来的高额的增值税负担。
2．房地产企业的企业所得税的税收策划
做好房地产企业的企业所得税的税收策划，主要应该做好两方面的工作：一是要做好延迟纳税的策划工作，因为按照国家的政策，企业所得税可以延后一段时间交纳。二是要研究税务法律的规定，做好税前的企业经营所得的扣除。
3．房地产企业的营业税的税收策划
房地产企业的营业税的税收策划，同样需要做好两方面的工作：一是做好营业业务的拆分工作，有效剥离价格以外的费用。二是将商品房的其他合同与营业合同分离，避免捆绑销售带来的高税务负担。
参考文献：
[1]刘明红,陈守国.当前房地产税收规划.清华大学学报.2010.3.
关键词：房地产；财务管理
一、引言
我国房地产行业历经二十多年的持续发展，在社会经济发展中具有较强的支撑作用。房地产开发涉及到资金投入金额巨大，属于资金密集型行业，房地产项目开发涉及产业板块多、资金投入时间长、财务风险和管控风险大，由此也使房地产企业财务管理业需要依照房地产开发的项目特点和企业管控模式，借助信息化管控体系，将可能出现的风险消灭在萌芽状态，来实现房地产企业的持续健康快速发展。
二、房地产财务管理的内容
传统意义上的财务管理是对资金的使用和分配，结合房地产资金投入大、周转期限一般较长的特点，房地产财务管理的核心是资金的筹集和使用，也就是房地产融资和房地产资金的投放，房地产开发项目的利益分配重点体现在对项目的管控程度和开发节奏的把控上。房地产企业财务管理特色显著，在遵守国家法律和会计规章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地产开发项目的周转效率、减小房地产项目的资金占用成为财务人员，甚至是房地产企业管理者的重要内容。房地产企业的财务管理，不仅仅要在成本核算上做上功夫，还要在税务风险管控、提高资金回报率上做好前置性考虑。从而才能充分发挥财务管理的分析指导功能，为房地产企业的发展保驾护航。经过二十多年的充分竞争和持续发展，房地产企业的规模越来越大，房地产企业集团化运营、规模化发展特点越来越突出，其财务管理可以概括为以下几个方面：
(一)房地产财务管理效率和管理水平持续提高
随着社会文化水平的提高，财务人才队伍对房地产项目开发投资长、资金大的行业特点和周期属性的认识程度不断成熟，伴随着房地产开发全过程的越来越规范，贯穿房地产开发建设经营整个阶段的管理水平稳步提高，特别是随着信息化水平的引入，整个房地产企业财务管理效率逐步提高，财务管理水平上升到前所未有的高度。
(二)房地产财务管理挑战越来越高
房地产开发项目从土地获取到竣工交付，至少需要两到三年的时间、甚至更长，项目开发涉及到跨地域情况居多，同时随着房地产行业规模集中程度越来越高，千亿级的房地产企业不断增加，行业呈现集中化趋势，强者恒强的时代已经来临。规模化、集中化、跨地域的生产经营特点，使得房地产财务管理面临的管理难度和管理挑战越来越多，不同地域的政府收费政策不同、监管特点有所区别，对财务人员的要求也越来越高。整体性上，房地产财务管理的困难程度增加。
(三)房地产财务管控风险越来越高
房地产企业开发周期长，面临的各种不确定性会有所增加。房地产财务管理水平的高低直接影响了开发项目的经济效益，甚至直接决定了投资项目的成败，所以在整个项目投资和开发建设运营过程，预防各类财务风险，提供财务管控水平，成为各个房地产企业面临的重大难题。另一方面，伴随着房地产的快速发展，房地产企业公开市场融资越来越多，政策监管风险和公开市场财务披露也客观上提高了对房地产财务管控的要求。因此，房地产财务管控风险越来越高。
三、当前房地产财务管理的特点
房地产行业经过近十年的黄金发展期，房地产企业规模扩大。而随着房地产政策调控的不断多元化，房地产财务管理也呈现出独有的特点。
(一)房地产企业资金管理方面
中央政府对房地产监管日趋严格，地方政府对房地产的调控措施越来越丰富和密集多。在土地获取阶段增加的自有资金要求、开发前期阶段支付各项规费和保证金、建设阶段要支付的材料款和工程款的结算等要求，给房地产企业的资金管理带来巨大的压力和风险。同时随着房地产行业限购、限贷、限售、限签、限价等政策的日益严格，同时伴随着房地产企业的集中化和规模化，房地产企业的资金优势越来越向大型房地产企业集中。无形当中给房地产企业的资金管理带来的风险。
(二)房地产企业资金筹集方面
2016年以来，人民银行、银监会等各个监管机构频频发文规范房企融资，公开募集资金不得用于土地款、开发贷款条件调高、信托融资通道被限制、房地产债券发行被叫停、资管新规暂停了房地产资管类产品、委托贷款新规出台、银行理财办法出台、房地产资产证券化窗口指导趋严、金融机构联合授信办法出台、监管层禁止房地产企业融资公司债与票据互还。当前房地产企业外部融资主要依靠银行开发贷款、信托融资、企业债券等渠道，客观上使得房地产企业面临的财务风险较大、财务成本偏高。如何取得成本低、额度高的外部融资成本房地产企业资金筹集面临的难题。
(三)房地产企业税费管理方面
房地产开发环节涉及的税种有契税、增值税、增值税附加(城建税、教育费用附加、地方教育费用附加)、土增税、所得税、土地使用税、印花税等多种，涉及的各类政策性费用更是种类繁多。如何在企业全面发展的基础上，统筹安排协调好税费对房地产企业现金流和成本的影响，提高企业内部竞争力，成为考验财务人员的重中之重。
四、房地产财务管理的建议
(一)培养专业的财务人员队伍
财务人员水平直接影响房地产企业财务管理水平。无论是校招生逐步培养、还是社会化高薪招聘，培养专业财务人才队伍，提高房地产财务人员专业素质并长期为企业服务是最终目的。专业、稳定、高效的财务人员队伍，不仅提高可以提高解决财务问题的能力，而且可以防范财务风险，甚至可以提出合理化的企业发展建议，实现房地产企业的长远健康发展。
(二)健全财务管控体系
随着房地产企业的规模不断做强做大，全国性房地产企业的财务信息化水平发展很快，财务业务一体化水平取得了长足的发展。对房地产财务工作者而言，具备的系统管理思维、优化财务逻辑关系、健全完善的房地产管理财务管理和控制体系，实现有效的财务管控成为克敌制胜的法宝。同时财务人员在实际业务开展中，还要统筹考虑人力资源、成本管理等协同业务内容，制定符合企业财务管理目标的实施方案，使得具体工作顺利贯彻落实，发挥财务管控作用，才能使财务工作成为房地产企业的核心竞争力。房地产企业外部政府关联单位多、合同合作方多的特点，客观上要求房地产企业不断提高财务管理风险防范水平，按照事前、事中、事后三个不同时段控制财务业务风险，缩小、降低、甚至避免因为财务管理带来的风险和损失。只有建立健全的财务管控体系、具备良好的风险管理理念，对房地产业务风险有充分的认识，才能真正防范财务风险。
(三)强化财务成本管理职责
房地产的成本管理水平直接影响房地产企业的经营业绩。作为房地产企业的财务工作者领导者，不仅要对项目的技术经济指标等整体情况有所了解，还要根据开发项目的开发进展情况，利用财务的反映和监督职责，通过控制手段实现地产企业的无效成本最低、有效成本最大化。在房地产合约规划和成本管理方面，发挥财务对资金流向的把控作用，建立独立、完善的成本管理制度和集中采购体系，避免税务风险、降低财务成本、延缓现金流出，为企业发展的形成强大的支撑。
(四)做好税务管理
房地产企业预缴预征税款比较多、金额比较大，对企业现金流的影响更是重要。税务管理是财务管理的重要组成部分。借助专业的税务咨询机构、房地产企业税务管理水平不断提高。随着国家减税降税措施和简化行政审批的不断推进，通过财务人员与税务部门的密切联系，越来越多的房地产企业实现了预缴税款的返还，促进了房地产行业的健康发展。
一、房地产行业特征分析
1、房地产项目投入大。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。首先土地拍卖，购入土地使用权，一次性支付巨额土地出让金。接下来是交纳各种前期规费，旧房拆迁办理项目立项、用地许可、规划许可、施工许可、预售许可，然后才能进入收款程序。达到预售之前，房企垫付资金达到项目总成本的60%以上，预售后，交纳12%～16%的营业税和土地增值税等，对房地产企业的资金要求相当大。
2、房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售，受各种因素的制约，通常需3～5年的时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。
3、房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言，由于房地产一般要经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手，其资产很难在短期内变现，如果急于脱手，损失不可避免，这样房地产项目就存在变现力风险。变现力在很大程度上考验着房企的资金承受力。
二、国家调控政策的影响
1、政府宏观调控政策旨在保持房地产业、国家社会经济健康稳定发展，对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看应该是利大于弊，短期内或将产生不确定影响。企业应对国家相关土地、金融、税收政策变化进行研究，调控土地储备策略和开发进度，避害趋利。
2、房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。所有的这些政策对房地产的资金要求都很高，支付环节提前和增加了，收款环节推迟了。
三、房地产企业进行资金管理的必要性和紧迫性
1、基于房地产行业的特征，投入大、建设周期长，销售回笼资金慢，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展。房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较多，门槛较高，中小房地产企业风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，通过上市解决资金来源几乎不可能，目前企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高，房企龙头万科的资产负债率2011年三季度高达80%，其他一般房企高达90%以上，如此高的负债率已经压缩了其进一步借贷融资的空间。伴随着高负债的是高风险，银行对房企的信贷条件也是从紧审批，目前利率上浮比例已达到50%或60%，直接加大了房地产企业的财务压力和财务风险。
2、房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。
四、房地产企业资金管理的思路
1、我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市发行股票、发行公司债券、银行贷款、房地产投资信托、商业抵押担保证券、其他融资方式等。通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。通过证券化过程及债券形式向投资者发行。其他融资方式有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
2、房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。外部筹资是房地产企业的主要资金来源，一方面高财务成本加大了企业经营风险，另一方面约束条件多。企业应改粗放管理为集约化管理，以管理出效益。
3、强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。
4、优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性，因此在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好充分的市场调研，再由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，实现预期利润。
关键词：房地产垄断定价；博弈论；预期；政府失灵
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、政府参与下的房地产企业模型
阿曼・阿尔奇安和哈罗德・德姆塞茨《生产、信息成本和经济组织》中强调了在共同团队生产（源于分工和专业）难以度量投入的情况下对投入监督的重要性，从而从激励角度定义了一个古典型企业。本文笔者利用该模型从政府政策投入的角度将政府引入房地产企业定义一个房地产企业模型，并且利用这一模型从激励与预期的角度分析当前政府政策在房地产市场调控方面的失灵。（易宪荣）
假定房地产企业由所有者即资本提供者（C）、项目经理（P）、管理者（M）、政府（G）。现在假设给定一个经济机会u，则房地产企业中参与人在有政府干预下的博弈方式为：
在目前情况下，政府通过各种方式进入房地产企业，使得我国房地产市场具有很强的政策效应，任何一个房地产企业都必须把政府考虑进来。政府通过调整博弈规则来约束房地产市场的参与人，规范参与者的行为以实现社会福利最大化目标。但是，根据新制度经济学的观点，政府也是一个经济人；政府在决策时是根据自身的效用函数。然而，政府的效用函数并不能保证完全遵循效用均衡原则。因此，对于房地产企业来说，包含政府的团队才有支付收益，即：u（G，P，C）＞0，u（G，P）＞0，u（G，P，C，M）＞0，u（G，M，P）＞0，且u（N-P）=0。
二、政府政策导致房地产市场政府失灵
1、政府参与导致房地产市场的加速集中。在政府不进入博弈的情况下，u（N-G）=0，且u（P，C，M）=Max｛0，f（P，C，M）｝。这是房地产企业按前三种方式进行团队生产最有效率的――按收益最大化和成本最小化原则来选择规模和分配方式。具体来讲，房地产企业按照阿尔奇安和得姆塞次的古典企业模型在N人博弈内生性的引入一个委托人，负责监督和激励，与其他参与人缔结契约，并获得剩余索取权，同时委托人和人的目标是自己的收益最大化。下面我们引入一个房地产市场参与人市场势力函数来说明政府参与博弈前后房地产市场结构的变化，从而揭示政府参与博弈后房地产市场的加速集中。
比如，由于政府参与房地产市场博弈以后，为抵消自己市场谈判势力的丧失，房地产企业通常采用联合重组的方式来增强自己与政府之间的市场谈判势力：①有实力的大型开发商兼并中小型企业以获取所需的能力和资源；②核心能力互补的中小型企业之间的并购、重组或联合，如一方有土地但缺少资金，而另一方有资金但缺少土地等；③地域互补的大型开发企业之间强强联合，相互持股，以增强企业的市场垄断力量，加强与政府的谈判势力。
而政府与房地产商的博弈结果是一批批不适应政策效应的房地产企业倒闭，最先淘汰出局的是那些墨守成规、不思进取的公有制房产企业；接着是规模偏小、发展迟缓的民营企业，剩下的可以分为三类：①具有国际背景的外资企业；②转型快、经历了股份制改造的公有制企业；③积极进取、快速成长起来的民营企业。这三类企业彼此合谋，从而增强了房地产商与政府的谈判势力，以提高企业的生产效率和收益。因此政府的参与导致了房地产市场寡头垄断市场结构的形成。
2、由于预期的不同和信息不对称，房产商有扩大房地产投资的冲动，而政府的政策效应加强了这种激励，造成了政策失灵。下面，我们利用模型来分析短期内在政府与房产商的博弈中，给定政府采取的策略，房产商有扩大投资规模、提高房价和住房空置率的冲动。
假设房地产商很清楚地知道政府的效用函数，根据t期政府的政策来变动自己的预期水平，则其决策目标函数可以用下面的供给函数来表达：
目前，我国房地产业的迅速扩张，导致了上下游产业的快速成长，价格居高不下，供求结构矛盾突出，如有研究表明，房地产业消耗了60%以上的钢材、水泥产量；2003年中国钢铁行业36家上市公司（占市场份额的90%以上）中，截止2004年4月7日，行业平均主营业务收入同比增长44%，行业平均利润总额同比增长61%，行业平均利润率达12%，最高22%，而这些行业的价格上涨又通过提高房地产业的成本P ，进一步提高了房价；更重要的是，根据信息经济学，价格的上升会给人们一个经济繁荣和价格继续上涨的信号，从而导致房产价格不断循环攀升。正是在这种背景下，政府采用了银行加息的政策――央行在很短的时间内接连三次提高银行存款准备金率，希望以此来遏制投资过热，其中遏制房地产投资过热也是其中一个目的，但是效果并不明显，原因是什么呢？
最重要的是我国房地产市场上房产商和政府之间的预期和信息的不对称性。前面提到，在信息对称性上政府是制度安排的制定者，它可以根据市场状况按社会效用最大化原则决定是否出台相关政策，继而在行动上占据主动。然而，政府出台政策的效果如何，是否需要调整，要看房地产商的行动选择，而政府在房地产商做出行为决策且对房地产市场产生影响前无法获得该信息。因此，政府在这一点上是信息不完全的。
在预期方面，房产商对房地产市场具有乐观的预期，表现在：居民收入水平的不断提高、国家为启动内需而放开的居民住房消费信贷的发展、我国庞大的人口基数未来将支撑起对房地产业的巨大需求；而从供给方面看，房地产业具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点决定了房地产业的短期供给是无弹性的；从政府的效用函数方面看，政府作为理性的经济人，其效用函数中固然要考虑社会效用最大化变量。但是，政府也有自己的偏好，而现实中政府的偏好具有短期性，使得政府天生就有投资的冲动――利用自己手中的权力为自己的短期经济目标和政治目标服务。通过卖地可以增加财政收入，加速房地产业的发展能够在短期内拉动当地GDP和税收的增长，从而显示自己的政绩，造成政府干预的失误。
（作者单位：中国海洋大学）
参考文献：
[1]周京奎.房地产投机理论与实证研究[J].当代财经，2004，2(1)：2-3.
[2]黄慧明，左辉群.房地产周期波动机制研究[J].江西农业大学学报，2004，4(1)：8-10.
关键词：房地产 企业信息化 信息化战略 信息技术
企业信息化是国家信息化的重要组成部分。房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和市场竞争力的过程。
传统房地产企业主要从事商品房的开发业务，一般以项目的形式进行运作。随着我国房地产行业的不断发展，行业的细分越来越明显，与商品房开发相关的很多工作已由社会上的专业公司来做，房地产企业在开发过程中开始扮演资源整合者的角色，资源整合能力的强弱逐渐成为企业在竞争中取胜的关键因素。与众多的项目参与方“共舞”，需要房地产企业有较强的资源整合能力，而这种能力很大程度取决于企业是否能在复杂的经济环境中适时、充分地获得决策所必需的信息，这是一个企业在市场竞争中能够处于优势的基本条件。因而，房地产企业的信息化程度成为衡量企业未来发展潜力的一个重要指标。房地产企业信息化的最终目的是提高企业的竞争能力和市场开拓能力。
本文将从房地产企业信息的特点入手，分析我国房地产企业信息化过程中出现的问题，并探讨房地产企业信息化具体对策。
目前国内的房地产企业大都是按项目的方式运作，其信息主要表现出如下特点：
1．信息量大。房地产企业一般是围绕一个开发项目进行运作，周期长，涉及到众多业务环节：项目可行性研究、市场分析、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑施工、工程监理、市场营销、销售、租赁、物业管理，众多的参与方都需要相应的项目信息，并且在项目实施过程中也产生大量的信息。
2．可重复使用。对企业来说，各个房地产开发项目虽然在类型、特点上有差异，但整个开发过程所需的信息，却具有一定的共性，可重复使用。如建立了一套市场分析系统，对地区经济信息的收集和研究，可重复用于不同的项目。而同一项目中的信息也将在不同阶段、不同的参与方中重复使用。
3．信息交互复杂，衔接要求高。在项目实施过程中，信息在各部门、各单位间流动复杂，以某项目设计特点的信息为例，它将经历一个复杂的交互的过程，如图1所示。同时，很多信息的衔接要求又较高，营销代理公司会获取很多市场信息，消费者行为、心理特点的信息，这些信息如能恰当地传递到开发商、设计单位，结合这些信息对项目进行适当调整，将对项目后期有很大帮助，因而信息的衔接要求较高。
（图1表略，详见《商业时代》2003年第17期杂志）
在这样复杂的信息背景下，企业信息化的实施显然会为房地产企业带来更好的机遇，同时为企业的发展提供了更广阔的空间。然而，国内很多房地产企业尚未充分认识到企业的这些信息特点，对企业信息化的实质和大趋势还不甚了解，还存在着以下的一些误区：
1．认为实现办公自动化就是企业信息化，或认为使用了财务软件就实现了企业信息化。很多企业都购置了计算机，大部分工作人员也都能熟练使用办公软件，财务部门使用财务软件，但这并不是企业信息化的全部。企业信息化是对企业的信息进行系统的、全方位的收集、处理及分析，其最终目的是提高企业的竞争能力和市场开拓能力。
2．不注重信息收集和处理，未充分、有效利用已完成项目的信息。企业在项目实施过程中不注重信息积累，导致一些有用信息不能保存下来，不能对新项目的实施提供支持。
3．有初步的信息化成果，但后期未跟进。在Internet兴起最初，很多企业都建立了企业网站，但目前大部分网站都还停留在初建的水平，只有几个网页，未及时进行资料的更新，维护工作做得不好，也没有应用电子商务模式来进行商品房销售。从这次非典的影响来看，购房者网上找房、网上选房的要求越来越强烈，也越来越明确，但很多人只能通过一些房地产交易网站获得一些项目初步信息，无法从其企业网站上获取更详细、更确切的购房、选房信息。
从这些不足之处可以看出，虽然国家提出企业信息化已经有一段时间，在一些行业已经有企业进行了尝试，并积累了宝贵的实践经验，但我国房地产企业信息化还停留在一个不高的层次，在竞争日趋激烈的市场环境下，房地产企业信息化有这些应对策略：
1．企业要建立信息化战略，站在战略的高度来讨论企业信息化问题，充分分析信息化对企业的影响和潜在机会，建立企业的长期、中期及短期信息化具体计划。并在企业信息化的战略下调整企业组织设置，建立更有效、更利于企业信息化的组织形式。
2．具体而言，加强企业信息化建设可以从企业内部Intranet建设、网站建设、数据库建设、工具软件建设等方面入手。
立足我国目前房地产业现状，对开发企业而言，首先应建立健全地块分析系统、开发风险预测系统、市场分析系统、项目定位系统、项目推广系统、客户关系管理系统等，利用数据库的优势对信息进行归类、管理。如地块分析系统，主要解决从经济角度评价地块的问题，了解规划出售地块的信息，进行充分的经济分析与评价，从而帮助开发商进行地块的决策。该系统可以有城市规划方案、地块出售信息、地块出售历史信息分析、投标报价系统等动态数据库组成，其系统结构如图2所示。
（图2表略，详见《商业时代》2003年第17期杂志）
3．充分发挥信息技术优势，全方位利用资源。
很多新技术，如3D，虚拟现实技术可以更好地用于商品房的展示，它突破了过去平面二维展示的局限，通过电脑软件，能三维展示商品房构成及装修装饰，立体感强。而虚拟团队、BPR、ERP等信息技术应用目前并不广泛，但从长远来看，这些技术必将对房地产业的发展产生积极影响。例如ERP，即企业资源计划，企业实施ERP可以整合企业流程、项目开发流程等各环节，提升企业的竞争力。
4．合理配置人才，引进信息技术人才。信息技术人才的引进是房地产企业不可缺少的一部分。人数不在多，而在于精，他们要保证企业日常工作的顺利开展、对企业网络、网站、软件进行日常维护、研究信息化技术与房地产企业结合的问题。另外，还要解决数据安全问题。一方面，竞争的激烈越来越多地表现在企业对信息的占有和利用上，对并不熟悉信息技术的房地产企业来说，防止企业内部数据流失是在竞争中的立命之本；另一方面，目前网络病毒、软件BUG、硬件故障等也对数据安全构成潜在的威胁，企业要定期保存数据。
【关键词】资金管理 风险控制 使用监督
房地产企业具有投资大、建设周期长、收益高、风险高、项目地域性、受国家政策影响大等特点，是典型的资金密集型行业。我国的房地产业发展只有十几年的历史，但如何将企业做大做强、可持续发展是每一个企业都必须思考和研究的问题。
房地产企业只有在资金预算、资金渠道、资金环节等各个组成部分是健全、合理和协调的，才能实现资金的良性循环、周转、保值增值，从而保证企业再生产的顺利进行和不断扩大。而房地产企业在解决资金问题时，首先要概算做这个项目需要多大的资金投入，比如土地购置费，报建报规费，拆迁费，前期工程费，设计费，建造成本，税费等等。如果资金不到位，项目建设周期延长，工程成本增加，利润空间降低，使企业生产经营陷入困境，从而引发生产、经营、销售、资金回笼等各方面的不利影响，最终导致企业无法生存。企业的资金来源主要是自有资金和银行长短期贷款，如果资金预算过高，增大融资，增加融资费用，造成浪费，同样会变相的增加开发成本，而且有一部分融资利息大于同期银行贷款利率，国家税务规定不准列支成本或费用，更不能在企业所得税和土地增值税前扣除，这样就会增加税负，使总体成本畸高，就不能保证合理的利润，甚至造成亏损，得不偿失。
在国家调控，融资困难的经济形势下，为了实现房地产企业有生存空间，资金预算与控制管理显得尤为重要。在此浅谈几点建议：
一、资金的预算管理
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。房地产开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量，开发进度的精准匹配和衔接，企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金进行统筹计划和平衡，为合理调配资金和使用服务。有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率，促进有效使用资金打下良好的基础。年初，财务部门应结合企业实际情况编制资金预算计划，它由资金预算收入，资金预算支出两大主体内容构成，其中：资金预算最核心的内容是企业通过经营活动带来的现金净增加额;预算支出最核心的内容是企业投资所需资金支出。通过编制企业年度资金预算计划，能够明确企业年度资金运作的重点，便于公司日常的资金控制，把握资金周转“脉搏”，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案编制完成后要求要严格执行，根据房地产企业项目的拓展、项目的开发计划制定、项目开发等不同阶段对资金预算进行分析调整，提高预算执行的准确度。
二、资金的使用管理
房地产开发企业的资金集中使用主要在三个阶段：
第一阶段：土地获取资金支出，包括土地的投标、竞标、支付土地出让金、缴纳相关税费，补偿拆迁安置费等；第二阶段：建安资金支出，包括房地产的项目设计、建筑、装修、装饰、外部景观设计、社区环境规划等方面的支出；第三阶段：营销资金的支出：包括房地产项目的品牌、营销、推广、客户服务、相关销售准备活动等事项的费用支出。因此，房地产企业要视资金集中使用的不同阶段，依据资金预算，在开发过程中合理利用资金，要保证资金的合理利用，首先又要控制资金风险。而企业资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的使用风险主要表现为企业的投资风险，它是一种事先可控制的风险，因此对此类风险应加强事先控制。加强对投资项目的可行性调查论证，项目评审做到科学化，专业化，尽量把预计风险发生的概率控制在最低程度。企业在重大投资等问题上要形成有效的决策约束机制，不能个人说了算，资金的流向与控制相连接，要求跟踪管理。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要。一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”，“转账支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。其次是资金管理的内部控制，每次支付项目工程款时，要严格遵守财经纪律与公司付款审批程序与制度，营销策划部、预算部，工程部，材料部，财务部与各施工单位及材料供应商等务必进行多方核对，方能付款。而且每次付款，严格审查合同中的付款条款，按合同要求的付款方式支付，查看工程进度和工期，参照事先的预算资金额度，对超预算的，特殊的大金额支付，查明原因，在可控的范围内付款，控制结算差错，将风险降到最低，保证企业资金的安全使用。
三、资金的监督管理
企业应定期，不定期地对资金使用情况进行检查，既通过日常的报表了解全面情况，又通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次问题，特别是应收账款，预付账款，其他应收款等往来账目应逐笔实行跟踪管理，应将部门负责人，业务人员的绩效同应收款项的回笼速度和回收金额挂钩，制定相应的奖罚办法，确保钱出去，货进来，货出去，钱进来，把坏账损失降到最低程度。企业还可以积极开展内部审计，对财务会计信息和经营业绩真实性与合法性进行审计与监督，前移监督关口，强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。如果企业发现内部审计失效，不能起到应有的监督作用，必要时请外部审计机构进行突击性审查，分析监督失控的原因，对内部控制做专项审计，出具内部控制审计报告，提请董事会完善资金的监督管理制度。
房地产企业效益和资金预算管理与控制是密切相关的，要切实做好和加强房地产企业资金的管理和控制，做到优化资金结构。在通货膨胀，物价猛涨，国家大力调控房地产行业的今天，要想在房地产行业留有一席之地，必须拓宽筹资渠道，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，促进提高整个企业经济效益。
参考文献
[1]苗润生，杨金观.《现代财务管理》.经济管理出版社，2006年7月.
房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。
企业所得税的税率
内资企业的企业所得税的税率为33％，外商投资企业和外国企业所得税税率为30％，另有30的地方税。经济特区的企业税率一律按照15％执行
企业所得税的计税依据
企业所得税的计税依据是企业的应纳税所得额。企业的应纳税所得额为企业每一纳税年度的总收入减准予扣除项目金额后的余额。其中所称的“纳税年度”为自公历1月1日起至12月31日止。企业在一个纳税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月，应当以其实际经营期为一个纳税年度。
纳税人应纳税所得额的确定，其计算公式为：
应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额
纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所得额的项目。
收入总额的确定
按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：
（一）生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入。
（二）财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。
（三）利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。
（四）租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。
（五）特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。
（六）股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。
（七）其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。
（八）减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。
（九）销售货物给购货方的折扣销售，如果销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。
（十）纳税人在基本建设、专项工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、及职工福利、奖励等方面适用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处理。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处理。
（十一）纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。
扣除项目的确定
按照条例、细则和《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号，以下简称《扣除办法》）的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。企业销售房地产所发生相关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积，可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。按照《扣除办法》的规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加以及在“管理费用”中扣除的房产税、车船使用税、印花税等都可以扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。
按照《实施细则》和《扣除办法》的规定，企业发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损、报废净损失（包括不得从销项税金中抵扣的存货的进项税金），以及遭受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的非常损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，由纳税人提供有关清查资料，经主管税务机关审核后可以扣除。由于企业出售职工住房的收入计入住房公积金，因而出售职工住房发生的损失不得扣除。按照国税发[1997]190号文件规定，纳税人发生财产损失，应及时向所在地主管税务机关报送税前扣除书面申请。纳税人在报送财产损失税前扣除申请的同时，必须附有关部门、机构鉴定确认的财产损失证明资料以及税务机关需要的其它资料。纳税人不能提供相关详细资料的，主管税务机关可不予受理。
除金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除；其他企业委托金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业借出的款项，由于上述原因无法收回或逾期无法收回的，准予作为财产损失在税前进行扣除。
（三）按税法规定予以调整的扣除项目
1、借款费用
借款费用是指企业为经营活动需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：
（1）长期、短期借款的利息；
（2）与债券相关的折价与溢价的摊销；
（3）安排借款时发生的辅助费用的摊销（包括债券发行手续费、印刷费等）；
（4）与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额（指汇率差，在会计上表现为汇兑损益）。
按照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款（流动资金贷款）费用，凡是符合规定条件的，可以直接扣除。具体来讲，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。
2、公益性、救济性捐赠
按照《企业所得税暂行条例》、《企业所得税实施细则》的规定，纳税人（金融保险除外）用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3％的部分，准予扣除。这里所说的公益性、救济性捐赠，是指通过中国境内的非营利性社会团体（包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、中国青年志愿者协会、全国老年基金会、老区促进会、中国之友研究基金会、中国绿化基金会、光华科技基金会、中国文学艺术基金会、中国人口福利基金会，以及其他经民政部门批准成立的非营利性公益组织）或国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠。但是税法规定：纳税人直接向受益人的各项捐赠，不允许在企业所得税前扣除。另外，企业、事业单位、社会团体等社会力量，通过非营利性的社会团体和国家机关（包括中国红十字会）向红十字事业的捐赠，向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，向农村义务教育的捐赠，对公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，对非关联的研究开发经费的资助，经主管税务机关审核确定，准予在缴纳企业所得税前的应纳税所得额中全额扣除，但当年应纳税所得额不足抵扣的不得结转。
3、业务招待费
企业每一纳税年度发生的与生产、经营直接有关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可以据实扣除：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5‰；全年销货净额超过1500万元的部分，不得超过该部分的3‰。全年业务收入额在500万元以下的，不得超过业务收入额的10‰；全年业务收入额超过500万元的部分，不得超过该部分的5‰。一般而言，计提业务招待费的收入可依据“损益表”中的营业利润以前的收入净额为依据，至于投资收入、补贴收入、营业外收入等不应提取业务招待费。
4、保险和其它基本保障缴款
按照《实施细则》和《扣除办法》规定，企业为职工按规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定机构缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险，可以扣除。而企业为其投资者或者雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得扣除。企业参加财产保险和运输保险，按规定缴纳的保险费用，经主管税务机关审查核实，可以扣除。但保险公司给予的无赔偿优待，应作为当年的应纳税所得额。
5、固定资产租赁费
纳税人根据生产经营需要租入固定资产而支付的租赁费，分别按下列规定处理：
（1）对于企业以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立企业之间交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除。
（2）融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：
a、在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；
b、租赁期为资产尚可使用年限的大部分（75％或以上）；
c、租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。
按照规定，企业以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。
6、坏账损失与坏帐准备金
按照《实施细则》和《扣除办法》的规定，在计算应纳税所得额时，对于企业发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也可以按照规定提取坏账准备金。
7、支付给总机构的管理费
按照《实施细则》、国税发[1996]177号和国税发[1999]136号文件有关规定，纳税人按照规定支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费用，应当提供总机构出具的管理费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，经过主管税务机关审核后可以扣除。总机构管理费年终有结余的，可结转为下一年度使用，并相应核减下一年度的提取比例。通常管理费的增幅不得超过销售收入总额或利润总额（两者比较取低者）的增长幅度。总机构管理费提取采取比例和定额控制，提取比例不得超过总收入的2％。
下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的管理费，应进行纳税调整，不得在税前扣除。低于标准上交的管理费，按当年实际上交数额据实扣除，其差额不得在以后年度补扣。
8、会员费
按照财税字[1995]081号文件规定，企业加入工商业联合会交纳的会员费可以扣除。有结余的可结转为下一年度使用，并相应核减交纳会员费的数额。按照国税发[1997]191号文件规定，企业按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许扣除。
9、广告费与业务宣传费
广告费用是企业为销售产品或者提供劳务而进行的宣传推广费用。按照《扣除办法》的规定，企业的广告费用可以分为两个部分，一部分是企业正规的广告费支出，另一部分是业务宣传费。
按照规定，企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：
（1）广告是经工商部门批准的专门机构制作的；
（2）已实际支付费用，并已取得相应发票；
（3）通过一定的媒体传播。
按规定，房地产开发企业每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入8％的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。
业务宣传费是指企业发生的不符合上述广告费支出条件的、未通过媒体传播的广告性质的宣传推广费用，包括广告性质的礼品支出等。按照规定，企业每一纳税年度发生的业务宣传费，在不超过营业收入0.5％范围内可据实扣除；超过部分当年不得扣除，以后年度也不得扣除。
10、差旅费、会议费和董事会费
按照《扣除办法》的规定，企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则不得的税前扣除。差旅费的证明材料包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。
11、佣金
佣金是指企业在推销产品或劳务过程中向提供中介服务的中介机构和人支付的合法报酬。按照《扣除办法》的规定，企业发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：
（l）有合法真实凭证；
（2）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的企业或个人（支付对象不含本企业雇员）；
（3）支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。
按照规定，企业在推销产品或劳务过程中支付的回扣（向非法中间介绍人支付的费用，包括支付给国家公务人员的居间介绍费用）不得在税前扣除。
12、劳动保护支出
按照《扣除办法》规定，企业实际发生的合理的劳动保护支出，可以扣除，劳动保护支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的支出。企业发放的非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出，除从职工福利费用中支出的以外，一律视为工资薪金支出。按照国税函发[1996]673号文件规定，企业职工冬季取暖补贴和职工防暑降温费，据实在税前扣除。
13、违约金、罚款和诉讼费
按照《扣除办法》的规定，企业按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息）、罚款和诉讼费可以扣除。
14、按照国税函[1999]486号文件规定，企业按国家统一规定交纳的住房公积金，首先应用住房周转金支付，住房周转金开支不足的部分，经主管税务机关审核，可在税前扣除。
15、按照财税字[1997]022号文件的规定，企业收取和交纳的各种价内外基金（资金、附加、收费），属于国务院或财政部批准收取，并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户，实行收支两条线管理的，不征收企业所得税，并允许在计算交纳所得税时做税前扣除。16、按照财税字[1997]022号文件规定，企业根据劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定支付给职工的经济补偿金，可在税前扣除。
不得扣除的项目
按照《条例》规定，在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：
1、资本性支出；
2、无形资产受让、开发支出；
3、违法（主要指行政法规）经营的罚款和被没收财物的损失；
4、各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款；
5、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分；
6、超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性的捐赠；
7、各种非广告性质的赞助支出；
8、纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除；
9、与取得收入无关的其它各项支出；
纳税人与其关联企业之间的业务往来（包括资金、经营、购销），应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款和费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。
10、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金（包括风险投资准备金）以及国家税收法规规定可以提取的准备金之外的任何形式准备金；
11、企业已出售给职工个人的住房，不得在企业所得税前扣除折旧和维修管理费。
亏损弥补
企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补期限计算。这里所说的亏损，是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。
免税所得
按照税法规定，企业的部分收入，如国债利息收入、技术转让收益等，免征企业所得税。对于这些免征企业所得税的收入，应当从当期应纳税所得额中减去。
（一）国债利息收入
按照《所得税暂行条例实施细则》的规定，纳税人购买国债（指财政部发行的国库券、公债，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和中国人民银行批准发行的金融债券）的利息收入（仅限于企业从一级市场购入并一直持有到期兑付的国债利息收入），不计入应纳税所得额。所以在计算应纳税所得额时，应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。
（二）免税的补贴收入
按照税法规定，企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补贴和其它补贴收入可以不计入应纳税所得额，如无文件明确，应一律并入实际收到该补贴年度的应纳税所得额计算纳税。所以在计算应纳税所得额时，对于有文件明确规定可以不计入应纳税所得额的补贴收入，应当减去。
（三）免税的纳入预算管理的基金、收费或附加
按照税法规定，纳入预算管理的基金、收费或附加免征企业所得税。所以在计算应纳税所得额时，对于纳入预算管理的基金、收费或附加，应当减去。
（四）免予补税的投资收益
对于股息性所得，由于是税后所得，凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的，或者被投资企业因享受国家税法规定的定期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的，投资企业不再征收企业所得税；投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的，其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益，按照税率差额依法补缴企业所得税；投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的，不退还已经缴纳的企业所得税。
（五）免税的技术转让收益
按照税法规定，企业进行技术转让以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内，在此应当将企业当期免税的技术转让所得（技术转让收入减去技术转让支出）扣除。
（六）按照财税字[1997]77号文件规定，企业接受的捐赠的实物资产，不计入企业的应纳税所得额。企业出售资产或进行清算时，若出售或清算价格低于捐赠时的实物价格，应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得；若出售或清算价格高于捐赠时的实物价格，应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得，依法缴纳企业所得税。企业接受捐赠的现金资产转入资本公积金，不予计征所得税。
此外，按照规定，根据《国家赔偿法》的规定，因国家机关及其工作人员违法行使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。
资产的税务处理
按照《条例》、《实施细则》和《扣除办法》的规定，企业在经营活动中使用的固定资产的折旧、无形资产和递延资产的摊销可以在税前扣除。
（一）固定资产的计价与折旧
税法中对于固定资产的计价与应计提折旧的固定资产范围的规定同会计制度中的相应规定基本一致，需要说明的是，对于折旧年限不得短于以下规定：
①房屋、建筑物为20年；
②火车、轮船、机器、机械和其它生产设备为10年；
③电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。
对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年处于震动、超强度使用或者受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采取加速折旧的，由企业提出申请，经当地主管税务机关审核，报国家税务总局批准。
按照规定，企业固定资产折旧的计算，原则上应从固定资产原价中减除不低于原价10%的残值后，采用直线法计提折旧。
（二）无形资产的计价和摊销
税法中对于无形资产的计价的规定同会计制度中的相应规定基本一致，非专利技术和专利的计价应当经法定评估机构评估确认。
按照规定，企业购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。
按照规定，企业为取得土地使用权支付给国家或其它纳税人的土地出让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期限内平均摊销。
无形资产的摊销，应当采取直线法计算。
受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限摊销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销；法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10年。
（三）递延资产及其摊销
企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除，对经营期不足5年的，经当地税务机关审核批准，按其经营期限以直线法平均计算摊销。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。
按照规定，企业的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。企业固定资产的改良支出，如固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如固定资产已经提足折旧，可作为递延资产，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：
（1）发生的修理支出达到固定资产原值20％以上的；
（2）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；
（3）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
企业应纳所得税税额计算
房地产销售收人的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收人的实现。2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收人的实现。3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收人的实现。5、外商投资企业预售房地产的，其取得的预收款，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。6、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税字[1996]79号）的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。
企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之目的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得；第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得；第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额；第四步则是在应纳税所得额基础上乘适用税率（33%）计算出企业当期的应纳所得税税额。
企业所得税的缴纳
一、企业所得税的纳税地点
企业所得税由企业向其所在地主管税务机关缴纳。
对在不同地区设有分支机构或营业机构（以下称营业机构）的纳税人，应当在每年7月31日以前将总机构或负责合并申报缴纳企业所得税的营业机构（以下简称汇缴机构）所在地主管税务机关为纳税人开具《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》送交其所在地主管税务机关，作为营业机构已并入汇缴机构缴纳企业所得税的依据。
如果营业机构在7月31日前未提交汇缴机构所在地主管税务机关出具的《外商投资企业和外国企业汇总或合并申报企业所得税证明》或其他凭据，据以证明其汇缴机构已申报汇算年度所得税，且又无延期申报批准文件的，营业机构所在地主管税务机关对该营业机构适用就地征税：可以核实计算应纳税所得额，或者以同行业利润水平或其他方法核定应纳税所得额，并应依据税收法律法规的税收待遇规定，计算应补税额及确定处罚；但纳税人汇总申报处于亏损年度或免税年度的，应由营业机构所在地主管税务机关书面通知汇缴机构所在地主管税务机关进行统一税务调整处理。
企业所得税的汇算清缴
按照规定，企业在年度终了后4个月内，向其所在地主管税务机关报送年度会计决算报表和所得税申报表（内资企业季度预缴不做纳税调整，外商投资企业季度可以弥补以前年度亏损），办理年终汇算清缴。年度决算报表应当包括年未资产负债表、年度损益表、利润分配表和现金流量表及有关附表等。
在企业所得税年度纳税申报表中，除了前述计算应缴所得税的各个项目外，还应当包括如下几个项目：
（一）期初多缴所得税额
企业在年初汇算清缴上一年度所得税时，多预缴的所得税税款，若没有退还给企业，可以在本年度内抵缴。
（二）已预缴的所得税额
本项目反映企业在年终前已经按季预缴的所得税税款。
（三）应补税的境内投资收益的抵免额
本项目反映企业在年度内进行股权投资而取得的股息性所得在还原为应纳税所得额后按被投资企业适用税率计算出的所得税抵免额，在计算实际应补缴税额时予以扣除，两者的差额即为实际应补缴的税款。
（四）应补税的境外投资收益的抵免额
企业来源于我国境外的所得，具体扣除方法有两种，一种是分国不分项计算扣除，另一种是定率扣除。企业可以选择一种方法汁算扣除。计算出的境外所得税款扣除限额即为应补税的境外投资收益的抵免额。
（五）经批准减免的所得税税额
本项目反映企业经税务机关批准减免所得税的数额。
（六）应补（退）的所得税额
企业本年度的应缴所得税额，减去期初多缴所得税额、已预缴的所得税额、应补税的境内投资收益抵免额、应补税的境外投资收益抵免额和经批准减免的所得税额，即为汇算清缴时应补（退）的所得税额，用公式表示为：
应补（退）的所得税额＝应缴所得税额－期初多缴所得税额－已预缴的所得税额－应补税的境内投资收益抵免额－应补税的境外投资收益抵免额－经批准减免的所得税额
【关键词】 知识管理;房地产企业管理;企业管理
一、对企业知识管理的认识
企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的,通过开发、组织、整合和共享知识,使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能,并形成企业智力资本的积累和优势。知识管理不等同于信息管理,知识管理的基本思想是以人为本,企业的知识运用和积累是脱离不开人的,在企业经营活动过程中,各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识,员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能,经验和判断力,洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。
房地产企业是管理型企业,是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的,但是这个过程是无法标准化,无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户,规划条件,产品设计建造、营销过程。每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中,隐性知识起到一个核心组织决策的作用,也就是说人的因素起到决定性的作用。参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台,使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响,并转化成为企业所共享的显性知识,外化成企业的管理文件。
知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识,同时使企业智力资本得到不断的积累。对于企业员工,企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力,有助于员工能力的培养,这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。
从知识管理的视角来分析企业的管理活动,这不仅仅是简单的工作推进和结果产生,是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程,隐性知识是在具体的工作过程中,遇到合适的环境和机遇时,才会释放出来。隐性知识是人的潜能,它需要外部环境的诱发,否则,它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值,营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。
往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识,但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新,这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识,而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的,它们之间大量的交叉融合,相互诱发,相互转化。一般信息管理注重知识库的建立,而知识管理则是将人、信息资源和交流平台整合在一个互通的环境中,提升各级员工的决策和行动能力。
在一些企业管理实际情况中,他们还没有知识管理的概念,就是信息管理也是很不完善,不清楚本企业已经拥有哪些知识,也不知道企业已有的知识是如何存储和使用的,没有设立企业知识库,有的只是文件档案系统。结果当一个新项目到来时,企业员工缺乏有效的知识库支持,总是凭各自掌握的、并不完备的知识来开展新的工作,而且有些新错误是老错误的重现。对于如何开发利用隐性知识更是缺乏认知。
处在变幻莫测的市场环境中,大量的信息充斥在我们周围,需要真知灼见来发现那些真正有价值、可以依据用来决策的信息。企业成员所拥有的战略眼光、经验、直觉、洞察力就成为过滤器和度量衡,知识管理是在数据管理、信息管理之后的新的、更高层次的管理境界,是对企业智力资本价值真正重视。
二、企业的知识管理层次
詹姆斯・布赖恩・奎因根据企业知识管理的水平,划分企业知识管理为四个层次:
1.Know-what(知道是什么)
在这个层次,企业知道要干什么,收集了相关的知识,但是还没有完全具备掌握该领域已有知识的能力,这仅仅是一个基本的但并不充分的基础,处在入门者的状态。类似于一个大学毕业生,他学过各种专业知识,也许知道应该干什么,但从来没有真正干过。企业知识管理体系没有建立起来,员工往往只是按指令行事(Know-what),没有解决管理系统中Know-how的问题,管理运行处在不稳定的状态,产品和服务也就不稳定。
大多数中小房地产公司还是处在Know-what层次,尤其是最近十年房地产业火爆,许多其他行业的企业也转战房地产业,招兵买马搞起房地产,他们的目光是关注房地产业的利润,都想从房地产中捞一杯羹,但没有长期打算。但是其中一部分注重知识管理体系的建立和完善,注重人力资本积累的企业经过3～4年、数个项目经验过程可以提升进入Know-how层次。
2.Know-how(知道如何做)
在这个层次,企业已经具备了将普遍存在的知识(专业书籍、规范、标准)转化为实际结果的能力。在这个阶段的企业具有比较完善知识库和交流平台的知识管理支持系统,比较完善的培训教育,使得员工能够掌握已知的知识和规律,较好地应用于实际工作。要使员工提升到Know-how层次,必须有广泛的支持讨论、解答指导和对话的方式和办法,这样员工才能找到Know-how的感觉。处在这个阶段的企业能够规范娴熟地运作,保证一般性的产品和服务达到一个良好的状态。有一些较大规模,有一定开发经验的房地产企业处在Know-how层次,他们也形成了一定的品牌知名度。
3.Know-why (知道为什么做)
在Know-how阶段是以利用信息为中心,是学习已有的知识,运用这些知识转化为实际工作结果,本质上是学习模仿。Know-why代表着对知识的系统理解,不仅知道怎样做,而且知道为什么要这样做。知识管理系统不仅要提供一般层次上支持平台,还要对已有的知识和信息进行结构化的梳理,形成企业内部的一套具有独特经验积累的、完善的知识体系。对于传统的产品和服务,处在这阶段的企业已经达到尽善尽美的状态,并且提供高端的产品和服务。处在Know-why层次的可谓凤毛麟角,万科、龙湖等在品质优秀的企业上在这层面上做了许多努力。
4.Care-why(关注为什么)
这是一种自我激励创新,探索新机会、新游戏规则的模式,往往存在具有创造力和活力的高科技团队公司,它们志向于探索新的为什么,新的技术、新的标准和新的规则。这完全是以创新为使命,以创新求发展的知识管理模式。
三、企业知识管理系统的构建
许多房地产集团企业处在快速扩张的发展时期,在一些新项目的城市设立项目公司。在缺乏有效的集团知识管理体系的情况下,缺乏整个集团知识管理和共享体系,各项目公司往往是另起炉灶,使得各地公司的管理水平完全取决于当地招聘的人员。这是快速扩张的房地产集团公司所面临的管理难题。从防范管理风险的角度,构建知识管理系统对于集团企业尤为重要。
建立企业知识管理系统需要对企业内部知识进行高效地创建、分配、获取和分享,使得员工及时使用这些知识应对新的问题和机遇,提高整个企业工作决策的水平。知识管理系统应该具有三部分功能:(1)显性知识的确认、汇集、分享、应用。(2)隐性知识的表达、交流和总结。(3)将工作过程中产生的隐性知识转化为企业的显性知识,这些隐性知识显性化之后,将成为企业的智力资本的一部分,将更容易交换、融合、传播和管理。为了实现上述功能,知识管理系统应由以下方面组成:
1.知识库。知识库里存储显性化的正式和非正式的知识,以及关于知识库的积累、精选、管理、验证、维护和使用传播规则。对知识库内容的管理不仅是添加新内容,还应包括对陈旧内容的定期剔除。知识库中要防止充斥大量未经整理的。无规则的信息。知识库内容包含以下方面:
(1)各类专业领域的一般性理论和实践知识,这类知识以专业的书籍文献方式体现。
(2)专业规范文献,如技术标准、技术图集以及法律、法规。
(3)企业编制的各类规范性文件,根据企业自身管理要求和经验形成的管理文件。
(4)项目流程中产生的成果性文件:设计图纸及变更、策划报告、项目计划、调查报告、合同文件。
(5)项目流程中形成的记录文件:会议纪要、总结报告。
(6)市场客户、供应商、竞争者的情况和分析报告,这些大量的信息需要去收集和甄别。
(7)各种类型、各种品牌产品的标准、技术说明以及分析评价报告。
2.交流平台。以网络的软硬件为基础,为显性知识的使用和隐性知识的交流提供了工具和手段。交流平台一方面具有连接知识库,查询检索的作用,还有交互性作用,人们之间交流信息的显示、传递、记录和考核,共享员工的隐性知识,形成更好的决策意见。
3.领导和激励机制。成功的知识管理需要获得企业高层领导的倡导和支持,需要企业文化变革,知识共享不能是命令式的,需要自由宽松和激励的环境引导员工接受和适应知识管理的文化。关注学习环,使隐性知识向显性知识(企业专有经验知识)转化,从企业曾经犯过的错误和失败中汲取教训。从最高管理层到各个部门需要有专门人员来修订完善企业SOP、ISO9000管理体系文件和企业技术指导书等企业管理文件,优化企业管理流程。
上海瑞安房地产公司通过建立在MS SharePoint 上的知识管理平台,将流程编制成“知识历程图”,将流程中的活动、人员、文件产生(知识沉淀)和存储通过MS SharePoint加以管理。建立知识考核制度,对上传文档的质量进行考核。通过设立分专题的社区论坛,鼓励员工对各类问题提出观点和意见,每半年、一年对员工发表文章进行评选激励,员工还可将知识积分兑换成奖金,以此激励员工参与到知识管理过程中。
四、知识管理团队
知识管理系统需要一个团队去建立、执行和维护,这个团队要确定所需专业技能来源,确定需求和控制,激励企业各层面人员的参与,使知识管理团队结构化、组织化、战略化和技术化。知识管理团队由以下人员组成:
1.协调管理者。这是具有企业管理经验,能够超越部门边界,联系不同领域合作共事的人员,起到桥梁和沟通者的作用,他们比公司中的一般人员能够更快地学习,并能够很快地补充和理解其他领域所需要的知识。在处理事务时,不墨守陈规,既具有创造性,又不失理性。协调组织者可以是具有以上特征人员组成的一个小组。
2.企业各部门的专家(技术权威)。他们具有丰富的专业知识和经验,能够对知识管理系统的各方面问题做出比较深入分析和判断。对于各部门、各项目公司的重要方案和决策提出专业的审核意见。专家组的建立可以充分利用企业珍贵的专家资源,这个专家组不仅是总部的人员,也要注意吸收各项目公司的高级专业人员,共享集团专家资源,弥补各地项目公司人才不齐状况。专家团队负责解答员工问题,定期培训技术人员,汇集总结流程管理中的隐性知识并显性化,修改完善公司管理文件。
3.信息技术部门。IT技术是支持知识管理系统的基础设施。他们要对各部门用户需求有深刻理解,并且掌握相关的信息技术知识。在知识管理系统创建时,能将公司整体性的客户需求科学合理地表达,与外部咨询技术服务人员进行良好地沟通。投入使用后,维护和改进知识管理系统。
4.咨询顾问。对于第一次涉及知识管理系统的企业来说,都是一件陌生的事情。知识管理系统的架构背景是建立在整个企业的文化、价值观基础之上,需要对原有的企业文化、价值观进行重新认识、定位,重新梳理企业管理的方方面面。这必然会带来人们在观念、习惯上的冲击和改变。咨询顾问具有丰富的专业经验,指导知识管理系统的建立,咨询顾问另一方面的重要作用是作为有经验的旁观者,他的看法是专业的、公平的、客观的、没有偏见的。咨询顾问有助于推动企业知识管理系统工作展开。
五、从知识管理的角度选用人才
1.技能和专业知识。它是指实际动手操作技能,是人脑与手配合解决问题的能力,和用专业知识处理专业技术问题的能力。如外科医生,工程师、技工等。
2.认知能力。它是指对问题的洞察力、判断力和前瞻性。这方面知识在制定解决方案、规划经营战略是十分重要的。
3.经验。经验是人们从长期实践中积累和升华出来的对事物本质的认识、体验和综合判断能力。这种经验很难通过知识的传授获得,只能从实践中获得,任何一个人要具有经验都要经历一个学习曲线,经历事件和时间过程是获取经验的两个因素。面对复杂的情况,经验丰富的人能够潜意识地、快速反应地做出正确的决定。
4.品格。人的品格影响到他与别人的交流,一个性格开朗、质朴谦逊的人更容易与别人交流。品格决定了与团队成员和谐合作关系。
5.学识。它是指一个人拥有知识的广度和深度,对这些知识系统性的理解和掌握,学识广博的含义是指不仅具有本专业的知识,还具有管理、经济以及其他相关的知识。学识渊博的人对事物的分析会更透彻、更全面,会给别人带来不同角度的、具有启发性的观点。学识的积累依靠一个人的个人兴趣和长期积累,广博学识能力比专业知识能力的替代成本更高。
偿债能力比率
从图中可以清楚地看出，1999-2000年，三个比率同步提高，房地产开发企业的短期偿债能力有所增强；2000-2001年，现金比率继续提高，表明其短期偿债能力继续增强，而现金流量比率和到期债务本息偿付比率均有较大幅度降低，表明其短期偿债能力有较大幅度下降；2001-2003年，现金比率持续降低，表明短期偿债能力不断减弱，而另外两个现金流比率先有较大幅度提高，而后又有较大幅度降低，表明短期偿债能力先增强后减弱；2003-2007年，三个比率都在较低的值徘徊，表明短期偿债能力比较稳定；2007-2008年，三个比率均有大幅下降，该行业短期偿债能力都有大幅下降；2009-2010年，现金比率持续提高，似乎表明行业短期偿债能力不断增强，而另两个比率则在经历了骤然升高后又骤降，短期偿债能力在经历突高后，已降至历史低位。从图2中可以明显看出：总体看来，资产负债率在1999-2005年间不断升高，表明行业的长期偿债能力不断增强，而在2005-2006年该比率现小幅减小，表明行业的长期偿债能力有小幅降低，2006-2007年该比率巨幅减小，表明行业的长期偿债能力巨幅降低，2007-2008年，该比率巨幅上升，表明行业偿债能力巨幅提高，2008-2010年该比率持续提高，表明行业偿债能力持续增强；现金流量比率则表现的更为复杂，波动更加频繁，但大的趋势与资产负债率反映的情况近似。
营运能力比率
从图中可以看出，存货周转率和应收账款周转率除了2008年前后，其他年份变化非常接近。1999-2002年，两个比率持续同步上升，表明行业营运能力不断增强；2002-2004年，两比率持续同步下降，表明行业营运能力不断减弱；2004-2007年，比率先有较大幅度上升后又回落至2004年水平，表明行业营运能力先较大幅增强又大幅下降；2007-2008年，存货周转率巨幅上升，而2008-2009年有巨幅下降，2010年继续保持下降态势，而在2007-2010年期间，应收账款周转率则一直平稳的在低位徘徊。
盈利能力比率
从图中可以看出，主营业务利润率和总资产 报酬率几乎同步的反映了样本年间行业的盈利能 力变化。1999-2001年，两比率同时持续下降，表明 行业的盈利能力在持续下降；2001-2005年，两比率 同时低位徘徊，表明行业的盈利能力一直不强； 2005-2007年，两比率持续快速升高，表明行业的盈 利能力持续增强；2007-2008年，两比率均有所下降，表明行业的盈利能力有所减弱；2008-2009年，两比率均有所上升，主营业务利润率更为明显，表明行业盈利能力增强；2009-2010年，两比率或保持不变或有所下降，表明行业盈利能力下降。
通过上述分析可以得出以下结论：1999-2001年间，房地产开发企业在其短期、长期偿债能力不断增强，营运能力也不断提高的同时，盈利能力却在持续减弱。正是因为其盈利能力和营运能力在接下来的2001-2005年持续不高，导致在此期间行业偿债能力不强。
2008年是个特殊年份，在该年前后，基本上表征行业财务状况的各种财务比率均有大幅变化。究其主要原因是金融危机和之后的宏观调控的影响。这表明房地产开发企业受经济环境和宏观政策的影响非常大。
涉及现金流量的比率似乎比非现金流量比率波动更加频繁，且具有先导性。这似乎表明现金流量指标对经济环境和宏观政策的变化更加敏感，其他指标则有一定程度的滞后性。五、政策建议在房地产业高速发展的过程中，房地产开发企业不宜盲目扩张和过度开发、投资，这很可能无益于增强企业的盈利能力，反而可能降低企业的偿债能力，增加财务风险。由于房地产业具有高杠杆效应，房地产既有必需品的特性又有投资功能，该行业的过度增长几乎必然导致宏观调控，而宏观调控又几乎必然影响该行业，若不顾自身能力盲目增长，很有可能导致财务困境。
本文作者：孟 晓 作者单位：新疆财经大学
一 、企业基本情况：
自查单位： XXX有限公司
纳税人识别号：
法定代表人： 财务负责人：
注册地址：西安市 小区 联系电话：
经营范围：房地产开发、建设及经营管理；物业管理；室内装修；房屋中介服务及相关信息咨询；建筑材料销售。
经营情况：正常经营
从业人数：6人
主管税务机关：长安韦曲征收局
二、各税、费、基金检查情况
20xx年度各税、费、基金检查情况如下：
(一)、营业税
20xx年末 “其他应付款”科目中为建房借入的款项为235，500，000元，故应计征的营业税的数据为：
应缴纳营业税：235，500，000×5%=11，775000元
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳11，775000元
(二)、城市维护建设税
应缴纳城市维护建设税：11，775，000×7%=824250元
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳115000元
(三）、教育费附加
应缴纳教育费附加：11,775,000×3%=353250元
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳11，00元
(四)、水利建设基金
应缴纳水利建设基金：235，500，000×0.08%=188,400元
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳75000元
（五）、印花税
应缴纳印花税：55556100×0.03%=16666.83元
账簿印花税：2本×5=10元
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳印花税16676.83元。
(六)、土地使用税
该企业2006年度拥有土地一块：长安区土地面积153.87亩。土地税每平米 元
应缴纳土地使用税：12409.194×10元/平方米=124091.94元。
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳土地使用税124091.94元。
（七）、个人所得税
该企业20xx年度应缴个人所得税20960.53元 ；
经检查已按期申报、缴纳代扣代缴个人所得税20960.53。该企业年收入12万元以上没有，税款已按期申报并缴纳，暂未发现其他问题。
（八）企业所得税(如在国税缴纳，请注明成立日期，不填写以下具体内容)
因该企业正处在建设当中，未取得预售证，也没有取得任何销售收入，故未缴纳企业所得税。
（九）、代扣代缴税金
营业税：151061005×3%=4531830.15
城建税：4531830.15×7%=317228.12
教育费附加: 4531830.15×3%=135954.91
水利基金：151061005×0.08%=120848.8
印花税:151061005×0.03%=51654.37
印花税实际扣缴比按上述公式计算的多出6336.07元，原因是多扣缴施工单位的。
经检查、核实该企业已按期申报、缴纳.
（十）、发票
在地税局领取、使用、留存，发票按规定使用，缴销；情况正常。
2010年建筑业企业主要经济指标（摘自统计局网站）
1 企业生命周期
不同规模，不同类型的企业对于企业文化所强调的侧重点不同，或者同一企业对同一文化在不同时期有不同的解读方式，其根本原因是企业生命周期理论在起作用。房地产企业同样适用于此理论。
伊查克?爱迪思所著的《企业生命周期》一书中，将企业的生命周期划分为三个阶段。房地产企业和其他行业一样，同样适用于此理论。
第一阶段——成长阶段：包括企业的孕育期、婴儿期和学步期；
第二阶段——再生与成熟：包括企业的青春期、盛年期和稳定期；
第三阶段——衰老和死亡：包括企业的贵族期，官僚期直至企业死亡。
图2.2 爱迪斯的企业生命周期示意图
下文中的企业分类与上述分期理论略有不同。初创的房地产公司主要描述的是孕育期、婴儿期和学步期的企业；发展中的房地产公司主要描述的是青春期的企业；成熟的房地产公司主要描述的是盛年期和稳定期的企业。
2 初创的房地产公司企业文化特点
（1）极强的企业凝聚力和执行力
初创型房地产企业员工都是怀揣着神圣的理想聚集到一起，他们的目的单纯而明确，他们对企业领袖极度的忠诚，对合作伙伴高度的信任。因为他们清楚此时没有任何怀疑别人的借口，更没有任何挑战权威的资本。他们能做到的就是尽善尽美的完成自己的本职工作，并尽最大可能使自己的业绩能够更加出众。正因为如此，这一阶段的企业凝聚力和执行力都是最强的时候。
（2）极具创新精神
初创型的房地产公司大多没有思想上的禁锢和过多制度上的限制，因此无论是产品的设计，还是营销的手段，这一时期的企业往往都显得更加别具一格。可以说起步阶段是这些初创型房地产公司创造奇迹的阶段，一切皆有可能。这一阶段生产的产品大多靠独特的设计感赢得市场的认可，因此在这一阶段的地产公司里，设计部，研发部等技术部门地位要高于行政部，财务部等维护日常管理的部门，而成本部，法务部之类的部门可能在此阶段都并不存在。
（3）产品导向
初创型的房地产公司渴望寻找食物，但却不清楚他们千辛万苦寻找来的食物是否有营养价值。在公司成立初期，他们已经有了一个或几个明确的项目，会全身心的将所有精力投入到目标项目中去，但由于管控手段和成本意识还不充足，销售业绩良好并不一定意味着最终决算时会取得好的收益，可能有的初创型公司在开发完一个楼盘最终决算的时候，发现最终扣除所有成本可能利润为零。因为此时的地产公司对于利润的目标可能还是模糊的，最终结果经常会与他们当初的设想产生较大偏差，当然也不排除有些初创型地产公司前期对售价估计过低，最后结盘时会得到以外的惊喜。
（4）不会被时间表束缚
初创型地产公司成员绝不会被所谓的生活规律和日常作息时间所羁绊，更不会过多考虑劳动法的规定，在他们眼中唯一存在的只有工作业绩。由于此时的团队成员虽处于开荒阶段，但往往都会对结果有一个较高的预期，因此他们也不会在意公司给他们增加的额外劳动，更不会介意超强的工作压力，反而会拼命表现自己，因为他们明白起步阶段的脱颖而出意味着将来可以取得一个更有利的竞争位置，可以更长久的在公司立足。他们会把工作量当成自己将来的资本，工作强度某种角度变成了“期权”。
（5）资金链随时处于紧绷状态
初创型地产公司一般都是在其他领域已经淘到第一桶金的前提下才转入地产领域，但新的企业初创时往往容易热血沸腾，初创型地产公司初涉地产领域的一般打法经常是满仓操作。因为房地产项目占用资金较大，而由于他们不知道将来要发生什么，他们的资金经常捉襟见肘。很多初创型地产公司都是因为资金链的断裂而不幸夭折。
（6）会议占据大部分工作时间
初创型房地产公司很大一部分时间是被会议所占据，管理层成员每天的会议时间恐怕要占掉他们日常工作时间的70%以上。因为此时的公司面对的所有问题都是新课题。公司的开创者大多也是初涉房地产领域，虽然牢牢掌握着公司的控制权，但他们所表现的态度会比较谦和。公司的氛围会因此而比较民主，凡事都要经过热火朝天的讨论，大家各抒己见，此时的公司成员最主要的工作就是开会。而这一阶段的会都是有意义的，至少在公司成员的眼中每一个会都是有意义的，通过讨论，可以让问题变得更加清晰（却不一定得到很好的解决）。
当初创的房地产公司成功迈过婴儿期，企业文化会相应发生一些变化。
3 发展中的房地产公司企业文化特点
（1）企业特别注重口碑和形象，寻找竞争力
这一阶段的企业都是经过初创时期惨烈的市场竞争存活下来的，他们会带着上一个项目的经验继续发展。而这一阶段，他们特别希望通过良好的口碑和公众形象进一步增加其市场份额。这一类的企业会加大营销推广的力度，正因为如此，营销部门的权威会逐渐超过设计部门。
与此同时，企业也在根据自身的优势寻找核心竞争力，其最终目的还是希望得到市场更广泛的关注和认可。
