资产的价值评估范文1

关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率

中图分类号：F293.3文献标识码：A

房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。

收益法在房地产评估中的公式一般为：

纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r

纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r

纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）

纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）

其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。

从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。

一、资本化率的内涵、特点及决定因素

资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。

从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。

资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。

在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。

二、资本化率的确定原则

1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。

2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。

3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。

4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。

2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：

购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）

投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］

在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。

3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。

4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。

四、资本化率的修正

当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。

由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。

当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。

总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。

（作者单位：山东大学管理学院）

主要参考文献：

[1]李典凯，金公，郭向东.对房地产资本化率的认识.小城镇建设，2003.8.

资产的价值评估范文2

[关键词] 无形资产；评估；价值

[中图分类号] F275

[文献标识码] A

[文章编号] 1006-5024(2007)03-0057-03

[作者简介] 杨 蕊，云南民族大学经济与工商管理学院副教授，研究方向为财务管理。(云南 昆明 650031)

在知识经济社会里，无形资产是提升企业核心竞争力的优势资源之一，对企业的发展至关重要，但是在无形资产的管理方面仍然存在许多不合理的现象，与有形资产相比，无形资产投资收益取得的时间很难准确预测，超额收益也存在不确定性。在工业经济时代，传统会计核算以有形资产为核心，而在无形资产占主导的知识经济时代，若仍以确认计量有形资产的规则去套用无形资产，将会导致决策失误。因此，加强对无形资产的确认、计量、估价，对于企业在实现战略目标的过程中有重要的作用。

一、企业价值评估管理中对无形资产因素的考虑

1.对无形资产计量与企业价值关系重要性的分析。在知识经济社会中，无形资产计量对企业描述财务状况起着决定性的作用。如果不能充分披露维持企业核心竞争能力的无形资产，就会低估企业账面价值，也不符合真实性原则和配比原则，更不能向利益相关者提供准确的公司财务状况和经营成果的相关信息。要想准确地对无形资产进行评估，首先要对无形资产的概念及其特征有相对的准确的定义。虽然无形资产的概念在世界上已有几百年的历史，但是，迄今为止关于无形资产的本质属性的概括还没有形成一个统一的认识。我国最新《企业会计准则》中的无形资产是指：企业拥有或控制的没有实物形态的，可辨认的非货币性资产。我国《资产评估准则》中的无形资产是指：特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。国际评估准则中无形资产是指：以其经济特性而显示其存在的一种资产；无形资产无具体的物理形态，但为其拥有者获取了权益和特权，而且通常为其拥有者带来利益。综上所述，无形资产可以归纳为由企业拥有控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产。对这种定义首先强调了无形资产是一种生产经营要素非实体。无形资产有无实体性、非流动性、独特性、效益性、价值的不确定性特征。

2.无形资产价值管理在企业资产管理中的必要性。随着无形资产在企业投资日益增大、数量日益增加、种类多样化、收益金额日益增多，并且来源渠道多元化，对这种特殊资源的强化管理显得更加必要。一项无形资产的要素从其设计、产生、长育、繁衍、投资、转让、收益涉及到企业内部和外部诸多环节。与有形资产相比，无形资产对企业增值的最大贡献在于其巨大的延伸价值。目前，企业没有建立专门的机构来对其运营全过程加以跟踪管理，容易造成无形资产的流失。因此，现代企业中有必要建立专门的无形资产综合管理机构，对无形资产这种资源进行全面、综合、系统地管理，对企业所有无形资产的开发、引进、投资进行总的监控，并按无形资产在企业资本运营中的实施目标来协调企业内外相关部门的关系，使之以最小的投入，取得最大的效益。

3.无形资产价值评估管理中应考虑的因素。企业并购、公司上市、股权变更、企业清算、国有企业改制等经济事项的发生都会涉及到企业价值评估。在进行企业价值评估时，要充分考虑企业的无形资产在未来使用方面的各种配套因素以及影响因素。无形资产价值量的合理判断将直接影响企业资产运营策略的效率和效果。由于无形资产价值的不确定性和取得成本的不可分性，使得大量自创的无形资产不能确认和计量，有的即使确认入账，但计量的成本也不完整。当企业发生产权变动或产权交易时，账面无形资产的价值并不能成为交易的价值基础。所以，当企业涉及无形资产转让、出售、合资、合作时，就应该对企业的无形资产进行评估，以反映无形资产的真实价值。在评估企业价值时，关键的问题就是如何对影响无形资产的各种因素相互作用后给企业的未来收益产生的影响进行预测。所以在预测企业的未来收益时，一定要充分考虑企业无形资产的构成，要考虑与无形资产未来发挥效益密切相关的因素，如企业未来的研发能力、融资能力、产品的市场竞争能力、企业的生产能力、对企业自身在整个行业市场环境中所处的位置及该项无形资产项目的市场开发和应用前景等进行科学合理的预测与评价，全面计量并体现无形资产的价值，进而反映企业的真正价值，也使得所披露的财务报表具有相关性及可比性。

二、现行无形资产价值管理中存在的问题

1.无形资产价值评估的缺陷。由于无形资产的收益带有不确定性，随着科学技术迅猛发展，技术知识成果更新换代速度加快，无形资产的经济寿命难以准确地预计和确定，这为准确的评估无形资产的价值带来了一定的难度。因此，无形资产的评估应以基本的财务核算为基本依据，并应有一整套完整的财务核算体系和评价体系，没有财务核算的无形资产评估是缺乏依据的，缺乏财会依据的评估是不科学的，也是不合乎法律规范的。

2.对评估对象和范围把握不准。一方面，由于对无形资产认识不足，造成企业大量的资产流失：一是在中外合资合作过程中对中方无形资产不进行评估或低估，使其无偿被合资企业使用。二是在国有企业股份制改造过程中，企业资产往往按账面原值折股，或者对国有无形资产不评估、计价，不入账，使得能给企业带来经济效益的无形资产被排除在股本之外。另一方面，有的地方、企业又走向了另一个极端，对无形资产评估值越来越高，评估的对象、范围越来越大。

3.无形资产的价值确认缺陷。对无形资产的确认，认定方法存在不少弊端：无形资产取得的时点难以确定，如企业大量的无形资产特别是自创的那一部分，其形成是一个长期积累过程，很难确定其取得的准确时点。我国现行的会计准则的规定：企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出，理论上讲，如果开发费用符合资产的确认条件，那么对其采用资本化政策是合理的。问题在于，对于某项目而言，要明确地定出研究阶段何时结束或开发阶段何时开始往往是很难的且不易操作，为摊销带来不便，难以实现收入与费用配比的原则；实际成本难以准确计量，企业大量的无形资产是长期形成的结果，或是多种因素综合的结果。即使某些无形资产取得时点的实际成本可以确切计量，但这一历史成本不包括其潜在的价值，与无形资产的现行实际价值也存在着差异，没有考虑到无形资产的动态成本与收益。有形资产和无形资产是通过不同的方式给企业带来效益，采用单一计量的方式不利于无形资产价值的确认。

4.评估管理不规范，评估市场混乱。由于历史原因，我国大多数评估机构都曾挂靠政府部门，随着体制改革的深入，评估机构与政府部门脱钩后，主要的问题就集中在：一是评估机构无信誉等级。目前任何一家评估机构只要拿到评估资格，就可在全国范围内从事资产评估业务，不管评估专业水平高低，不利于行业的优胜劣汰。二是垄断严重。按国家有关规定，资产评估机构取得资产评估资格后，其执业范围是不受地方和行业限制的。但目前一些地区和行业仍存在封锁现象，限制其他地区和行业的进入。三是评估机构的自利行为的选择。无形资产评估市场大，利润高，诱惑力强，评估机构纷纷出动，极力把无形资产评估管理的权限控制在自己手中，于是各自为政，加剧了评估市场的混乱。由于缺乏统一的法律及权威的管理部门，所作结论难以客观公正，从而失去其权威性。

5.未充分认识无形资产的特性，使估价无序。无形资产估价的特性表现在：第一是界定、鉴定无形资产的真实性。与有形资产不同，对无形资产评估首先以取得的无形资产产权的合法性和无形资产产权的效益两大依据来判定归属权。第二是无形资产的单一、非重复性带来的无形资产估价缺乏可比性。第三是科技快速发展与市场激烈竞争带来的无形资产估价的动态性。正是未充分认识无形资产估价的本质特征，使无形资产在权益变动中出现不评、漏评、抵评、错评等现象。

由于无形资产将取代有形资产成为企业拥有的主要经济资源，企业无形资产的拥有程度和质量高低，将成为竞争中能否获胜的关键因素之一。因此，加强对无形资产的合理会计估价是企业发展的客观要求，是企业发展驰名商标，增强企业核心竞争力的客观要求，也为无形资产公平交易提供价格依据，并为保护企业无形资产提供经济依据。

三、加强无形资产会计估价的对策

1.认定无形资产评估机构的作用。一是统一无形资产评估管理机构，评估机构专业化.组织管理规范化。无形资产的评估及管理.应考虑无形资产的特性和经济管理的客观要求。评估机构应由懂技术、经济、财会、贸易、管理及无形资产法律等方面知识的人员组成。可组建专业性的无形资产评估机构.也可成为具有资产评估资格的会计或审计事务所、财务咨询公司的一个分支。对无形资产评估的组织管理及其监督宜归口专职机构负责.实现统一管理。二是以资产评估客观、公正确定无形资产价值量。主要是考察知识资本的构成、知识资本的培育、筹措、分配、运营及效率评价指标体系等问题。三是无形资产评估机构应引导企业的长期无形资产的开发与利用，使企业把知识资本作为对未来发展起决定性作用的战略资本来培育。一方面，企业应把培育知识资本作为理财工作的内生性要素来看待；另一方面，财务在运作资金时要有利于知识资本的培育，并将其作为最重要的理财战略。四是确认无形资产评估机构的行业信益等级制，通过等级制区分全国性的评估机构、地区性的评估机构，并与其权责相结合，以动态的信益等级打破地区性的垄断，充分发挥无形资产评估机构的作用。

2.完善无形资产价值估价体系。无论是有形还是无形资产的评估大致有三条途径，即成本途径、市场途径和收益途径。无形资产的创制成本与其创造的收益水平往往对应性较小，采用不同的途径，如分别采用成本途径和收益途径进行评估，所得出的评估结论可能大相径庭，所以，在可能的条件下，要尽可能采取多种评估途径进行评估，把成本途径、市场途径和收益途径有机地结合起来，综合各种评估途径的结论得出最终评价结果。

3.无形资产评估方法的选择，必须符合评估对象的基本要求。评估方法主要有重置成本法、现行市场法、清算价格法及数学方法，只要综合使用各种评估方法，才能得出正确的结论。此外，财政部已了《资产评估准则――无形资产》但该准则仅属于评估的具体准则，重点规范了无形资产的评估和评估结果的披露，对评估师胜任能力，职业道德等基本要求以及在评估和评估披露中评估师应当重点考虑的问题进行了规范，但还没有形成一个完整的资产评估准则体系。一个完整的评估体系应由资产评估基本准则，资产评估职业道德准则及资产评估具体准则指南和咨询意见等多层次组成，从而形成我国完整的资产评估准则体系。

4.评估计价范围的界定。合理的对无形资产计价，在各种无形资产形成或取得的过程中，最基本的计价原则应当以成本性支出作为基本估价的价值，但是计价原则由于没有考虑无形资产在使用期内所能提供的效益，而是直接根据自创过程中各种费用的资本化的实际支出，外购过程中的买价及有关费用的实际支出，作为其估价价值，因而具有一定的局限性，未考虑收益的不确定性。因此，应在成本计价的基础上，充分考虑按各种无形资产使用后在若干年内可能实现下的收益额的一定比例作为其估价价值，这就考虑了该项资产的价值与收益的密切因果关系，如企业购入某项专利技术用于扩产增收或降低成本，若该专利技术缺乏适宜的市价资料，或不适宜用市价确定其价值，则可按其未来所能提供的销售净额或成本降低额的净额作为其估价的价值，以适应无形资产的价值变动计价，此外，还可以考虑技术寿命计价方式，如果一项技术性很强的无形资产是由许多具有不同技术寿命的个别因素组成的混合体，或是由于内在和外在的原因导致其效率主要是由其技术寿命决定的，则该项资产的计价，应以其技术寿命作为主要的、决定性的衡量标准来确认其价值。与有形资产产权权益相比，在把握无形资产产权权益认定的法定原则与方法时，应特别注意其以下5个方面的因素：成本、效益、周期、期限、程序。

5.评估参数的匹配。各个评估参数的选用不能孤立地进行，必须遵循统一的原则。各个参数应保持财务内涵的统一和计算口径的一致。收益额的种类和折现率的选用尤应注意两者之间的匹配，不允许财务概念上的交叉和计算口径的差异，否则将导致误评。评估操作中一般应先选定预期收益额的种类，然后按所选用的收益指标的财务概念和计算口径选用与之相匹配的折现率。

6.评估管理的法律支持。无形资产的管理是一项系统化、有序性的工作，因此必须法制化，以法定规范要求管理机构严格按照国家法律法规进行无形资产的管理。具体来说主要应建立以下法律规范：对无形资产评估机构及评估系统做出明确的法律规定。无形资产的评估工作法律性和政策性强，必须由合法的专门评估机构进行评估，从而使评估工作有法可依，有章可循。要对无形资产的管理工作规范的规定。对无形资产的管理要有统一的、明确的法律规范和政策规定，从而使管理工作法制化。对无形资产的认定和公布出必要的规定。对无形资产的评估责任做出明确化的规定，形成一个完善的法律保护体系。

综上所述，由于经济的全球化、管制的解除和技术的发展等因素导致竞争的加剧，企业的基本面发生了重大的变化。为了生存和增长，企业越来越多地依赖于组织的重构和持续的创新。组织重构导致无形资产替代有形资产，创新活动则通过无形资产投资来实现，从而使得无形资产成为企业价值创造及增长的主要驱动因素。鉴于无形资产在企业价值创造中所起的关键作用，无形资产的价值评估应当作为企业经营决策与管理的组成部分之一。

参考文献：

[1]财政部.资产评估准则――无形资产[S].2001.

资产的价值评估范文3

关键词：生物资产 生物特性 价值评估

我国市场经济的高速发展对评估行业提出了越来越具体和严格的要求，评估行业从一个只有二三十年发展期的新兴行业迅速成长壮大、日益细化，为不同领域、不同目的的评估需求制定准则和提供参考。生物资产作为日常生活与社会发展的物质基础，是一种区分于其他非生命资产（如固定资产、无形资产等）的特殊资产，正是由于生物资产的生物特性，使生物资产的价值评估区别于具有普遍规律可循的其余资产的价值评估。

生物资产的概念

我国学术界目前在生物资产的定义上尚未形成统一定论。本文认为，生物资产的概念可从字面拆分为“生物”和“资产”两部分。生物，根据生物学的定义，指具有新陈代谢和繁殖能力的有生命的物体。资产在我国《资产评估准则—基本准则》中的定义为：特定权利主体拥有或控制的、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的经济资源。由此，生物资产应是涵盖“生物”、“资产”两者基本意义总和的物质资产。

生物特性对生物资产价值评估的影响

（一）生物资产具有生命性

具有生命是生物最本质的特征，是生物资产与其余所有类别的资产最明显并且最独特的区分，生物资产的生命性主要表现为以下四点：

1.自然增值性。生物通过代谢得到生长，在此过程中，生物从大自然中获取营养成分，通过有序的酶促反应进行物质的积累转化，完成质量和数量的增长，实现生物资产的自然增殖。该过程是完全自发的，是亿万年形成的规律。人类为了促进该过程的进行，使用高效的化学产品（如肥料），甚至改良物种基因，使生物成长加速，性能优化，进而得到更多更好的生物产品，但这并未改变生物的自然增殖性。该特性使得生物资产价值在其成长过程中不断增加，直到其成熟，价值达到最高点，然后随着生物的老化，价值开始逐渐降低直至为零。应荣枢（1998）对果园价值进行评估时，计算了果树生长价值的累积，将其作为果园最终价值的一个重要考量因素。

2.成长阶段性。生物的个体成长过程非常有规律，通常，人为将其笼统的划分为以下几个阶段：幼苗（崽）期、初成期、成熟期、老化期。将这种分段方式具体到不同生物品种上时，学者们根据待研究生物的阶段特点进行了更加专业的细分。如小麦一生经历营养生长、并进生长、生殖生长；奶牛的生长被划分为犊牛、育成牛、泌乳牛、干奶牛、围产牛五个阶段；森林由幼龄林开始，经历中龄林、近熟林、成熟林、过熟林，直至死亡结束。生物在成长各阶段表征出各异的生命状态，作为资产具有不同的功用，在它的每个阶段都有与其特征相匹配的评估方式。胡海川等（2012）研究了适用于各阶段奶牛价值的评估方式，对未成熟的奶牛选择复原重置成本法评估，成熟具有泌乳能力的奶牛采取收益法评估，淘汰奶牛作为肉用禽畜用公允价值进行评估。

3.周期时效性。单个的生物体是有寿命限制的，而生物的繁衍使得一个物种能够世代续存。每一代生命的平均寿命被认为是该物种的一个生命周期，生命周期在生物的繁殖过程中不间断的循环，直至该物种灭绝消失。生物的生命周期因物种和地域的不同而有所差异，如酿酒酵母120分钟进行一次分裂生殖，天然林地的育成周期则长达几十年甚至百年；我国海南岛小麦一年三熟，而东北小麦一年仅可熟一次。人们对生物资产的需求仅存在于其一个生命周期内的某一段时间内，例如，饲养奶牛是为了获取在它在产奶期的牛奶，种植果园是为了成熟期收获瓜果。所以，一类生物资产的最大价值因人类的需求具有周期性的时效。

4.个体差异性。生物体经过不断生长最终成熟，它的生长状况由内因和外因共同决定。内因指生物的控制基因，外因指生物成长过程的外部自然环境，包括气候条件，水肥状况等。在生物资产的最大价值时段内，每一生物个体的成长状况都不完全相同，即使对于同一片农田同一品种的成熟植株，或是同样饲料同批喂养的牲畜，也存在个体差异性。所以，在进行生物资产评估时，不能像对待工厂产品一样进行简单的同一化处理，要充分考虑生物的个体差异性。但若对一项生物资产中的每一生物个体进行差异化分析评估，虽然最终汇总结果将会非常精确，却需要相当数额的评估人员和耗费大量时间，评估工作将变得非常复杂。所以，一般情况下，可对在相同外部环境下成长的生物资产采取抽样分析的方法简化评估工作，也能使评估结果相对准确。

（二）生物资产价值受双重外部环境影响

生物资产作为生物存在于自然环境中，作为资产存在于社会环境中，生物资产的价值在不同的外部环境中受不同外部因素的影响。

1.生物资产价值受自然环境的影响。生物在大自然中受当地气候条件、水文环境以及相关其他生物（如植物害虫等）影响较大。当风调雨顺、水肥充足且在生物成长过程中没有病虫侵害时，生物资产价值。反之，当受到大自然不可抗力的影响时，如恶劣的天气、火灾、洪水、干旱、虫灾等，生物资产都将大幅减产，价值受损。

2.生物资产价值受社会环境的影响。任何资产的价值都会受到阶段性社会热门事件或者人们心理因素的影响，生物资产也不例外，如中药材受追捧，田七等草药资产价值翻番；健康生活理念使粗粮身价大涨。欧洲疯牛病肆虐期间，所有牧场价值都受到重大冲击，不管该牧场是否感染疯牛病。其余资产受到社会事件影响时，可选择暂时放弃进入市场流通等方法避开风头，减少损失。而生物资产因为具有强的时效性，一旦影响事件发生在生物资产最优价值阶段，过后就会迅速贬值，相比于其他资产，损失较难挽回。

3.生物资产与周边环境的紧密联系性。一种生物存在于自然界中，与周边环境（非生物成分）及其他生物（生物成分）一起构成一个小型生态系统。这使得生物资产的价值不仅取决于它的自身状况，还与它所在的生态系统整体价值有关。侯元兆等（2005）首次全面评估了我国森林资产价值，得出了森林涵养水源、防风固沙、净化大气的生态服务价值大于其立木价值。需要注意的是，过度追求狭义上生物资产的经济效益可能超出当地生态环境的承载能力造成环境恶化，如过度放牧造成的草场沙化。反之，周边环境的受污程度也会使以此为依托的生物资产发生相应贬值。陈刚（2002）评估了石油污染造成的渔业损失，不仅大量渔业资源在短期内死亡、中毒，长时间来看，也将影响渔业资源的繁殖和种群扩大。

4.生物资产的观赏娱乐性。物质生活的逐渐丰富让人们开始追求更高层次的精神生活，市场上出现了越来越多专供人们休闲娱乐的生物，如各种宠物、绿植花卉等，稀有、名贵的生物品种价格惊人，并且呈现连年高涨的走势。近年来，学者们也开始逐步研究娱乐性生物资产的价值。陈明宝（2008）提出了休闲渔业的概念，分析了它的内涵和功能，剖析了它的价值构成，并详细阐述了休闲渔业价值的计算方法。

由生物资产的以上特性可以看出，生物资产不是一种简单的可以确切描述其特质的资产，它的价值受多种因素左右，任何一种因素的不同，都将使最终的评估价值产生差异。生物的特性没有严格的区分标准，各种性质间相互联系，对生物资产价值的影响也没有统一的划分标准，以至于至今仍未有系统的、权威的关于生物资产价值评估的理论研究。

对我国生物资产评估行业发展的建议

我国生物资产评估行业目前处于发展起步阶段，在很多细节上还不甚完善，本文着重于分析在生物资产价值评估过程中由于对生物特性认识较浅造成的不足，通过研究归类，认为以下几点需要改善：

（一）建立完善的生物资产价值评估准则

我国财政部2006年颁布了《企业会计准则第5号—生物资产》，该准则服务于与农业生产相关的生物资产，将生物资产定义为有生命的动物和植物，并对生物资产的计量和披露作了说明。该准则仅作为农业生物资产价值评估的指导，忽视了娱乐性的生物资产，也未提及生物资产的生态价值评估，微生物、细菌等其他生物资产更不在列。所以，本文认为，我国应该对现有生物资产的准则条款进行完善，包括对生物资产定义的重新说明（除动植物之外，酿酒使用的酵母菌、治疗疾病使用的细菌等微生物都应列在生物资产的定义之内）；将娱乐性生物资产加入生物资产的分类（消耗性生物资产、生产性生物资产和公益性生物资产）；补充生物资产生态价值的计量方式。

（二）在对生物资产的评估过程中综合考虑生态影响

查阅有关生物资产价值评估的相关文献可发现，近几年来，学者们将研究侧重在生物资产计量和生物资产管理两大方面，仅有较少比例的研究考虑了生物资产的综合价值。在生物资产的特性中，生物资产处于周边生态环境中并对其产生影响。开发利用得当，良好的生态系统和巨大的经济利益双丰收；反之，生态系统破坏的难以逆转将使人们自食恶果。由于生物资产的生态价值如此重要，所以在生物资产评估中有必要对其进行讨论。

（三）扩大生物资产的分支研究

生物资产是一个非常广泛、包容众多的概念，但目前我国在生物资产评估的研究上基本局限于森林资产、渔业资产、果园资产、奶牛资产等少数几种常用的农业生物资产上。对于具有观赏娱乐性的资产（如花卉、药材、宠物）、微生物资产（酿酒酵母等）、数量较少的自有生物资产（如自留地）等的价值研究较少，还有很多生物资产分支尚未被归类研究。

（四）建立专业的生物资产评估机构来规范市场

生物资产的特性要求评估人员在拥有评估知识之外，还要具有基本的生物学和生态学的素养，能够识别生物的成长过程和状态，考量生物资产的生态影响，进而制定适当的评估方案。这对资产评估师提出了较高的要求，我国应当建立专业的生物资产评估机构，培养一批专业的生物资产评估师，能够准确对生物资产进行划分、归类，不断完善生物资产的评估细则，对不同生物资产制定相应的评估措施，规范目前生物资产价值混乱的市场。

近几年来，随着国家对重要的森林资产的评估与保护，企业在买卖农牧场时对其价值的考量，人们开始认识到生物资产的价值。生物资产独有的生物特性使其价值评估比其他非生命资产的价值评估更具不确定性，评估人员只有基于实际情况采取适当的评估方式才能得出相对正确的结论。如今，我国农牧场、林场、果园等都基本实现了集体化管理，科学技术也十分发达，管理者或评估者可对待评估生物资产建立数据库，随时跟踪生物成长状况，对各阶段生物特性进行实时分析，选择不同成长阶段相对应的评估方式。也可以根据数据库进行抽样分析，减少工作量，提高评估效率。随着国内越来越多的农、牧、林场建立起自己的生物信息数据库，可以对全国数据进行联网分析，将会大大方便比对、分析各地不同生物资产的评估价值，得到更加合理的结果。这将是生物资产评估的主流发展趋势之一。

参考文献：

1.资产评估准则—基本准则，2004

2.侯元兆，吴水荣.森林生态服务价值评价与补偿研究综述[J].世界林业研究，2005（6）

3.企业会计准则第5号—生物资产，2006

4.应荣枢.果园资产评估研究[J].中国南方果树，1998，27（2）

5.王伟，许守澄.奶牛价值的评估[J].中国资产评估，2008（7）

6.胡海川，张心灵，范文娟.我国奶牛价值评估问题研究[J].价格理论与实践，2012（8）

资产的价值评估范文4

[关键词] 资产评估 资本保全

跨入新世纪，我国国民经济继续保持高速增长的同时，物价也维持在一个较高的水平，抛开居民消费价格指数2007今年以来的不断增长，全国工业产品的出厂价格指数也出现显著的增长。来自中国国家统计局的数据显示，从2003年到2005年期间，我国生产资料价格指数在上年为100的情况下，分别为103.6、107.8和106.8。根据国家统计局的数据显示，2008年1月份我国全民消费品价格同比上涨7.1%,城市涨6.8%;1月份全国工业品出厂价格同比上涨6.1%。统计数据显示，我国宏观经济已然面临着通货膨胀的压力。在当前物价普涨的格局下，采取不同的资本保持观来计量企业的收益将得出不同的企业会计收益，这将影响投资人对上市公司业绩的评价以及投资决策。物价上涨将对会计人员进行会计处理带来更多的思考余地。

一、物价变动下的折旧新问题

传统的历史成本会计下，为了维持设备的再生产能力，产生了计固定资产提折旧的会计方法，平时按照一定的方法提取折旧，当固定资产报废后会形成一笔基金，该基金就可以用来重新购置固定资产。在物价水平保持稳定或波动不大的情况下，按照固定资产的原价计提折旧，对重新购置同样生产能力的固定资产并无太大的影响。但当物价出现较大幅度的波动或固定资产使用寿命较长时，按原价计提折旧累计形成的基金就难以维持企业的再生产能力。在企业进行生产经营中，会因为各种原因要求对企业固定资产进行评估，企业必须按照评估结果对评估增值额进行会计处理。我国要求对固定资产评估增加企业账面价值的同时，还必须按增值额的一定比例上交所得税，剩余部分计入企业所有者权益。笔者认为，对资产评估所带来的增值征收所得税，在物价明显上涨的情况下，将影响企业的再生产能力。因此，在后文，笔者将以简单再生产的实例说明此问题。

二、准则中对资产评估增值的纳税和会计处理

例如，A企业成立之初，投资者投入货币40万，投入固定资产100万元，该固定资产按直线法分5年计提折旧，无残值。为了便于讨论，假定企业在生产经营中不考虑经营所得有关的企业所得。

A企业第一年购入材料生产产品，材料加上人工花费共付现40万，将产品以65万卖出，简单经营收益为（65万元－40万元－25万元）0，其中25万元为固定资产折旧。第一年年末银行存款余额为65万元。

第二年将上年得到的65万元收入全部用于产品生产，又购入原料进行产品加工，以90万售出。简单经营收益为（90万元－65万元－25万元）0，其中25万元为固定资产折旧。第二年年末，银行存款余额为（年初65万+本年销售收入90万－付现成本65万）90万元。

第三年，固定资产评估为110万元，增值额10万元，按所得税税率为25%计算，应交与评估增值有关的所得税为2.5万元，其余7.5万元计入所有者权益。当年计提的折旧额为100 5+10 2=30万元；当年再购入原材料进行产品生产，原料加上人工共付现40万，将产品全部以70万元售出。第二年的简单经营收益为（70－40－30）0,其中30万为调整后的折旧。当年年末银行存款余额为（年初90万元+本年销售收入70万元－付现成本40万元－所得税2.5万元）117.5万元。

第四年，继续购入材料进行产品生产并将其全部销售，原材料加人工花费共计40万，折旧与年相同，销售收入70万。当年的简单经营收益为（70－40－30）0；第四年年末的银行存款余额为（年初117.5万元+销售收入70万元－成本40万元）147.5万元。

在第四年年末，企业固定资产报废，需重新购置具有同等生产能力的固定资产，假设具有同样生产能力的固定资产市价为110万元。此时，扣除投资者在最开始投入的40万元，还剩117.5万元。可见企业在生产经营中，固定资产产生的现金流不足以重新购入具有同样生产能力的固定资产，企业的简单再生难以继续维持。笔者以为，究其原因，是因为固定资产评估增值所征收的所得税所致。在本例中，企业向国家缴纳的2.5元正好是企业维持简单再生产所需要的现金。

本例虽然是一个简单的企业再生产例子，但却深刻地提示了征收企业资产评估增值所得税所带来的企业利益损失。

三、在资本保全理论下的评估增值纳税思考

资产的价值评估范文5

［关键词］ 资产评估；价值类型；会计计量；属性；关系

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 07. 004

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）07- 0008- 02

1 资产评估价值的涵义及分类

资产评估价值并不是经济上的价值定义，而是一个评估各当事人都可以接受的公允价值，是资产的使用价值或对效用的估价，资产的使用价值决定资产评估价值，它不是凝结在商品中的一般无差别人类劳动，不是市场价格。

资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。不同的评估目的决定相对应的价值种类，不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征，不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上不同的，在数量上也存在着较大的差异。资产评估价值类型主要有以下几种分类：第一，资产评估的估价标准形式表述的价值类型，包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格4种。第二，从资产评估假设的角度来表述资产评估价值类型，包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值3种。第三，从资产业务的性质来划分资产评估价值类型，包括抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。第四，从资产评估所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分资产评估结果的价值类型，包括市场价值和市场价值以外的价值。

2 会计计量属性及原则

会计计量是选择一定的计量基础和计量单位，确定应记录项目金额的会计处理过程。会计计量的目标有两种：满足对外报告的需要和满足经营管理的需要。会计计量的目标之一是通过财务报告向会计信息使用者提供有用的信息。投资者通过资产负债表、损益表和现金流量表可以了解企业的财务状况、经营成果和现金流量，以做出继续投资和收回投资的决策。会计计量的另一目标是为管理当局提供决策有用的信息。企业管理当局所需要的会计信息与投资者和债权人所需要的会计信息并不相同。投资者主要关心企业未来的盈利能力，债权人主要关心企业未来的偿债能力，而企业管理当局关心与企业经营活动有关的各个方面、领域、环节和单位及个人的全部信息。

会计计量的原则主要有：第一，历史成本原则，是指企业各项财产物资应当按照取得时的实际成本计价。作为计价基础的理由是：①历史成本是买卖双方在市场上通过交易客观地确定下来的，或者是企业的财产物资在构建过程中实际支付的，因而比较客观。②历史成本有原始凭证作为依据，因而可以随时进行验证，既获取方便又真实可信。③历史成本计价可以使企业核算手续大大简化，由于不需经常调整项目，还能够在一定程度上防止企业随意改动资产价值而造成经营成果虚假。④历史成本计价下的经营费用是以实际损耗（实际成本）来计量，收入又是销售商品的实际成交价格，收入与费用的配合和收益衡量都建立在实际交易基础之上，也就不容易歪曲或任意操纵企业经营收益。第二，可比性原则，是指不同企业之间应用类似的会计程序和方法，将不同企业的会计报表编制建立在相同的会计程序和会计方法上，从而便于报表的使用者进行企业间的比较，以有效地判断企业经营的业绩，据以作出投资决策。可比性一般以会计准则为判断标准，强调的是不同企业的会计报表和会计信息具有共同或类似的特征，可作为比较的基础。第三，一致性原则，是指一个企业在不同时期所使用的会计程序和方法应当是相同的。为了考核、衔接和控制不同期间的经营活动，会计提供的信息必须具有一致性。否则，不同期间的会计信息就无法比较，而且容易产生误解。为此《企业会计制度》规定“会计处理方法前后各期应一致，不得随意变更”。一致性与可比性是两个不同的概念：一致性是对某一会计主体而言，强调的是一个企业在不同的会计期间中的会计处理方法要连贯一致；而可比性原则，主要是对不同企业而言的，几个企业所遵循的会计核算原则和方法应当一致，使得提供的会计信息相互可比。第四，考核性及追溯性原则，正确全面反映责任单位及个人业务，同时完整反映实际的经营过程与结果的构成因素及其作用状态，便于及时揭示问题，引导经营活动有效实现其各项目标。第五，目标性原则，明确单位经营活动各领域、单位应达到的目标及其途径，为实际经营过程提供系统的约束和指导。

3 资产评估价值类型与会计计量属性的差异

（1）前提不同。在通常情况下，会计计量的前提是持续使用，而评估价值类型选择的前提是终止使用。

（2）基础不同。会计计量的基础是历史成本，而评估价值类型并没有严格一致的基础，如果有的话，那就是人们常说的市场价值。

（3）原理不同。会计计量属性的原理是要求以真实可靠的历史数据为凭，而评估价值属性的原理是假设交易，无论是否以真实的交易为背景的评估，选择价值属性时都以假设交易为基础，大多数参数的选取都是假定性的。

（4）适用性质不同。我们说评估价值类型包含的诸多因素都具有假设性，而会计计量属性所包含的因素通常要求有据可查。如果将二者联系起来放在同一项有现实交易背景的经济业务中，我们就会注意到，现实的交易对会计计量而言是前置的原因，对评估而言则通常是后续的目的。虽然我们也常常在评估中收集现实的交易案例，但这是为了构建所预期的（设定的）现实交易的估价模型，而不是其本身。而对于会计计量而言，100种先进的估值技术所确定的评估价值也不如一个实际交易来得真切，但在有时候，评估和会计计量的关系事实上有着质的差异。

（5）相同或相近概念的内涵不同。比如公允价值，作为会计计量属性之一的公允价值，在评估中则不是一种价值类型，而是对所有评估结论的一个基本要求和统称。还有作为会计计量属性之一的现值，实际上不是一种计量属性，也不是一种价值类型，而是一种计量技术或者确定公允价值的估值技术。

（6）约束性不同。会计计量属性是以历史成本为基础，实际也是一个基本的约束，而评估价值类型并没有类似的约束性，而是因评估目的而选定。

4 资产评估价值与会计计量属性的关系

（1）会计计量属性的已有成果。按我国新的会计准则体系的思路，会计计量属性包括5种：历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。价值类型指导意见征询意见稿中指出：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般而言等同于本指导意见下的市场价值；从评估的角度看，会计准则涉及的重置成本、可变现净值或公允价值减去处置费用后的余额、现值或资产预计未来现金流量的现值可以理解为相对应的市场价值以外的其他价值类型。但本文认为并不能简单地将这段话理解为对应的评估价值类型就是相应的会计计量属性。会计计量问题是财务会计之基石。而会计计量通常分为初始计量和后续计量，初始计量是要解决以多少金额确认入账的问题，而后续计量主要包括折耗和摊销、后续支出入账、资产减值、终止确认转销以及价值变动调整等。而对这些方面的确定，就要运用上述的计量属性来确定如何恰当计量。会计计量属性的运用有诸多内涵前提在里面：首先，会计应该有一个基本目标要明确，而后会计确认、计量和报告需要有一个明确的基础，即权责发生制；其次对于会计信息质量有一些具体的要求。总之，会计信息的提供是以财务报告为载体，而不是具体的会计账簿，更不是原始凭证。只有每一笔业务、每一张原始凭证的处理都遵循了公认会计原则，所形成的财务报告才有可比性，才能为决策提供可用信息。而会计计量属性所起的作用就是让会计计量行为规范，可比，明晰。

（2）会计计量可以借助评估结论。有些情况下，比如盘盈固定资产的入账价值的确定，会计上可以采用重置成本计量，这时就可以借助评估结论。评估价值类型理论及其实践可以充分吸收和借鉴会计理论和实践的已有成果。只要研究清楚了会计计量和评估价值的关系，并充分掌握了评估价值类型理论和实践操作规范，就可以调动一切有利资源为估值服务，那么与之关系密切的会计学体系以及财务会计等会计学科的已有成果肯定可以为评估提供帮助。比如对成本构成的认识，还是会计学科更为系统而深入，这样评估价值类型理论研究就可以直接借用其已有成果。会计信息也可以被评估借鉴，既可以是指单独某一个企业的会计信息，也可以是一个行业的财务统计信息，还可以是某一类型企业的会计信息，可以为具体评估项目的价值类型选择提供充分的信息资料。

（3）从评估计价与会计计价的市场性来看，资产评估与会计具有密切的联系，其本源在于评估与会计在资产披露问题上均是关于资产确认、计价和报告的科学。从会计理论的发展以及企业经营管理的需要来看，资产评估与会计具有功能上的互补性。

理论上讲，企业之所以无需调整以历史成本为基础的会计数据，是因为对于一个持续经营的特定主体来说，权益所有者关心的不是资产的公允价值，而是以权益为基础依据的收益，而且从成本收益法则和信息的相关性而言，以历史成本为基础的会计信息更适用，更可靠，没有通过资产评估来重新确认账面价值的必要。中国《企业会计制度》规定：各项财产物资应按取得时的实际成本计价，除国家另有规定外，不得调整其账面价值。

但从另一种需要来看，作为收益重新安排的依据和基础的权益一旦发生变化（例如资产重组），权益所有者关注资产价值的程度远远超过收益的本身，在这方面包括国家资本在内的任何权益所有者都是一样的，这也是国有资产评估有关规定的出发点，即保护国有资产。任何权益所有者都清楚本文前面提到的，账内反映的资产的历史成本与公允的资产价值是背离的，作为完整获利主体的企业收益并非完全、有时完全不是账内资产产生的，也并不是从资本的本质（产生收益）的角度去计量资本的价值的，尽管是确定的（会计中的客观性），但同时是不正确的，这就必然产生通过重新计量、反映资产公允价值，从而在公允价值的基础上重新安排权益的需求。

同属资产计价方法的资产评估和会计，人们对其产生了理解上的差异，甚至在两种方法的技术规范中不乏争议和矛盾，评估技术规范与会计制度不完全对接，从而导致了重组后企业账务处理的矛盾和对经营成果的影响。

因此，讨论资产评估的计量属性，对会计计量理论和实践的发展，对资产重组中资产评估与会计的衔接，都具有十分重大的意义。

主要参考文献

［1］刘萍，徐泓．资产评估会计［M］．北京：中国人民大学出版社，2010．

资产的价值评估范文6

一、原因分析

1.我国资产评估业产生背景的制约

我国资产评估业是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，是从维护国有资产，加强国有资产管理起步的。目前，尽管评估业已经发展得初具规模，但存在着评估理论研究滞后和评估技术应用欠缺等问题，导致了某些抵债资产评估无法进行或评估结果的失真。

(1)评估理论研究的滞后。按照《国际评估准则》，资产评估的价值类型应分为市场价值类型与非市场价值类型，但我国目前对后者却无明确的定义，因此对某些破损腐蚀严重、几乎无交换价值的抵债资产的评估明显失真。

(2)评估技术应用欠缺。由于我国评估业起源于国有资产的评估，各评估机构的业务也以国有资产评估为主，为防止国有资产流失，评估师通常是宁可高估，不愿低估。以这种思维方式从事不良资产评估时，难免遇到障碍。首先，评估抵债资产，不仅要考虑历史及现实的状况，更要考虑将来的情况。按照国外不良资产运作经验，不良资产随着时间的推移，价值呈下降趋势。其次，评估抵债资产需要有技术上的突破，这对评估师提出了更高的要求。能不能利用其深厚的理论基础评估出令人信服的结论，需要评估师的魄力。

2.资产评估的假设条件、技术原则等因素的限制

资产评估是一种模拟市场的社会经济活动。评估人员模拟市场进行资产评估往往是要借助于某种评估假设，利用科学合理的技术原则将被评估资产置于某种适宜进行资产评估的状态下，按照一定的评估方法，预测和判断被评估时点资产在市场最有可能实现的市场价值或非市场价值。事实上，人们无法完全把握市场机制和控制各种因素对交易价格的影响。因此，资产评估价值和资产实际处置价格的差异，也是必然存在的。

(1)假设条件

资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中持续使用假设、公开市场假设、清算假设是资产评估中的基本前提假设。（1）持续使用假设是指评估机构在评估时，按照资产目前的现状、用途和使用方式、规模、频度、环境等情况继续使用。而实际上，作为交易双方的买方在决策购买标的物时已对其作了充分的可行性论证，有着新的计划安排使用，更关注所购置资产未来的收益状况，往往会不同程度的改变原有资产的使用方式；而这种投资决策不是卖方和评估专业人员所能关注到的，所以作为关注资产现状的卖方和关注未来的买方对资产价值的判断会有重大的差异。（2）公开市场假设是指资产评估所选取的作价来源于在公开市场上双方交易地位平等时所进行的正常交易，彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途以及交易价格作出理智的判断。但是具体处置时环境可能会千差万别，买卖双方可能会一方由于种种原因处于不利地位，例如买方可能会因资金困窘、对市场不熟悉、急于购买、受到某种限制或控制等原因处于交易的不利方，而卖方可能会因急于出售、缺乏市场调查等原因处于不利方。总之若买方处于不利地位时，成交价可能会偏高；若卖方处于不利地位时，成交价可能会偏低。当然，各种关联方的交易也不是在公开市场前提下进行的，其交易价格的高低与评估价值可能会产生较大的差异。（3）清算假设是指资产所有者在非公开市场条件下被迫出售或快速变现资产的假定说明。清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定资产处于被迫出售或快速变现的状态。由于资产被清算产生的原因不同，变现时限不同，资产变现的自身条件也不同，使清算变现的具体情况也不同，从而产生了强制清算价格、有序清算价格、续用清算价格等三种方式，其评估结果也产生差异，但这三种方式的评估值会大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。

(2)技术原则

资产评估的技术原则是资产评估过程中遵循的技术规范和业务准则，包括贡献原则、预期原则等。①贡献原则是指任何一项资产的价值都取决于它对其他相关资产或整体资产的贡献，贡献原则要求任何一项资产必须考虑该资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产价值。对于整体性的资产评估，任何一项资产的评估价值是整体资产价值的一部分，分开单独处置可能会影响处置价值，一般来讲，整体资产价值高于单独处置的价值。②预期原则是指资产的价值是基于资产未来收益的期望，各种预期一般都是假设委估资产所处社会环境及自然环境在可预见的未来不发生重大变化，即国家现有政治、经济、法律及政策不做出重大调整，现行的利率、税率不发生变化。因此，评估基准日后重大事项的影响难以纳入评估过程，致使评估价值偏离市场价格。

3.评估过程较少考虑抵债资产特定的处置目的及特定的个别因素。

(1)特定的处置目的。银行处置的抵债资产绝大部分是从可疑类和损失类贷款企业接收的，这些企业生产经营状况多处于长期停产、半停产或亏损严重、资不抵债的局面，资产状况质量差、流动性差、变现能力差，抵债的实物资产（房产、机器设备）大都陈旧老化，继续使用和潜在赢利能力较低。银行对抵债资产就是要快速处置、快速变现，这种特定的处置目的是造成资产评估价值和资产处置价值差异的原因。

(2)特定的个别因素。按照评估理论，资产处置的特定因素直接决定和制约着评估的价值类型和评估方法的选择，进而对评估结果产生质和量的影响。在实际工作中，评估师往往用通常的方法对抵债资产进行常规分析，造成资产评估价值和资产实际处置价格的差异。①资产不同处置方式的影响。目前，银行处置抵债资产，政策上不允许采用资产证券化、债券与股票上市等高技术含量的处置手段，市场条件的制约也使资产重组的手段无法发挥，因此，普遍采用公开拍卖和协议转让这种快速变现、一次性了断的处置方式。这种处置方式的简单化使得处置价格不可能完全实现公开市场化，资产处置价格普遍较低，极易形成资产评估价值和资产处置价格差异。②处置资产类型所处的行业现状及相关政策的影响。处置资产类型所处行业是处于发展阶段、成熟阶段，还是处于衰退阶段，是热门还是冷门，会极大影响处置价格。③实际国情的影响。目前，处置不良资产，特别是牵扯到国有企业时，往往会遇到来自外部政府和内部职工两方面的干预。在进行资产置换时，凡涉及到国有资产改制、出售的，必须要经过政府部门和企业上级主管部门的同意方能转换。而且，由于社会上缺少一种治理赖账的机制，造成全社会的信用度下降，使得资产处置市场化难以实现。④其他因素的影响。在现实交易中，交易双方的信用程度、付款交割方式、资产是否存在其他法律纠纷等因素，都会影响资产实际处置价格。

二、解决途径

1.尽快制定通用的资产评估准则，拓宽评估的基础理论研究。

我国目前尚无统一的、宏观的评估准则，已经滞后于评估业的发展，应尽快制定。评估准则的制定应该具有前瞻性和基础性，不仅规范适合于市场价值条件下的资产评估，还要规范非市场价值条件下的资产评估（有利于抵债资产的评估），不仅要对评估的通常方法进行阐述，还要对评估的基本概念和原则，如评估价值定义、评估假设进行理论的归纳与总结，使评估理论形成对实践的明确指导。只有这样，评估业才有可能向前更好地发展，不良资产的评估才能更好地为银行处置抵债资产服务。

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