作者：王婕链式反应不完全合同剩余控制法定解除根本违约套牢
摘要：《合同法》第224条第2款放宽了擅自转租解除权的行使条件,擅自转租并不能等同于合同目的无法实现,出租人的单方解除权正当性不足。擅自转租解除权的行使存在链式反应现象,尤其在商事转租中,解除效力的溢出容易导致第三人的关系专用性投资事后套牢。应结合转租规范意旨和价值取向,对出租人与第三人之间利益进行平衡优化:首先,从出租人以链式反应攫取转租合同的剩余控制权入手,以根本违约作为法定解除的前提,并排除6个月除斥期间的适用,谨慎行使解除权以缓和出租人的机会主义解除带来的负面效应。其次,链式反应也使得第三人获得对出租人解除合同的部分抗辩权,可引入第三人与出租人的交涉,使第三人获得合理信赖的保护。最后,在具有特殊利益考量的情形如居住权的特殊保护与非典型转租合同中链式反应出现异化,对擅自转租解除权进行更为严格的限制。
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